出租房是该卖还是该接着出租

大约11年前，在佛州买个出租房， 成本（买价+维修）大约9万，首付和维修自己投入现金约3万， 3年后套现重贷拿出5万，租客一直在那里住了11年，刚搬走。

重新维修至少需要1.5万，包括打算把1000平尺的脏地毯换成tile就得$7500（客厅在刚买的时候就换成tile了），鉴于佛州出租房的持有成本太高，包括空调等的维修费用，比其它地方要高得多，一直在犹豫是否该把房子处理掉。

权衡了一下卖和继续持有的利弊（主要回报高低）。

1）卖掉

房子还有贷款9万，最高点时房价超过30万， 但现在卖估计能卖出26~27万就不错了，减去维修费用，卖房佣金，交完税，到手能拿10万现金就不错了。10万现金若投资别的，若每年的回报率是10%，每年潜在利润是10000。

2）继续持有

一年租金利润：

1800(月租金)*12 *0.9(10%管理费)*0.8(20%维修费用+空置)-4000(地产税)-2500(保险)-3700(利息)=5300

每年增值： 270000*0.03=8100

未来利率合适时Cashout 10万净值每年可以套利： 4000

继续持有一年潜在总利润： 5300(租金利润)+8100(增值)+4000(套利)=17400

3）小结

显然17400要大于10000。

两者差别大的主要原因，一是卖房消耗太大；二是卖房后无法再利用杠杆。

卖房的三大消耗：

• 税
• 佣金等卖房成本
• 维修费用，卖房要做大维修，出租差不多就行了。即便不做维修，也不会影响cashout估值。

这样就消耗掉差不多5万，相当于消耗掉每年5千的潜在利润；再加失去杠杆每年会失去至少4千的回报。

尽管不想当地主，但看在钱的份上，还得接着当！

建宁  2024/8/28