投资房装修之一：一种性价比极高的围栏

我们不少早年来北美和澳新的朋友，大多都已经有了自住房。不少朋友看准机会，还投了一些投资房，靠租金收入和长线的资产增值，积累了一些财富。在澳洲合理合法运用“负扣税”政策，还可以降低收入所得税。但现在这些朋友大多60岁以上，有些已经退休，有些将近退休，需要做一些资产的整合，向租金回报高，打理比较方便，但资产增值并不是放在首位的投资靠拢。

最近我就完成了一个投资房的装修，在市场低迷，银行利息居高不下的情况下，最终成功拍卖，售价居然远远高出我们的预期。所以我用这个系列慢慢介绍装修-拍卖过程中的一些环节：包括局部的装修，采用的一些策略，比较一些方法的优缺点，装修和销售成本的计算，遇到的一些问题解决方法等，最后再总体比较一下装修前后的效果。通过这个实例给感兴趣的朋友一点启发：我可以做什么？需要花多少钱？能达到什么效果？

这个投资房是16年前买的砖结构Unit，两房一厅一卫一车库，有一个阳光房，带有50多平米的前花园，总面积210平米，地段相当好。该房子一直出租，尽管租客比较稳定，但设施陈旧，回报率很低。所以总体感觉是值得花钱装修的，不但可以提升售价，也可以在众多的房源中胜出。现在墨尔本房产市场低迷，并不是卖房的好时机，但租客有一辆卡车，停在车道上导致地面塌陷，我决定在万不得已的情况下，清空租客，装修后再卖。

如何提升一个住房的价值？有很多方法，最常用的是装修。但也不是说花越多的钱，装修越豪华就越好，要看实用性和自己的经济实力。特别对于投资房，需要注重性价比，也就是投入装修的钱是不是值得？按照一些投资理论资料的建议，所花的装修费不能超过房产价值的5%。但现在澳洲的通胀指数很高，可能5%很难做到像样的装修，所以需要认真规划和计算，最终我会给大家一个实际结果。

现在澳洲是偏重保护租客利益的，我自己的房子还不能随便辞退租客，即便是没有租约合同（Monthly Base）的租客，需要去警署办一个公证书，证明我的确是要装修卖房，宣誓一点都没有造假。因为现在不少房东找借口，将租客赶走，再大幅度涨租金，所以查的很紧。我真要卖房，所以不怕。全部手续办完，还要给两个月的期限，到时候能不能清空还不能百分百确定。

我通过租赁中介和租客商量，他们倒还好，同意我可以进行前院的修整，作为回报，我答应他们从现在开始，这个杂草丛生的花园，就由我来免费帮他们打理，也不会扣他们的押金。所以装修的第一件事是安装一个的围栏，澳洲的围栏有很多的类型，除了自己喜好，还要考虑看上去美观大方，打理方便，花费的预算等因素。最重要的是尽可能和周围的邻居保持差不多风格的围栏，要是新开发区、偏远地区的整条街邻居都没有围栏，最好忍一忍，别安装围栏。

我这个房子的左边是一对西人小夫妻，小哥的动手能力非常强，他们围栏的设计很具隐秘性，外面是木结构的围栏，里面还种植高两米的绿篱，非常漂亮。但是这种围栏的维护程度相当高，过一段时间就要修剪绿篱，工作量很大，而且需要若干年才具有一定的规模。所以对我来说，不可取。

左边的邻居家，看上去的确非常漂亮

右边是刚刚修建完毕的全新建筑，是墙柱加铁栏杆的结构，看上去比较现代化，但成本不低，而且工程量不小。

右边邻居家是新房子

于是我就选择一种铁质围栏：顶端有箭头，中间有圆圈，看上去也很现代化，可以快速安装，费用也不太高。

我在网上找到Mready Fencing这家公司，直接就去了，这是一位华人开的仓库批发加零售安装的公司，原材料直接来自生产厂家，所以价格比较实惠。我们看到硕大的仓库有各种式样的围栏，同一式样的还有各种尺寸。我们当即就下单，老板还给我们一个折扣。没几天就安排一位安装工，这是一位柬埔寨来的移民，技术很熟练，工具齐全，最主要是他很认真听取我的要求（很多西人装修工、安装工比较固执，根本不听顾客的意见）。首先在地上挖洞，将固定杆用水泥埋好，再将围栏片安装好，前后也就3-4小时。次日我们去检查，已经非常牢固了，我们很满意。