香港是無地可用 還是有地難用？
2021-11-15 袁順圍
https://www.inmediahk.net/node/%E6%94%BF%E7%B6%93/%E9
閒置官地｜連續三年有逾千幅官地「曬太陽」 談何解決房屋問題？
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撰文：劉彥汶
特區政府經常以「土地短缺」為由，解釋為何遲遲無法提供足夠土地供應，甚至因而動了開發綠化地帶及濕地緩衝區的念頭；然而，即使撇除當局本可向地產商徵收的農地和預留作鄉村式發展的丁地不計，單是在2018年至2020年間，每年分別就有1616幅、1606幅、1283幅由地政總署管理的未批租政府土地，但期間當局只是透過短期租約批出343幅地，而且最長需要6.5年處理。這不禁令人質疑，土地問題如此嚴峻，但特區政府似乎仍然慢條斯理，甚至是大模廝樣地浪費土地資源？
土地問題到底有多嚴峻？規劃署《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》推算由2019年至2048年間，包括房屋、經濟發展、公共服務、運輸基建在內合共需約5,800至6,200公頃。發展局局長黃偉綸於去年10月聲稱已開展項目可供應3,200公頃，而中長期的潛在土地供應更達到4,100公頃——不過，值得一提的是，它們大多數來自「明日大嶼」交椅洲人工島計劃及「北部都會區」的土地，而政府目前既未展開填海工程，更未有「北部都會區」的確實時間表，也不知道那4,100公頃要等到何年何月。
可是，政府竟在為那遙遠的、無形的4,100公頃土地「沾沾自喜」，而且置很多當下的、有形的土地於不顧，未有善用有關土地應付不同需求。除了全是山林草地、未被開發的土地外，政府一直把一種土地選項「藏起來」——臨時使用及閒置多時的官地。
相對於社會近年比較關注的農地和棕地，政府較少公開這些閒置官地的資訊，更鮮有全面檢視它們改變土地用途的可能性。對於這類官地資源，當局主要以「短期租約」（Short-term Tenancy）及「臨時政府撥地」（Temporary Government Land Allocation）處理——「短期租約」是當政府部門對相關土地沒有殷切需求時，地政總署便會將有關用地推作為期1年至5年不等的短期租約，讓非政府機構或社會企業提交申請，其後定期續租或重新招標；「臨時政府撥地」則是將這些土地撥給政策局或部門作臨時用途——至於未獲批租或撥出的，就會稱之為「空置官地」。
政府到底漠視了多少閒置官地？發展局上周回覆立法會特別財委會有關空置官地的書面提問時指出，在2018年至2020年間，政府合共只透過短期租約批出343幅地，但每年未獲批租的分別多達1616幅、1606幅、1283幅，涉及297公頃、391公頃、322公頃。局方透露，截至2021年12月31日，共有629幅空置政府用地可供申請。
這200多300公頃的土地，到底是個什麼概念？舉個例子，特首林鄭月娥於去年10月公布任內最後一份《施政報告》後，運輸及房屋局局長陳帆曾經召開記者會闡述具體房策措施，期間透露當局已經覓得350公頃土地，足以在未來10年興建33萬個公營房屋單位——不難想像，如果當局能夠把部份土地用於興建公營房屋單位，相信必定能夠在一定程度上紓緩房屋供應的短缺；當然，當中大部分土地可能基於地勢、環境、基建、設備等等基本條件的侷限而未必適合長期用作房屋供應，但如果要從中撥出部份土地改建成為當局近年大力推行的臨時性過渡性房屋，或者一些能夠改善市民日常生活質素的公共服務場所，相信也絕對不是完全不可行——上述文件便顯示，在2019/2020至2021/2022年間，地政總署合共批出26份短期租約，當中有兩幅用於過渡性房屋。
例如，《香港01》向來提倡，應該全面檢視、規劃、善用空置校舍用地，而規劃署也於去年5月更新經中央調配機制檢視空置校舍用地報告，當中涵蓋全港192幅政府土地或即將交還的私人土地。不過截至2020年12月底，這些空置校舍用地仍有超過一半的97幅土地未能確定長遠用途，更有接近兩成並未收到任何短期租約申請而需要繼續閒置，另外只有23幅獲建議全部或部分改作「住宅用途」，但當時僅僅9幅是已計劃、正在進行或完成發展公營房屋的土地。而事隔一年，截至2021年12月底，那192幅全部或部分坐落於政府土地的空置校舍用地，有149幅由地政總署管理，當中75幅用地可供短期用途，但只有37幅申請正在審批申請。這種速度與進度，實在難言理想。
政府直至現時都未有「北部都會區」的確實時間表，而「明日大嶼」的填海工程亦未開展，所以黃偉綸所提出的4,100公頃中長期土地依然是遙遙無期。（余俊亮攝）
必須展現物盡其用的決心
另一方面，特別財委會的答覆亦指出在2019/20至2021/22年度，地政總署收到48宗使用空置政府用地（包括空置校舍）作為宗教、體育、文化藝術用途的短期租約申請。與上述所提及的申請個案數字一樣，獲批的申請只有少數，合共16宗，而當局指申請未能獲批的原因是所提供的資料不足、欠缺相關決策局的政策支持、未達到相關部門的要求等。不過，這些理由似乎未能服眾——第一，就申請人提供資料不足的問題，去年社區發展陣線的研究指出，有不少民間團體反映申請需要穩定的人力資源及財務支援前期考察，缺乏相關土地知識、設計意見及經驗的團體，會因申請程序繁複而對計劃卻步；第二，有關決策局的政策支持及相關部門要求的問題，根據地政總署的申請指引，內容並無清楚列明部門或決策局的要求為何，只是簡單地指出當局接獲申請後，如被視為有效申請，會諮詢有關的決策局和政府部門。在這個情況下，如申請人無法提前了解政府部門的要求，他們的申請只會一直「碰釘子」，而這些土地也只會繼續「曬太陽」。
更令人感詫異的是，當局處理這些申請時間極長，根據資料顯示，九龍城區康樂體育促進會有限公司申請一幅位於律倫街的用地，需時79個月，即超過6.5年。此外，有4個獲批團體申請的處理時數超過4年。事實上，短期租約的申請已無須像發展程序一樣通過城規程序等繁複的步驟，申請要處理數年實在不合理。再者，短期租約的作用是讓團體可更快地使用該些土地改建成市民所需的設施，例如過渡性房屋、社區中心等，如處理申請時間過久，便失去用地意義，既無法滿足市民所需，更會造成寶貴資源的浪費。
香港是無地可用 還是有地難用？
2021-11-15 袁順圍
https://www.inmediahk.net/node/%E6%94%BF%E7%B6%93/%E9
香港土地問題嚴峻毋庸置疑，不過真正嚴峻的「問題」究竟在於缺乏土地，還是行政緩慢拖累土地供應，或許可以從目前數以百幅用作養蚊曬太陽的閒置官地中，一窺端倪。
本港的未批租政府土地，由地政總署管理。地政總署自2017年起，將「可供申請短期租約用地」上載至其「地理資訊地圖」網頁，供有興趣的非政府組織 (NGO) 申請使用，作短期社區、團體或非牟利用途，目前約有700項可申請作綠化或政府／機構／社區用途的空置政府用地。2019年政府更推出資助計劃，預留10億元供相關組織作為租地時的基礎配套、修葺工程等費用的資，3年過去，成效如何？
發展局局長黃偉綸日前在網誌透露，過往3年，共有120多幅可供申請短期租約用地接獲團體申請，至今只有30多宗獲批，僅佔當中約四分之一。政府解釋，地政總署考慮是否批出有關申請時，主要考慮建議的短期用途能否惠及社群，同時亦考慮申請人的營辦能力等等，又指這些土地在使用上涉及基建交通限制、缺乏車輛通道等不同技術限制。此外，網誌更刻意提到地政總署去年已增訂指引，一般須於接獲申請當日起計，不超過12個月內完成處理程序，極力為龜速審批解畫。
不過，再多的解釋都無法掩飾冗長官僚程序窒礙善用土地資源的事實。今年初就曾有報道指，獲批個案當中，近半審批時間超過20個月，當中觀塘體育促進會申請租用一幅九龍海濱道觀塘用地，用作非牟利體育訓練中心及附屬貯存設施，審批時間竟長達5年，屬眾多申請之冠；局長網誌提及的九龍前賈梅士學校項目，由香港話劇團租用作表演藝術用途，處理申請亦歷時達58個月，預計今年底才動工改建，最快一年後始投入服務。
申請獲批的項目要耗費極長時間，至今未聞回音的項目又如何？中西區舊樓林立，不少經已拆卸等候重新規劃，部分已列為可供租用的政府空置土地。區內民間團體有意租用作臨時休憩用途，稍稍清除雜草、設置檯櫈已可開放予附近街坊使用，這類如此簡單的申請卻如石沉大海，渺無音訊，市民不禁會問：「唔係起任何建築物，咁都寧願丟空餵蚊曬太陽唔用得？」
房屋供應短缺問題已經「水浸眼眉」，行政長官林鄭月娥上月發表任內最後一份施政報告，提出「北部都會區」未來發展願景，3萬公頃土地料可提供近百萬住宅單位，容納250萬人口，但預計要20至25年才可完成發展，普遍也認為太「遠水」，實難救近火。如果看看上述短期租用官地的例子，連不涉牟利、簡單整改毋須大興土木的短期租用申請，都幾近耗盡民間團體心力，大部份甚至不得要領；繼續這種效率，要建設一個都會區，時間長達四分一個世紀，也似乎很「合理」。
明顯地，在全力開拓土地來源以外，如何理順冗長複雜的規劃及審批程序，也許更為重要。事實上，發展新界要有願景，亦同時要快速行動，實事求事，已開展的新發展區項目，準備就緒的就應盡快先批先行。政府不能用一貫守舊思維，有大型發展計劃出台，就暫緩審批涉及區域內的項目，不可因為要等待北部都會區全盤計劃研究三五七年後，才逐步去做，這只會令原本已由「生地變熟地」的待發展土地，又變回「生地」曬太陽。
香港人都希望盡快改善居住環境、過更優質的生活，這是刻不容緩的。政府必須有新思維，一邊研究規劃一邊發展，同時善用私人市場力量，雙軌並行發展，才可加快建屋進程，令公眾相信現時房屋供應嚴重不足的狀況，可在未來5年逐步得到明顯改善，中短期是有供應出現的，而不是只反複見到「203X年有首批樓宇」的新聞標題。
本港的未批租政府土地，由地政總署管理。地政總署自2017年起，將「可供申請短期租約用地」上載至其「地理資訊地圖」網頁，供有興趣的非政府組織 (NGO) 申請使用，作短期社區、團體或非牟利用途，目前約有700項可申請作綠化或政府／機構／社區用途的空置政府用地。2019年政府更推出資助計劃，預留10億元供相關組織作為租地時的基礎配套、修葺工程等費用的資，3年過去，成效如何？
發展局局長黃偉綸日前在網誌透露，過往3年，共有120多幅可供申請短期租約用地接獲團體申請，至今只有30多宗獲批，僅佔當中約四分之一。政府解釋，地政總署考慮是否批出有關申請時，主要考慮建議的短期用途能否惠及社群，同時亦考慮申請人的營辦能力等等，又指這些土地在使用上涉及基建交通限制、缺乏車輛通道等不同技術限制。此外，網誌更刻意提到地政總署去年已增訂指引，一般須於接獲申請當日起計，不超過12個月內完成處理程序，極力為龜速審批解畫。
不過，再多的解釋都無法掩飾冗長官僚程序窒礙善用土地資源的事實。今年初就曾有報道指，獲批個案當中，近半審批時間超過20個月，當中觀塘體育促進會申請租用一幅九龍海濱道觀塘用地，用作非牟利體育訓練中心及附屬貯存設施，審批時間竟長達5年，屬眾多申請之冠；局長網誌提及的九龍前賈梅士學校項目，由香港話劇團租用作表演藝術用途，處理申請亦歷時達58個月，預計今年底才動工改建，最快一年後始投入服務。
申請獲批的項目要耗費極長時間，至今未聞回音的項目又如何？中西區舊樓林立，不少經已拆卸等候重新規劃，部分已列為可供租用的政府空置土地。區內民間團體有意租用作臨時休憩用途，稍稍清除雜草、設置檯櫈已可開放予附近街坊使用，這類如此簡單的申請卻如石沉大海，渺無音訊，市民不禁會問：「唔係起任何建築物，咁都寧願丟空餵蚊曬太陽唔用得？」
房屋供應短缺問題已經「水浸眼眉」，行政長官林鄭月娥上月發表任內最後一份施政報告，提出「北部都會區」未來發展願景，3萬公頃土地料可提供近百萬住宅單位，容納250萬人口，但預計要20至25年才可完成發展，普遍也認為太「遠水」，實難救近火。如果看看上述短期租用官地的例子，連不涉牟利、簡單整改毋須大興土木的短期租用申請，都幾近耗盡民間團體心力，大部份甚至不得要領；繼續這種效率，要建設一個都會區，時間長達四分一個世紀，也似乎很「合理」。
明顯地，在全力開拓土地來源以外，如何理順冗長複雜的規劃及審批程序，也許更為重要。事實上，發展新界要有願景，亦同時要快速行動，實事求事，已開展的新發展區項目，準備就緒的就應盡快先批先行。政府不能用一貫守舊思維，有大型發展計劃出台，就暫緩審批涉及區域內的項目，不可因為要等待北部都會區全盤計劃研究三五七年後，才逐步去做，這只會令原本已由「生地變熟地」的待發展土地，又變回「生地」曬太陽。
香港人都希望盡快改善居住環境、過更優質的生活，這是刻不容緩的。政府必須有新思維，一邊研究規劃一邊發展，同時善用私人市場力量，雙軌並行發展，才可加快建屋進程，令公眾相信現時房屋供應嚴重不足的狀況，可在未來5年逐步得到明顯改善，中短期是有供應出現的，而不是只反複見到「203X年有首批樓宇」的新聞標題。
