要获得住房券，家庭收入必须低于所在地区收入中位数的50%，其中四分之三的住房券专门保留给收入低于AMI 30%的“极低收入”租户。Section 8来源于最初1937年《住房法案》（Housing Act of 1937）中的某条款。美国类似的名词还有很多，比如退休金计划401(k)、403(b)，教育计划529，或者美国房产买卖中延税的一种方式：1031置换等，只能说美国人真是缺乏想象力。
负责执行这一计划的是美国住房和城市发展部（简称HUD）。HUD从联邦预算中拿到资金，2024年这个数字为733亿美元；然后HUD向各州和社区的地方住房机构（Public Housing Agencies, PHA）进一步分配，比如麻州有242个本地的PHA，而全美国有约3300个。这项补贴在2024年的总金额是327亿美元，由地方PHA使用这些资金为符合Section 8条件的租户提供租金补贴。通常情况下，要么就是PHA直接管理集中的低收入住房，那就收很少的或者不收租金；或者补贴款直接支付给私人房东，而租客则根据收入支付剩余部分，不超过收入的30%。因此，能拿到租金补贴的租客被俗称为“Section 8租客”，而他们持有的补贴券叫做Voucher，先上图1，来看全国范围内每十万人的补贴券数量。
只要在美国开始出租房产，成为房东，就会不可避免地与这样的租客有一定交集：比如你在Zillow等网站挂出招租广告，就会有人问你是否接受Voucher？通常，他们不会自我介绍，也不询问房屋的任何细节，开门见山地问是否接受补贴券。这其实是一个充满“陷阱”的问题，因为绝大多数房东，或多或少都不太愿意接受Section 8租客。毕竟，许多人都听过一些Section 8租客的“恐怖故事”——他们可能不太爱护房子，有些人没有工作，通常是本地人，英语流利，且“较真”。虽然内心不愿意，但你最好不要直接说不，因为在美国，直接拒绝可能会被认定为歧视，甚至可能面临法律问题。
1. 合法处理Section 8租客的方法
在美国，你只能合法地“歧视”租客的 1）收入 和 2）信用分。除此之外，任何基于种族、性别、年龄等理由的拒绝都是违法的。既然Section 8租客已经有Voucher，你就不能以收入为理由拒绝，只能通过信用分等统一的租客筛选标准来处理。因此，正确的回答是：“我们对所有人都有统一的要求，请提供以下基本信息：入住人数、预期入住时间、每位成年申请人的信用分等。” 现实情况下，我遇到的Section 8申请者没有人的信用分达到要求（即使我们早期设定的标准是600分，最近提高到640分）。
2. 如果是这样，为什么有房东愿意接受Section 8租客？
我们还有一对专门做Section 8租客的朋友，我们时不时交流一下，大致原因无非以下几点：
**房子所在地区的市场情况：如果房产位于“白菜区”或类似C、D级别的租房市场，与其找同样支付能力较低的普通租客，还不如选择Section 8租客，他们通常租期较长。
**疫情后的深刻教训：在疫情期间无法驱逐租客的情况下，Section 8租客的租金由政府支付，提供了可靠的现金流。
**高于市场价的补贴：Section 8的补贴金额有时比市场租金还要高，房东因此获得更高的回报。
3. 于是这里迎来看不懂的第一点：低收入住房补贴标准为何高于市场价？
先上点实例，比如我们本地的PHA的网站拿到的数据：
图2: 看看收入上限，比如单身，在我们麻州，年收入低于$51,950就可以申请这个低收入项目了（不禁感慨以前在学校里做博后的时候真是妥妥的低收入者）；比如常见一家四口的情况，年收入低于7万4千美金就能符合这种租房补贴； 图3看看支付标准，其只与几个卧室相关，如果 是2室的标准，租金上限是$3109。
怎么评价这个租金上限$3109，拿我们自己在麻州中部的出租单元做对比，我们还自认为都是好学区加上精装修的出租单元，我们的市场租金也就在$1800-$2400之间，所以对比下来，这个租金上限完全就是繁华公寓的待遇。
至于为什么这个支付标准会高于市场价呢，跟AI交流一番，总结可能的原因：
**Section 8的支付标准包含租金和公用设施费用（如取暖、电气），尤其在美国东北的寒冷冬季，取暖费每月可能高达100-250美元。
**竞争激励：为了让Section 8租客能在高需求地区获得住房，PHA可能将补贴标准设定得高于市场租金，以增强租客在竞争中的吸引力。
**统计偏差：在市场分层严重的地区，豪华公寓可能会拉高“公平市场租金”（FMR）的计算值，即使普通房源的实际租金更低。
４. 漫长的等待与“福利陷阱”
下一个问题是Section 8补贴的超长“排队时间”。我去查了一些本地PHA的资料和新闻。比如我们麻州，有联邦政府提供的的三万一千个低收入补助名额，再加上州里的四万一千个名额，其实能提供的低收入住房补贴机会不少，但是确实是每一个申请人一般要等2-5年，甚至很长，原因自然有很多：排队的人太多，审核的步骤很繁琐，要验证低收入，要查犯罪等背景调查，然后匹配住房，比如一个申请人拿到分配的房源在半个小时外，他也有可能拒绝这个机会，重新进入排队，大家都想住在靠近波士顿的富裕一些的地方，这里的住房自然紧俏，而麻州西部甚至还有相当比例的空房无人居住。这种长时间的等待也间接导致大多数领取补贴的人是有正式身份的美国公民或永久居民，因为临时身份的人很难“熬”到分配补贴；而且好多拿临时身份的新移民，其实也不知道或者不敢（之前特朗普不就宣称使用过福利的移民有可能会有拿绿卡的障碍）或者不屑于用这个系统来薅美国联邦和地方政府的羊毛。
既然拿到这个voucher这么不容易，而维系这个voucher甚至计算补贴金额会根据家庭收入动态调整的话，那么下一个看不懂或者说这个项目的一个苦果就是：原本是想给低收入人群提供一些“暂时性”的福利来过渡，而拿到补贴券的人却往往就不愿意再增加收入，从而能够长久地保留这张补贴券，这种现象被称为“福利陷阱”，即福利的设计可能无意中让人们缺乏动力去增加收入或改善经济状况，因为他们担心失去现有福利（例如住房补贴、医疗补助等）；对于依赖补贴券支付租金的家庭来说，这种心理尤为突出，毕竟住房是生活中的基本需求。
比如我们的一位Section 8租客带着几个孩子同住，但她自己坚决不工作。当大儿子找到工作并有了收入后，家庭分摊的租金部分大幅增加，她便选择让大儿子搬出去住，以确保自己只需支付很少的租金。这种现象在Section 8租客中并不罕见。
还有一个以前的小故事分享：五六年前当我们家刚开始认真看出租房时，我们花了一半的时间在麻州的伍斯特市看房，因为那里的多家庭选择多，且价格似乎看起来划算，但是我印象很深刻的一幕就是：我们一群投资客，在正中午1阳光最亮的时候，走进都是深色的紧闭的窗帘后的多家庭公寓户里，全部section 8租客都在家：有人在沙发上看电视，有人在睡觉，对进来的人熟视无睹，周围全是食品包装袋和各种垃圾。。。当时我们就决定放弃这个投资标地，觉得这样的租客群体我看不懂，也“搞不定”。
对于Section 8项目的利弊，各方观点不一。保守的共和党人批评它加剧了福利依赖，而自由派则认为没有这类项目，数百万家庭（现在的数据是230万家庭）将无家可归。我自己对Section 8持中立或略偏反对的态度，但不得不承认，具体租客的素质有个体差异：比如我们购房之后“继承”的两户Section 8租客，尽管有一些问题，但总体上还算是认真生活且能讲道理的人。
