环北京香河、燕郊一带房价遭腰斩，开发商送出各种优惠回笼资金。图为大陆的一处楼市广告。（图片来源：PETER PARKS/AFP/Getty Images）
最近网上流传一种说法，“房子最终砸在银行、地产商等其他机构手里是硬着陆，房子最终会砸在普通老百姓手里是软着陆”。即便是情绪宣泄的吐槽，这个说法也太过分了。
如果房子砸在老百姓手里，不是理想中的软着陆，而是爆大雷，而且是整个经济运行出问题的大雷。
房价硬着陆，老百姓是最大受害者
“房子砸在房产商、银行手里”，首先错在产权债权不分。银行并不持有产权，只有房产商和老百姓的债权。要说房子砸在谁手里，那就只有房产商和老百姓了，而且主要是老百姓。央行公布的数据显示，2022年末53.1万亿房地产贷款余额53.16万亿元，其中个人住房贷款余额38.8万亿元，占比高达73%。显然，房地产商的负债远远低于老百姓。
因此，如果房价硬着陆，老百姓是首当其冲受害者。但是，银行作为债权人，也要面对债务危机的冲击。2008年美国次贷危机和上世纪90年代日本“泡沫经济”破裂危机，都是这样发生的。
2007年，美国房价开始大面积下跌，大量按揭断供开始危及金融市场。2008年，美国房价下跌50%，次贷危机随之爆发。金融危机是宏观经济事件，但是究其根本，都是微观经济运行的星星之火点燃的山火爆发。
每一场债务危机爆发，都是“与汝偕亡”的惨烈灾难，债务人和债权人都是输家。
别以为老百姓就好“对付”了
认为老百姓比较“好对付”，那是大错特错。天真地认为房价暴跌后，老百姓还会做冤大头忍痛还贷，是打错了如意算盘。还贷成本远远大于违约成本时，经济核算的理性自动发挥作用，“用脚投票”是市场赋予每个人的天然权利，谁也对付不了。
美国次贷危机时，就发生了这一幕。60%以上的按揭违约都是主动断供——未必还不起，就是不想还了。老百姓又不傻，房产市价和预期价格均低于贷款余额时，很多人会选择做“老赖”。
银行专业对付“老赖”，大不了把房子收了拍卖就是了。以为普通老百姓，又不是“大而不能倒”的大企业，好对付。其实不然，按揭大面违约发生后，银行大量没收抵押房产非但不能止损，反而会造成恶性循环。日本泡沫经济崩溃时，就出现了这样的问题。
日本社会有很强的“耻感文化”，普遍看重信用，欠债还钱比天大。因此，日本银行有强势的传统。危机爆发后，银行很强硬，收房收到手软。可是，收了房就要拿出来卖，一时间市场供给大增，房价加速下滑，市场信心更崩了。
本来畏首畏尾的也选择主动弃贷——看着新闻上成千上万的断供数字，“耻感”的防线崩塌了。市场恐慌情绪大面积蔓延，谁还敢接盘。几轮恶性循环后，房子全砸在了银行手上，卖不出去不说，还得倒贴大量税费。
那么，银行是不是可以通过司法途径对主动断供者加以制裁呢？是可以，可是，银行却不敢了。成百上千的官司，诉讼成本是极其高昂的。更重要的是社会舆论的巨大压力，危机爆发后，社会舆论本来就对创下大祸的金融行业高度不满。
千夫所指的银行还要把人家赶出家门，又拉了大量仇恨。再发起大量诉讼“极限压榨”，非得成为全民公敌不可。动弹不得的日本银行威风扫地，最终只能默默地吞下苦果。长达二十年的坏账处理，拖累了整个日本经济。美国次贷危机发生后，美国金融机构部分吸取了日本同行的教训，对按揭违约更多采取了协商处理的灵活方式，缓解了危机的破坏力。
老百姓不想对付谁，但也不是那么好对付的。出现少数“老赖”是个体失信，银行可以应对自如。但是，出现大面积断供、止赎，性质就发生了变化，肯定是经济运行的系统性问题，老百姓凭什么为日本政府和日本央行的错误决策买单？资产泡沫化的大锅，老百姓背不起，也背不动。
如果中国房产出现硬着陆，房子砸在手上的老百姓，也会“用脚投票”狠砸银行。
那么，“让房价缓慢平稳下跌实现软着陆”的“理想状态”，就能解决问题吗？不能，这种“软着陆”只会把房子砸在地方政府手上，同样会爆发债务危机。
“软着陆”，才是房子砸在了地方政府手上
要实现“房价缓慢平稳下跌实现软着陆”，只有靠限价等政策手段强行锁住房产的名义价格。讲白了就是政府定价，不让房价跌。但是，保住的只是名义价格，名义价格和真实的市场价格预期严重背离，交易量就保不住了。老百姓无心也无力接盘价格虚高的楼盘，房子怎么“砸”到老百姓手上呢？房子卖不动，土地也乏人问津。土地财政依赖度大的地方政府着急了，自家城投下场，自导自演托市的戏码。但是城投哪来的钱？美其名曰“国有融资平台”，其实就是个皮包公司，“皮包”里只有政府信用背书。
前几年部分三四线城市的土地市场，玩的就是这种左手倒右手的土地金融游戏。结果都看到了，城投债堆积，房子砸在了地方政府手里。这才有了鼓励公务员买房、农产品充首付等等怪力乱神。
所以，不少三四线城市楼市的政府指导价确实“缓慢平稳下跌”，甚至根本不跌。但是成交量大幅下滑，土拍无人问津，深陷债务危机，这真是“软着陆”吗？
和美日当年“硬着陆”唯一的不同是，房子全砸在了城投及其背后的地方政府手里了，这也很符合逻辑。地方政府深度干预和主导了房地产业时，就注定会成为最大的接盘侠。
结语：软硬不吃，左右为难
今天中国房地产金融正处于“软硬不吃”的两难境地。如果发生房价暴跌“硬着陆”，近40万亿的个人住房贷款有债务危机风险。如果继续价格管控下“软着陆”，65万亿城投债还是债务危机风险。要走出这一左右为难的困境，没有捷径。只有为中国房地产寻找新的“锚点”，老百姓的收入提高、重拾信心，愿意买房、买得起房才行。这是整个经济运行的大课题，而不是房地产行业的局部问题。不是“房地产拉动经济”，而是经济向好才能拉动房地产。
目前而言，软硬不吃、左右为难的房地产行业没有多大发挥的空间。耗费大量资源、反复横跳，并不会改善房地产的处境。如果不认真反思、及时做出根本性的改变，那么该来的迟早要来的。负薪救火的瞎折腾，只会让雷越来越大。
（全文转自微信公众号关胖本胖）