今年上海豪宅市场露富了
我到现在依然记得中海顺昌玖里案场中介对客户说的那句
别人住得你为什么住不得
新天地的情怀来的比苏州河还温柔
这股子温柔也让全国人民看到了上海豪宅的购买力
后面全国楼市发现温柔的不仅是苏州河，还有黄浦江
接龙似的滨江系在中介朋友圈的篇篇喜报里挨个售罄
这些体感最后都在上半年的新房豪宅统计里得到印证
甚至数据比体感来的更狂野，几乎是迈着碾压的步伐走完了上半年
2024年上半年上海新房各总价段成交套数TOP10城市，©克而瑞
这是个令人振奋的开始
但也是个令人小心的开始
能量守恒的道理我们都懂的，楼市也不例外
这些来自上海新房市场的碾压数字，不仅碾压了其他城市
也碾压了自己的二手豪宅
同时间段购买力冲进了新房，就和二手彻底再见
所以今天当你身处上海二手豪宅市场的时候
你的体感会完全不同
01
“不少盘只成交了去年同期的一半”
说这句的是新天地链家门店的豪宅中介
他说去年上半年中海建国里成交了21套，但今年上半年差不多8套
坐他身边的搭档补充道去年3月就卖了10套，今年上半年卖的还没去年一个月多
万科翡翠滨江应该是卢老师的白月光二手盘了
去年上半年网签了12套，但今年上半年共网签了6套
我司附近的九龙仓静安壹号是静安区为数不多的豪宅之一了
去年上半年成交了4套，今年上半年成交了0套
不知道这些是不是只是个别现象
我做的第一件事是找来链家的成交数据
这份市占25%左右的真实成交样本里，这次我们只用看2000万以上的成交
果然，对比去年上半年这份成交缩水了26%
我又找到兔博士拉来了全市网签
当我分总价段去看今年上半年的成交的时候
每个价段都在清晰的下滑，但越高总价段下滑的越厉害
尤其是3000-5000万
2022年上半年数据暂不参考
换个角度从面积段看，依然如此
大部分面积段都在下滑，但你去看看200-300平、500平以上的
大面积的缩水来的比中小面积更猛
2022年上半年数据暂不参考
这些数字对于现在见过大风大浪的我们来说也许不算什么了
但对市场里的房东和中介来说，他们面前的窄门更窄了
而且相信我
量的下滑只是二手豪宅噩梦的开始
02
于是这是你没见过的砍价空间
原本这部分直切价格的部分，但在此之前容我先铺垫下成交价之前的谈价空间
俗称的砍价，当遇到今年的二手豪宅的时候
你很难想象这已经来到什么幅度
翠湖天地三期前阵子有套在挂的182平的三房，挂牌3950万
上套同户型，今年3月的成交价在4080万，所以这个挂牌价还行
但能坐下来的客户开口基本3400万上下，把房东气的
但房东不知道的是13%的砍价幅度并不过分
链家今年上半年各总价段议价空间
2000万以上的总价段的议价空间基本都是8-10%
离谱的不是客户，而是市场
相当于3000万标的就是300万砍价空间、4000万标的就是400万的砍价空间
这些都还是平均状态下的砍价空间
想象下如果另外有一套3000万标的是5%议价空间，就意味着15%的幅度去砍
而这样的砍法也是从今年开始的
对比去年上半年2000万的谈价空间
今年上半年几乎是大水漫灌似的普遍高过去年
链家各总价段议价空间，数字太多，只留2024年议价空间
对上海二手豪宅的房东而言，屠龙刀似乎成了客户进入市场标配
对市场而言，今年的豪宅还价空间有点格外高
不仅高过其他价段，也高过去年同期，差不多来到一个新阶段
回过头来你会发现今年原本缩水的二手豪宅成交
他的成交前提还是基于这样的砍价幅度
03
所以今年二手豪宅几乎是砸盘式成交
去年翠湖天地御苑那套140平的两房各位还有印象么，挂牌价从3199万降到1999万，直接把单价干到14万/平
这样的点状在今年的二手豪宅市场变多了
静安区曹家渡的达安花园，2022年年初的成交均价在12.5万/平，现在的话单价8.8万/平，户型好点的能勉强卖上9万/平的单价
黄浦区老西门的老西门新苑，2021年前后高峰期的均价在15万/平你还不一定能抢到，现在单价10万/平出头，大把房源随你挑
像翠湖天地和中海建国里这样房龄更新或者规划能级更高的小区呢
翠湖天地已经没有去年那种砸盘的人了
但相比2021年高峰期，哪怕一房一价，也能感受到背后的下浮幅度
这些点状价格下跌的案例并不是点状
各位可以在链家网成交页面搜索自己关注的二手豪宅小区
同楼栋同户型，哪怕是去年到今年，价格都有比较大的波动
选取同小区同户型2023年-2024年的成交，数据源：上海链家网-成交
这也是为什么我们在这个上半年经常能看到豪宅中介在推笋盘
7月17日，“世茂滨江花园有一套业主降价急卖的277.97平四房，挂牌价2450万，单价仅8万多”
7月10日中介发文，仁恒河滨城亏本1000万甩卖...
7月6日中介发文，御翠园最热销的楼王，他的价格轨迹从1.4亿降到1.07亿，共计降价3300万...
面对这样的价格滑坡，以及此起彼伏的砸盘挂牌，业主们被逼到什么程度呢
有的房东撤牌，干脆转租赁
有的类似中海建国里的业主，江浙年轻人买的比较多
他们有个自己的群，如果谁价格挂太低，其他业主就帮忙劝劝，大家合力托着
市场就是这样，量在价先，没有成交哪来的价格发言权
04
为什么今年二手豪宅格外难
以中海建国里为例，附近的中介跟我说
今年新房太多，说没影响是假的
周边的链家小哥跟我说他手里续着的三位客户最后都选择了中海顺昌玖里
他说这样的客户太多了
“我们门店每人手上差不多都有三到五个客户去了那边（中海顺昌玖里）”
他得到的同行反馈也是如此基本上手上的客户都有去中海的
中海建国里也只是受影响的其中一个，考虑新天地的客户都会被新盘吸引
而且今年黄浦的新盘还特别多
从中海顺昌玖里到融创外滩壹号...
附近的中介都如数家珍，不仅是二手的强劲对手，更是客户们日常所关心的
对于这些客户而言，新房不仅是房龄新，产品力的迭代也是打动客户的很大因素
从户型细节到公区理念，新盘都有无可比拟的前瞻性
也就是说地段之外，豪宅客户也必然会受产品力的影响
此外更为重要的是，价格也是太诱惑
中海建国里二期目前能成交的均价，还在17-21万/平
西侧的中海顺昌玖里，均价差不多在15-17万/平，价差明显
新天地板块除了翠湖天地本身自带的调性底蕴会挽留住部分忠粉
没有翠湖情怀的客户在面对这样的新房的时候几乎没有抵抗力
这样的新房也不仅仅中海顺昌玖里
滨江凯旋门（三期）两百多平单价16万/平左右
融创外滩壹号院单价15-18万/平
哪个不比单价20万/平的二手房香
也正是如此新房豪宅市场的上行，对于二手豪宅市场而言就是冲击
客户池子里的水流向新房，那么留给二手的就会变少
05
不过更根本还是市场本身
新房并不是唯一原因，甚至不是最根本原因
当我以为写完03部分可以收尾的时候，在我整理的豪宅挂牌数据里
我发现这些豪宅挂牌量几乎是三年前的2-3倍
当然整体的挂牌量变多已经不稀奇
但你去看3000-5000万
这是所有价格段在过去三年里挂牌量变化最大的
我把这个时间段拉长到近五年
千万总价以下挂牌甚至少了12%，3000-5000万的总价段依然是挂牌量增的最猛的
我咨询了豪宅中介朋友，他分享了自己责任盘的情况
尚海湾豪庭、百汇园，在2020-2021年的挂牌量平均在20-40套左右
现在单百汇园已经挂出来80多套，两个小区加起来轻松超过100多套
这中间不是挂牌的人变多了
是过去挂牌的房还没卖掉，新的挂牌又出来了
2020年这两个盘只要楼层还不错、价格还可以，去化周期在3-4个月
但现在要1年
他的客户里观望居多，大家有需求都选择再等等
他的原话是客户不敢换房子了
于是挂牌就这样滚雪球式的不断积累
对客户而言则是另一番景象
同小区挂牌量变多了，可选择范围变多了
价格只会出的一个比一个低，不答应没关系，还有别的选择
哪怕不是同小区，隔壁小区、同板块小区的房源都出来了
选择对象不缺，缺的是敢选择的人
06
豪宅市场其实很难看懂
豪宅市场跟刚需不同，他的成交体量小
你不能说去年成交1套，今年成交2套，今年就是上浮50%吧，这样的上浮没意义
如果不是手上客户跑去新房的话，中介本身其实感受也不会太明显
单门店甚至单位经纪人往往1年成交1-2套就很不错
这时候他成交0套还是1套其实是感觉不到豪宅市场变化的
但如果我们范围扩大到全市
时间拉长到近五年
你就会感受到一些变化
而且这背后的的追本溯源，新房只是直接原因
更多你会从挂牌看到二手豪宅市场的更深问题
这是值得小心的