你能想象到吗?
一帮富豪争抢豪宅的画面,不仅仅只在一二线城市上演
甚至,在一个小县城,套均千万元的房子也要靠抢,有钱都不一定能买到房
这个县城就是大名鼎鼎的——中国义乌
毫不夸张地说,从5月18日到6月29日,只用了一个多月的时间,义乌的三大豪宅新盘就卖了超过57亿元
数据来源网络,仅供参考
八都万境观雲更是开盘只用了18秒,78套联排别墅就被一抢而光,比下楼买个菜的速度都快
这么火爆的抢房场面,如此强劲的购买力,可以说是一点都不输杭州和上海
而在义乌土地市场,热度持续不减
据浙江省自然资源网上交易系统显示,今年上半年义乌全市涉宅用地出让宗数共计99宗,总成交金额约46亿元,同比增长9%
总出让面积约156亩,平均楼面价约16895元/㎡,平均溢价率19%
成交金额、楼面价和溢价率都有明显的增长
来源:浙江省自然资源网上交易中心
不久前,义乌市中心的秦塘地块出让,同样吸引了多家房企参与竞拍
不乏中海、绿城、建杭等知名房企,最终由本土房企联利竞得,溢价率高达35.4%
豪宅去化迅猛,频频“日光”,和核心地段土拍的高溢价率相辅相成
到底为什么这个县城的楼市可以如此火爆?
带着好奇,我实地去了一趟义乌……
01
户型越做越大,产品越来越卷
来之前,我就对义乌的房价有所耳闻
知道这里的新盘价格并不低,有些甚至超过了杭州奥体限价的楼盘
但是当我到了义乌,才发现新房产品力完全超乎想象,真的是一个赛一个的能打
首先来看的是中海雅居乐九樾府
没错,今年上半年在豪宅市场“杀疯了”的中海地产,早在2020年就积极参与义乌土拍,赶在6月底终于交付了其首进义乌的标杆产品
该楼盘就坐落于万达CBD商圈内,地段是真的没得说
远远走近,外立面采用了大面玻璃与双色烫金铝板的搭配,OLED圆角平面感丰满
建筑结构还呈现出了独特而鲜明的“Y”型符号
酒店式落客区、多功能私家会所、全龄主题架空层、超大面积水景……这些都是标配
第二个到的是绿城凤起潮鸣
这是绿城首次将高端序列的“凤起”带到义乌,也是它在义乌的第6个项目
合院加上大平层,今年的三次开盘累积劲销35+亿元
项目的会所堪称义乌当地的“天花板”,丝毫不逊于上海豪宅的水平
双会所一共约6000㎡,集齐了十六大高端场景于一身
不仅有全石材铺垫的地下车马厅、杜比影院级影音室、保龄球和斯诺克区域,甚至还有专门的雪茄室
连泳池也不止室内恒温的这一个,还有两个室外的,以及一个专门的儿童戏水池
接着看的是义乌两个新出的“四代宅”项目,华润孝子祠润府和八都万境观雲
华润孝子祠润府通过精心的设计布局,如露台外伸、奇偶层错位、悬挑梁的结构优化
让每一层都有属于自己的“空中庭院”
义乌华润孝子祠润府248户型样板间
125户型的露台就有22平,250户型的露台更是挑高足足有6米
八都万境观雲则升级打造了“公园+住宅”的模式
高层自带“空中花园”,联排自带独立庭院,最大户型达到了约500平
八都万境观雲335户型模型图
而且整个项目由占地约30亩的绿化公园环抱,让业主可以充分享受到“住在公园里”的全新体验
同时将“万科物业”首次带入义乌,进一步提高了物业的服务水平
由于空中花园阳台不计入住宅阳台面积,这两个项目有别于义乌的大部分住宅,打造了第四代住宅产品的典范
此外我还看了两个已经交付且有挂牌的豪宅项目,分别是融创义乌壹号院和华润下车门悦府一期
融创义乌壹号院自带沿街底商,外立面也采取了铝板、金属线条和涂料的搭配,并用大面积蓝灰玻璃突出立体感
壹号院目前在链家一共有16套在售,挂牌均价在5.1万/㎡到5.7万/㎡不等
3套140+平的大户型挂牌总价超过了740万,最高的达到960万
图源:链家
华润下车门悦府一期目前有2套挂牌,均为毛坯
一套144平的挂牌728万,一套255平的挂牌1450万
二期尚未交付,楼下就是华润在义乌打造的义乌天地,开放式盒子商业非常有特色
不得不感叹,近年来义乌的新房市场正在一步一步走向改善
豪宅的户型越做越大,产品越做越卷,配套越来越齐全
02
义乌为什么这么不像县城?
随着绿城、华润、融创、中海、金茂、绿地多个品牌房企入驻义乌
除了产品价格和产品力有所提升之外
对整个城市建设面貌也有立竿见影的改善
最近这几年来,义乌又经历了一轮新的城市更新,涉及面之广,史无前例
2016年开始,先后启动了仓后、湖大塘、向阳、下车门等城市中心区块的有机更新工作
2019年到2022年,启动了9.2平方公里的新三年计划
2022年2月,从优化老城、老镇核心区逐步向全域用地结构统筹优化调整转变
这一过程中,一幢幢全新的高楼拔地而起,老城区旧貌换新颜
城市面貌也变得愈发年轻和现代化,为义乌吸引了更多的商业机会和人才
除了核心的小商品城不断扩容,大力发展“夜经济”,把购物旅游推向新高峰之外
北上广都有的金融CBD,义乌也有
整个金融商务区一二期总投资额高达700亿元,而规划面积仅1.67平方公里,板块投资密度非常罕见
目前已经吸引了多家金融机构总部、私募投资以及省级分行
各种比肩一线城市的热门商圈,义乌当然也有,潮流大牌更是应有尽有
像朝阳门板块,是当地人称的“义乌太古里”
下车门板块同样进行了大手笔的升级改造
踩盘当天,我刚好碰上了义乌天地的试营业,已经有不俗的人气了
结果7月19日正式营业,直接挤爆了全义乌的人
人山人海,水泄不通,就连盒马都要排队超过半小时才能挤进去
不仅万豪、香格里拉等知名酒店鳞次栉比,文化中心、大剧院、博物馆新馆等城市地标建筑,都相继规划和落地建设
现在的义乌大街小巷都有世界各国的美食餐厅,以及多个24小时开放的休闲娱乐场所,经常能看到外国友人,非常有“国际范儿”
与此同时,义乌还在大力发展轨道交通,为城市带来了新的想象空间
2022年年初,“金义东”市域轨道交通金义段开放免费试乘
串联起了义乌和金华、东阳和横店影视城等地
2023年年底,金义中央大道全线建成通车,使得两地时空距离压缩到了半小时内,金义一体化、同城化发展迈上了新台阶
图源:义乌发布
义乌还是“义新欧”中欧班列的一大始发地,10多年来源源不断地向中亚五国、西班牙、老挝等国际货运点运输货物
重头戏的金义国际机场,更是被列入多个国家和省级规划,目前正在开展选址等前期工作
有卓越的天际线、金融CBD、潮流商圈、国际大牌,还有各种快速交通,多个产品力突出的新房,未来还会有国际机场
这样的义乌,总体城市界面确实不是普通小县城能比的,也配得上“世界义乌”的响亮称号
03
义乌为什么这么能打?
我在和义乌豪宅项目销售聊天的时候,发现了几个很有趣的现象
一是这里的外来人口很多,并不存在人口外流空心化的情况
也就是说,有人走,但来的人更多
叠加新政对人才购房的补贴额度大大提高,不限购不限贷进一步降低了购房门槛,带来了一波外来购买力
还有本地客群的消费升级,甚至是奔着“终极改善”的目标而来
成交客户中一定比例是企业高层,还有一部分是头部电商或外贸企业创始人
他们常年穿梭在各类生意场上,见识过国内乃至世界各地的豪宅设计
不仅喜欢毛坯自主装修,还喜欢集观景、会友、生活等多功能于一体的绝对大尺度户型,以及自带庭院或空中花园的丰富景观
自然愿意为好的产品买单,顺手就把两个车位也买了
而且大家都尽可能多支付一些,不喜欢大量贷款
对他们来说,在富人扎堆的义乌,“豪宅”不仅是住所,还是高端圈层的社交场,是身份和地位的象征
像融创就为义乌业主量身打造了“江山会”
提供包含豪车试驾、私宴体验、音乐会、财富交流沙龙、高尔夫增值体验等权益,充分满足他们的高端社交需求
探其原因,产业是豪宅的重要支撑,产业能够带来大量高净值客户
一方面,义乌的经济发展模式具有强大的产业支撑
外贸产业一直在义乌市占据着举足轻重的地位,近两年跨境电商和直播网红经济也发展得如火如荼
2023年中国小商品城成交额2331.28亿元,同比增长15.4%
来源:义乌市统计公报
另一方面,作为国际小商品市场的中心,义乌的商贸活跃度和外来投资频率均居全国前列
2023年新设个体工商户195805 户,同比增长46.14%,大量企业和个体户持续不断地来到义乌“淘金”
除了经济基础,政策支持也是义乌豪宅市场火爆的重要原因
2022年,中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,明确了县域城镇化建设的目标和方向
推动了包括义乌在内的富裕县城基础设施建设和公共服务的提升,同时也提高了楼市的吸引力
义乌自身在土地供应端的探索也非常积极,不仅提供了多个低密度的优质地块
而且自2023年开始试点第四代住宅项目,已经形成了领先全省的住宅标准范例
目前一共成功出让了5宗地块用于开发建设第四代住宅,包括上文提到的华润孝子祠润府和八都万境观雲
还有北苑街道石桥头有机更新地块、稠江江湾5号地块、秦塘地块二
秦塘地块二规划条件
只有容积率合适、地块属性合适、规划条件放松,才能开发出低密的好产品
这样一来,开发商有了充足的利润空间,当然就有动力去卷产品设计,对外立面、会所、景观和石材的打造精益求精
既有大牌房企在义乌大显身手,也有商城、联利、永康恒青等本土房企添砖加瓦
改善需求还对周边房价产生一定的溢出效应,提升义乌整体的居住品质和配套设施水平
热度不断攀升的土拍市场,也为当地政府财政带来了可观收益,进一步推动了房地产市场的良性发展,从而促使更多优质项目落地
04
总的来看,义乌由于经济高度发达,城市发展步入新阶段,造就了一大批民营企业主和个体工商户
他们的购买支付能力强,对产品更新迭代的愿望也很强烈
地产行业的市场化程度极高,成了品质开发商的天下
这不仅仅是他们对生活的享受,更是用脚投票,证明了自身对城市发展的信心
其他经济富裕的县城如浙江的金华永康、台州天台、台州温岭,还有江苏的江阴等地,也出现了豪宅热卖的趋势
在金华永康,滨江集团开发的“未来悦”和“万家星悦”两个项目,今年上半年总的销售额突破3亿元
而在台州天台,主打大平层和联排的天境云庐,6月刚成交了26套
江阴的同创蓝城江南里豪宅,套均总价在1200万到2800万元,开盘以来也卖出了20套左右
正说明了在住房回归居住属性后,购房者对于品质的要求越来越高
现在楼市的核心问题,恰恰是供给侧缺乏足够好的产品
只要有好产品,不缺买单的购买力