狼来了！美楼市泡沫引发连锁困局 房贷危机成现实 香港商报

狼来了！美楼市泡沫引发连锁困局 房贷危机成现实
香港商报

作者:朱磊/

狼来了！索罗斯、格林斯潘多次预言的房贷危机成了现实。尽管美高官称因新世纪金融公司引发的次级按揭危机仍在可控范围之内，但仍有包括美国联储局前任主席格林斯潘和金融大鳄索罗斯等人认为，美国经济将在2007年下半年或明年步入衰退期。唱衰之说尚待证实，但是这场房贷危机已经产生巨大影响，美国联储局或将被迫尽快降息，全球金融市场流动性充斥的局面也可能面临结束，甚至有可能诱发金融危机。

房市深陷违约风暴

美国第二大次级按揭贷款企业——新世纪金融公司因资不抵债而面临破产，13日被纽约证交所停止股票交易，准备将其摘牌。与此同时，美国最大的按揭贷款公司——全国金融公司和英国汇丰银行等也面临巨大的压力，还有20多家美国次级按揭贷款金融公司和新世纪一样也濒临破产。

美经济或面临萧条危机

据美国抵押银行协会称，美国第四季次级抵押贷款违约还款率创四年新高，导致各式房贷抵押品的赎取权遭到取消，创下历史新高。

经济学家GaryShilling表示，不动产抵押贷款证券市场的规模达六万亿美元，现在发生全面性的违约状况，可能导致美国经济步入萧条。

统计资料显示，去年，次级按揭贷款违约案件（即无钱或无能力支付按揭贷款）升至7年来最高。在美国加州某些区域，次级房贷严重违约比率在过去一年增加三倍，约每8件就有一件违约。更有研究机构称，在过去两年内完成的按揭贷款中，每5笔次级房贷中就有1笔可能进入抵押房产拍卖程序。

200万住房或被收回

雷曼兄弟控股公司策略师指出，未来两年美国房贷违约呆帐金额恐将攀升至2250亿美元。如果房价继续下跌，银根紧缩，购屋者无法再融资，房贷违约金额可能蹿升至3000亿美元，其中次级房贷违约金额就约占了1700亿美元。届时，将有150万至200万户住宅或被金融机构收回。

7.3万人恐失业

美国楼市是近年来美国经济增长的主要动力。10年前，美国家庭拥有的房地产资产总值不足8万亿美元，约占家庭资产总额的40%。到了2005年底，美国家庭房地产资产总值已升至21.6万亿美元，在家庭财产中的比例升到56%。自2001年美国经济出现复苏以来，新创造就业岗位中有30％（约140万）与房地产市场的繁荣有关。美国资本经济咨询公司首席经济学家阿什沃思表示，房地产市场迅速降温，未来一年美国企业可能每个月要削减7.3万个工作岗位。

低利率吹大地产泡沫

对于美国次级按揭市场危机，中国社会科学院研究员易宪容认为，美国的利率政策在其中扮演了极为重要的作用。此次危机的根源可追溯到2000年下半年，联储局改变货币政策，连续下调基准利率。‘9?11’恐怖袭击事件之后，为刺激经济复苏，当时的联储局主席格林斯潘更是加速减息——短短一年间由6.5%调降到1.75%，到2003年6月，短期利率下降到1％，创46年来最低水平。与此同时，房屋按揭贷款利率也随着宽松性货币政策持续下降。低利率政策意味着购房成本降低，更多的人选择投资置业。一些银行也不断推出新模式，让购房者几乎不用付首期，或者在一定年限只付利息而无需支付本金，来吸引投资者买房。易宪容认为，尽管自2004年6月后，联储局改变了低利率政策，连续13次调高利率，到2005年6月联邦基金利率从1%提高到了4.25%，但仍属于较低水平。人们当时并没有预期未来利率会升高。但此后，联储局又4度加息，联邦基金利率在2006年8月上升到了5.25%，达到近两年来的最高水平，大大提高了房屋借贷成本，加上油价高企，物价上涨等不利因素，美国居民消费支出增加，还贷能力被大大削弱。借款人开始面对每月较高的房贷缴款，无法如期缴纳贷款的人数日益增多。除了利率政策以外，易宪容还指出，房地产市场繁荣时，各类住房信贷金融机构会积极扩张信贷规模，往往也会降低住房消费者的市场准入标准，让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入住房信贷市场。一旦金融市场发生变化，美国住房信贷市场风险就会暴露出来，加上近年来国际经济走势良好，导致美国及其他国家或地区的金融机构降低了对风险的警惕性。

去年次按规模高达6千亿美元

据统计，2001年到2005年，美国楼市不断升温，2005年，美国房价升到了27年来新高，直到2005年第四季度，美国房价仍然在以13%至14% 的速度快速增长。其中，次级按揭贷款规模扩大尤为迅速。2006年次级按揭市场总额达到了6000亿美元，比2001年增加了五倍，占当年房屋贷款总额的 35％。

财坛大佬频发危言

房贷风险或诱发金融危机

摩根士丹利首席经济学家史蒂芬?罗奇预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。他说，房价下滑，预示着人们的财富正在缩水。财富缩水让人们感觉钱变少了，就会减少消费。民众的购买力不强，重新开始增加储蓄，经济当然就会疲软。他认为，房地产泡沫一旦破裂，意味着银行将增加新的坏账。大批死账、坏账的出现，甚至有可能诱发金融危机。执掌美国联储局18年之久的前联储局主席格林斯潘也多次唱衰美国经济前景。他预测：‘2007年最后几个月，美国经济可能开始衰退，尽管大部分预测不这么认为，而预料2008年美国经济才会减速。’他认为，美国经济自 2001年以来一直保持增长，但有迹象显示现有经济增长周期已经接近尽头，美国经济将进入一个衰退周期，利润率趋于稳定是美国经济减速的迹象之一。信用评级公司下属预测机构首席经济师马克?赞迪对于格老的看法表示赞同，因为‘长期以来，涉及经济事务，他都正确无误’。资本大鳄、国际投机领域教父级人物索罗斯也在不久前发表演说时称，2007年美国将因楼市降温出现经济衰退，全球陷入衰退的几率‘相当大’。索罗斯称联储局当然会努力实现经济的软着陆，但最终经济仍免不了硬着陆。联储局努力的结果最多是将衰退的发生推迟到明年而已。国际著名投资者罗杰斯更是发表盛世危言称，美国房地产价格将狂泻40％至 50％，并有庞大的拖欠贷款涌现，经济脆弱程度将会是前所未有的。除非联储局减息一厘，否则届时经济陷入衰退状态的几率接近百分之百。罗杰斯还警告说，美国楼市泡沫破裂将蔓延到新兴市场，长期性的熊市将来临。部分股票市场会暴挫80％，某些地区会急跌50％，更有些市场将濒临崩溃。

负面反应不断蔓延

联储局或被迫降息

随着美国次级抵押贷款市场蕴藏的巨大风险陆续释放，有不少业内人士指出，在次级贷款危机的负面效应不断蔓延至更广泛金融和经济领域的背景下，本周将迎来今年第二次货币政策例会的美联储可能不得不调整其一贯坚持的强硬反通胀立场，甚至出于刺激经济增长的目的很快转入降息。

全球流动性或现枯竭前兆

美国穆迪投资服务公司的不动产金融主管约翰?克里兹表示，次级抵押贷款的困境可能引发广泛连锁反应，进而可能增大美国降息的几率。克里兹警告说，此次的次级贷款危机，‘可能预示着全球金融市场流动性充斥的局面行将结束’。美林证券投资策略管理集团主管马丁?莫洛则认为，次级贷款中的坏账可能会占全部房贷比例的3%左右，这个危机可能会波及到其他领域。

美财长力挺经济无虞

不过，对于此次危机，官方的声音则不同。美国财长保尔森与联储局主席伯南克多次表示，美国房地产市场的降温虽然给次级按揭市场带来了一些损失，但不会损害美国整体经济的发展。中国社会科学院金融研究所研究员曾刚也表示，鉴于房地产市场的调整已经基本到位，美国经济不太可能出现非常低迷，甚至衰退的情况。他说，尽管房地产市场的确在放缓，但由于本轮楼市调整已经持续了五六个月，泡沫所剩无几，房价可能很快就会见底。美国联储局一直密切关注次级按揭市场问题。联储局理事比斯说，在美国次级按揭市场上，银行监管机构从去年春季开始已经注意到购房者丧失还贷能力现象日益攀升。联储局已经与其他四家银行监管机构颁布了一项房贷市场抵押贷款指导意见，对过于宽松的次级房贷放款标准加强管制。意见中指，次级房贷业者应该评估一旦利率进一步升高，潜在用户是否有能力偿还贷款，并警告次级房贷放款公司应该切实调查借贷者收入，并清楚告知其所面临的所有风险。

次级按揭

美国人一般都有个人的信用评级，大致以660分为分界线，大于660分的被视为优质贷款者，而低于660分的则是次级贷款者。由于次级贷款者的信用评级较低，放贷机构面临的风险相对较大，因此，贷款者一般都会被收取更高的利息。近年来，该领域一直是抵押贷款市场中增长最快的领域之一。