华人长岛买房跌跌撞撞

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华人长岛买房跌跌撞撞（上）
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华人长岛买房跌跌撞撞（上）
赵 利 平

土生土长的美国人普遍法律意识强，他们生长在法制国家，从小在民主直选的环境中长大，在立法和司法之间关注前者大于关注后者。立法是根本，是基础，是前提；司法的回旋余地不大，照章办事就是了。半路来的咱们老中一般不太关心美国的立法，觉得甚远，因为咱老中国家司法人员的回旋余地忒大了，他们实际地操纵着执法的尺度，同一件事处理起来可大可小。老百姓遇事就得找人，说情送礼，行贿受贿也就源远流长了。这招过去满管用，以至到了美国还是老套套。这都是社会制度和文化差异惹得祸。结果咋叫那个不适应哟！老中入了老美的乡，却随不了老美那个俗，更不知那个俗的背后的文化。咱老中在长岛买房糊里糊涂的事多了去了。（本文所谈咱老中不可能是全部，但也绝不是少数。）

就拿当地财政预算案或者学校来年预算案征求民众意见这事说吧，大部分美国人是仔细研究、事先酝酿、积极参加、直言抨击、踊跃投票，他们知道这是政府又在盘算怎么花咱纳税人的钱，与自己的关系和利益大了去了，要靠自己的力量管管。如果他们认为不合适，就会努力让议案胎死腹中。他们知道这是政府与咱老百姓玩的游戏，你不陪着政府玩，政府或者会“玩死”你。你要是参加了会议，再仔细瞅瞅周围，几乎没有咱亚裔面孔在座。最近Brookhaven 又有议员提议要增加地产交易税至2%。这下可了不得了，反对者反应激烈，马上就成立反对同盟，制定系列的反制策略，阻击战和宣传战同时打响。咱老中们连知道这事儿的人都没几个，几乎无人参与阻击。事已关己，仍高高挂起，麻木的背后还是法律意识问题。

当地美国人在任何文件上签名时，知道自己签下这个名的后果，特别是合同一类的法律文件。绝大多数人不会因为以后出现某种不利于自己的状况而反悔。咱老中在长岛买房签合同，不完全知道合同内容的多了去了，反悔再骂律师的去年我就碰上两个。气归气，骂归骂，吃亏的还是自己。

有的上市地产经纪人为了独吃佣金，不把销售经纪人所带的买家的较高出价提交给卖家，偏把没有销售经纪人的较低出价塞给卖家，这种做法不仅违反经纪人职业道德、损害卖家利益，也触犯法律。咱老中不管那一套，偏找上市地产经纪人做这活。结果让被坑卖家和销售经纪人告到法庭。上市地产经纪人丢牌被罚，咱老中也少不了干系，真是太不靠谱。

还有咱老中找地产经纪人买房，见面就问有没有回扣。经纪人给顾客回扣被明例为犯法，属于不当竞争的范畴，咱老中才不管那一套。不仅顾客如此，有的经纪人甚至在华文媒体做回扣广告，公开进行不当竞争，反正政府也顾不上查，老中群体也没人理会，媒体是钱能赚就赚，广告内容后果当然由出钱人自负，这也是美国社会非主流媒体商业广告的遗憾之处。

咱老中经纪人在皇后区的法拉盛（地理上讲也在长岛）为展售房屋到上市经纪人处取钥匙，要留置20美金，否则，就拿不到钥匙。都是经纪人自己不讲信用、不还钥匙闹的。与其说是上市经纪公司的主动防范措施，不如讲是无奈之举。在东面的纳苏郡和苏福克郡华人较少的地区经纪人之间的合作关系要好得多，绝没有不押钱就取不到钥匙的事情，当然也极少发生不还钥匙的事情。

中国城的华人律师为客户房屋过户，一般事先要收一半律师费，这一半律师费是不退还的。如果当事人之后不满意律师服务而要求变更律师、或者买卖被取消，这一半的律师费都不退还。这一方面说明咱老中律师缺乏自信心，另一方面也说明咱老中顾客把咱老中律师玩得也太过份了。再看看东面的纳苏郡和苏福克郡华人较少地区的老外律师们的做法：“不成功不收费”，全部律师费过户时一次付清，如果发生了变更律师、取消买卖的情况，也不追讨律师费。这不仅是个文化差异问题，也反映出咱老中一些顾客的素质和咱老中一些律师的执业水准问题，当然也反映有背后的文化问题。

还有一些咱老中律师业务不熟悉、地产过户做的不是那么够专业，连买方经纪人在卖方同意的前提下，可以同时从买卖双方获取佣金的规定都不知道，给当事人误释法律（见《多维时报》2006年8月11日《长岛地产经纪“走麦城”经历》一文）。有的连实践中常见的Sellers Concession现象也搞不清楚，当事人在律师和经纪人解释矛盾时往往听从律师的意见，事后明白已事过境迁，于事无补了。每次律师误释的背后都伴随着当事人的经济损失，他们当中把自己的律师告到法庭的几成罕见，打了牙咽到肚里。唉，这也难怪，大多咱老中律师英语不是母语，美国的法学博士虽是研究生教育，却是三年的一般法律学科训练，相当于中国的法律大专或本科训练，通过律师资格考试以后才去选具体专业，短期内哪能搞清楚那么多的东西，如果实践经验再少些，做人再差些，人再不虚心些，可不就闹出些笑话来。他们熟悉相关地产法律和一些案例，却不熟悉经纪人职业道德规范、MLS经纪人合作手册和实践中的其它规定，这些规定实践性、地域性很强，且常有变化，而状况往往就发生在这里。

华人长岛买房跌跌撞撞（下）
赵 利 平

还有咱老中缺乏地产知识、地产中介知识和地产市场知识的多，最主要的是不了解地产所在地的基本情况，不知道从何处下手。作为地产经纪人要服务好一位咱老中，就得付出加倍的努力，有时就得从人文地理、人口统计报告、村镇街道、交通图表、行政区学区、地形地貌、市场历史和现状、房屋类型、材料质量、寻找贷款和过户程序开始，售后还有地税减免、重新贷款、房屋维护、相邻关系、房屋装修、房屋出租、庭院绿化和申请CO的咨询服务。

而服务当地绝大多数美国人就不需要解释、宣传那么多的基础知识，只需按照顾客的要求帮他们找到满意的房子就行。他们从小就生活在或者High Ranch或者Cape等类型的房子里，耳濡目染过父辈们买卖地产的程序过程，特别是他们熟悉游戏规则和较强的应变能力都是半路来美的老中们不能比拟的。

因此，大部分老中由于相关知识太多学不过来，到头来还是搞不清本应该搞清的东西。许多人因此认为太多了，腻烦了，不学了，交易算了。真是稀里糊涂可买房，明明白白也买房。有的老中来美20年，买过2幢房，拥房15年，相关地产知识仍然知之甚少，有的人买房时吃过亏，有的人贷款时上过当。

还有的咱老中一方面希望从咱老中经纪人、律师和贷款经纪人那里获取知识（语言沟通方便），另一方面又不想“暴露”自己的财务情况，也不想委托他们办自己的事，出发点就是想获得免费信息。都在咱老中圈子里混，有的穷人怕被人瞧不起，有的富人怕露富。他们大玩“放鸽子”、背靠背、空许愿游戏。就是为了节约那么点儿获取知识的成本和掩盖那么一点儿自己以为重要的财况。岂不知，纽约地产交易买方财况信息归属半公有领域，任何人都可以索获。嘿，都是咱老中计较别人妒富笑贫，让虚荣心和无知闹的。也有个别不地道的咱老中地产经纪人，坑骗咱老中，结果自己最终被市场弹逐，也使得整个老中同行蒙受影响。

还有的咱老中买卖地产过于算小账，在交易五十万，甚至上百万的地产时，为几千元的讨价空间不做妥协，致使谈判破局，活生生气走对方，自己也受气不小。还理直气壮地说，“我就是要买卖一个心情，就是要争这口气！”结果是买卖不成、仁义也不在，这口气也就争得不值了。唉，这争的是那门子气哟！自己没有达到目的，还充硬汉，太有点儿阿Q了，真的让人大跌眼镜、哭笑不得。

我们很好理解当事人坚守价格底线的做法，那是当事人对地产市场认识的反映，也是他们的策略。经纪人无条件地都应尊重和服从当事人的价格选择。但在今天房市有利于买方的条件下，买卖双方为了区区数千元而错过这班车，就都显得过于计较了。

我们可以理解在好心情下谈交易，买卖是目的，好心情是过程中的重要因素，但实在不好理解买卖上百万房产的目的是为一个好心情，好心情成了买卖房产的目的，买卖房产却成了创造好心情的手段。再说呢，好心情是一种情绪，情绪是人们面对事物的内心综合反映。有时心情不好是可以被别人理解和接受的，有时纯粹是个人修养修炼的负面反映。在商业谈判中，情趣之上者易受伤害，也容易做出错误的决定。在法庭上，情绪激动者往往给法官留下不理智、缺乏克制的印象，或许影响法官对当事人修养的看法。在买卖房屋谈判时，动辄就大冒肝火，至少会使对手和经纪人产生困难感、降低兴趣程度。

还有的咱老中斤斤计较，咬住鸡毛蒜皮的事不放，常常做那些丢了西瓜捡芝麻的事。他们越怕吃亏越吃亏，越怕上当越上当，一当接一当，当当不一样。

还有个别咱老中在上市经纪人或销售经纪人那里获得关键信息后设法与卖家私下成交，他们不以为这是在玩火，反而以为是“聪明”。还有的咱老中卖家设法与经纪人带来的潜在买家私下成交，简直就像玩猫抓老鼠游戏，真的以为人鬼不知，也不去想它的法律后果；甚或知道它的法律后果，却依然为利所驱。这些人有时会捞到一点儿便宜，躲过应该受到的处罚，却把自己的信誉和做人原则完全丢掉。

上例管窥未能穷尽林林总总。有的是文化差异，有的是利益使然，有的是不当竞争，有的是明知故犯，但大多数是认识问题。这从地产方面写真出咱老中在美国的生活侧面，缩影了咱老中的艰辛，特别是新移民的严重不适应，它显得多么参差不齐，又多么现实和无奈，是咱老中生活圈子的独有风景。


（作者系地产经纪人，美国法学硕士，投资顾问，服务于长岛地区； 电话[phone]， 网站 www.lcrli.com）