Preis-Schere bei Eigenheimen geht weiter auf
Eigenheime in Ballungszentren verzeichnen deutliche Wertsteigerungen, wogegen in ländlichen Regionen – vor allem in Ostdeutschland – die Preise sinken. In einigen ländlichen Gebieten betragen die Wertverluste bereits mehr als 20 Prozent. Schuld daran sind weite Arbeitswege und hohe Energiekosten.
Deutschlands Wohnimmobilienmarkt steht vor einer tiefen Spaltung: In Großstädten steigen die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen. In ländlichen Regionen verzeichnen Immobilieneigentümer hingegen Wertverluste. „Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren tendenziell weiter verstärken“, sagt Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research.
Bereits seit Mitte der 1990er-Jahre hat der demografische Wandel die Preise von Einfamilienhäusern in den Flächenregionen unter Druck gebracht. Nicht nur in den neuen Bundesländern, auch in Nordhessen, Südniedersachsen, dem Saarland, Nordostbayern und Teil des Ruhrgebiets haben Eigenheime in der vergangenen Dekade teilweise mehr als 20 Prozent an Wert verloren. In den kommenden Jahren dürften die steigenden Kraftstoffpreise diese Entwicklung noch verstärken, meint Just. „Die ökonomische Last des Pendelns wird immer mehr Menschen aus dem grünen Umland in die Zentren der Großstädte treiben.“
Ablesen lässt sich das am jüngsten Bericht zum Hamburger Immobilienmarkt der Landesbausparkasse Schleswig-Holstein Hamburg. Danach stiegen die Preise von Eigentumswohnungen in zentralen Lagen der Elbmetropole im vergangenen Jahr um teilweise mehr als zwölf Prozent. Hingegen erfuhren Eigenheime im Umland der Hansestadt 2007 im Schnitt Wertverluste von 0,8 Prozent, Eigentumswohnungen sogar von 3,8 Prozent. Am stärksten fielen die Preise in Gemeinden, die besonders weit vom Hamburger Zentrum entfernt sind.
In ländlichen Regionen fern der Großstädte fielen die Wertverluste 2007 teilweise noch heftiger aus. Im nordrhein-westfälischen Kreis Lippe verbilligten sich nach dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses bestehende Einfamilienhäuser vergangenes Jahr um fünf Prozent, Eigentumswohnungen aus zweiter Hand sogar um sechs Prozent. In der ehemaligen Bundeshauptstadt Bonn gaben die Preise von zehn bis 25 Jahre alten Wohnungen 2007 im Schnitt um 5,7 Prozent nach. Selbst für neue Eigentumswohnungen verlangten die Verkäufer nach dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses vergangenes Jahr 2,6 Prozent weniger als noch 2006.
Ganz anders sieht es in den drei großen Ballungszentren aus, denen die Experten des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung langfristig ein anhaltendes Bevölkerungswachstum prognostizieren. Neben dem Großraum Berlin im Osten sind das vor allem die Metropolregion Hamburg im Norden sowie das gewaltige Ballungsgebiet rund um München und Stuttgart, von dem ein Ausläufer bis nach Wiesbaden, Mainz und Frankfurt nach Norden hinaufreicht. Nicht zufällig weisen diese Gebiete auch die höchsten Wirtschaftswachstumsraten in Deutschland auf. „Die wirtschaftliche Dynamik schafft neue Arbeitsplätze und verstärkt damit die Sogwirkung dieser Ballungsräume auf junge Menschen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).
Das treibt dort Mieten und Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern nach oben. In Berlin und Hamburg verteuerten sich die Mieten vergangenes Jahr um mehr als 3,5 Prozent, hat der Immobilienverband beobachtet. In sämtlichen deutschen Großstädten legten 2007 die Preise von Eigentumswohnungen im Schnitt um zwei Prozent zu.
„Diese Entwicklung wird weiter anhalten“, sagt Jürgen Michael Schick. „Wer in einer Metropolregion lebt und es sich leisten kann, sollte lieber heute als morgen Wohneigentum erwerben, um von diesem Trend zu profitieren.“ Welche Ausmaße das Stadt-Land-Gefälle bei der Immobilienpreisentwicklung inzwischen angenommen hat, zeigt auch eine Untersuchung des Berliner Forschungsinstituts Empirica im Auftrag von LBS Research. Danach müssen Immobilienerwerber in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München überdurchschnittlich gut verdienen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden leisten zu können. Anders sieht es in ländlichen Regionen aus: „In den meisten Landkreisen ist die Wohneigentumsbildung für Durchschnittsverdiener kein großes Problem“, heißt es in der Studie.
Durch die fallenden Immobilienpreise außerhalb der Großstädte wird es für Familien mit jungen Kindern zwar leichter, sich den Traum vom eigenen Heim im Grünen zu erfüllen. Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienfondsgesellschaft Degi, rät dennoch vom Kauf des Einfamilienhauses auf dem Land ab. „Ökonomisch sinnvoller ist es, das Haus im Grünen anzumieten und eine Eigentumswohnung in der Stadt als Vermietungsobjekt zur Kapitalanlage zu erwerben.“ Sind die Kinder aus dem Haus, können die Eltern in die weitgehend abgezahlte Wohnung in der Stadt wechseln. „Sie setzen sich nicht der Gefahr aus, Wertverluste beim Eigenheim zu erleiden“, sagt Beyerle.
