我看房价

我是1988年秋天来到美国波士顿的， 除了95年到中西部工作了一年多之外， 一直都住在大波士顿地区。 初来美国一年多以后，开始听到周围的美国人说现在经济不景气，房子不好卖了。 听学校的一个老师讲，这经济不景气就像是小孩喊狼来了，狼来了喊多了，就真的来了。 人人都说经济不景气， 不敢花钱了，越不花钱经济就越不景气。

我曾经听一个美国朋友讲，80年代，波士顿地区房价上涨很快，每个月房价都上涨不少。买房子也很容易，有时上街转一圈就买了一个房子回来。那时贷款很松，有的房子不要down payment也可以买。卖方的经纪人千方百计鼓励人们买房，反正不付首付, 买房和租房没什么区别， 付月供就当是交房租一样。 经济不景气以后，有人丢工作，房子也开始掉价，既然在房子上没有什么自己的钱，有些付不起房贷的人干脆不要房子了。

90年前后， 以前曾见商店门上贴着招工的条，再也见不到了。 逐渐的，我看到街上的小商店不断有关张的了，路上开的汽车不少都是又老又破。 听说有不少的公司在裁员， 特别是计算机公司。 我记得我们学校计算机室要招一个工作人员，这一份工作收到了上百份申请， 竞争的激烈可想而知。 到了92，93年，在报纸上可以见到好几个整版登的都是拍卖房子的广告。 因为很多房主不付房屋贷款，银行收购的房子太多，很多小银行都倒闭了。 记得当时有的人存钱的金融机构倒闭以后，储户拿不出钱， 到州政府门前示威，这件事上了电视新闻。 我的账户所在银行就倒闭了，以后被一个外州的大银行接管了。

我认识的有一个朋友就再那个时候用两万美元就买了一套市中心区大学附近拍卖的one bedroom的公寓房。 在94年房屋拍卖潮的尾声，我们曾经参加了一次房屋拍卖会， 那次拍卖去了上百人。 我们不知怎样买房，只是去看看热闹。 在那次拍卖会上，一下就拍卖了同一个地区4，5座楼里的二，三十套从studio到two bedroom大小不等的公寓房。Studio的成交价大约是3万， 2 bedroom大约4，5万。这些房子在2006年左右房价高峰期大约可以卖到二十多到三十多万一套。

波士顿地区从90年房子开始跌价，到94年跌到谷底， 一共用了四年时间。 95年开始，房价缓慢回升。 到97，98年就业机会多了，工资水平也上升了不少，买房子的人多了起来。 我记得有一次在看房子的时候， 卖房的broker随便提起人们的收入时说： 几年前一个人一年挣四万块就是不错的高收入了。 现在人们挣钱多了，一年五，六万很平常。 在Cambridge这样的交通方便的town, 星期天卖房子一两个小时的open house时间里, 竟有几十拨人来看， 房子里挤满了人。 经常是一个房子上有好几个甚至十几个offer，买主要在开价之上竞价，最后常常在高于要价之上好几万成交。 在这种形势下，各个地区房价上涨很快。

到了2002年以后，我感觉与租房相比较，买房的价格已经太高， 除了十几套以上的商业公寓楼之外，小一些的房子很少有投资价值的了。 买房贷款很容易， 拿不出20%的首付只要办成两个贷款，就不用交mortgage insurance了。 人们可以借出自己房子100% 自有资产（equity）. 据一个mortgage broker讲，有的人一年中refinance三次，就为了把房子里的钱拿出来花。 到了2006，房价到了顶峰， 距离上一次房价的顶峰89年差不多有17年的时间。 在我读到的关于美国房地产的文章中，两篇提到房地产的周期是18年。 这和我所看到波士顿地区过去20年的情况是相符合的。 这两次房价高峰之前出现的情况很类似，都是房价大涨，贷款条件放松。 房价下跌之后，如果房主在房子上自有资产很少，一旦房价跌过自有资产部分，如果房主付房贷遇到困难，很容易放弃房子。