我看房价 （2）

因为房子不像股票那样容易脱手变现，房子的使用价值和房主对房子的感情色彩使得房价有很大的刚性， 所以我相信房地产有较长的周期。 但是我也注意到房地产有很强的地区性。 房价会受到供需关系，该地区的就业机会，工资水平，人口变化，空地多少，房地产税收，以及当地政府的zoning法规的影响。 就是同一城市里的好区和差区的房价涨落的幅度，时间长短，时间前后也有所不同。 我95年到美国中西部工作时，就发现在那儿同类地区的房租和房价就比波士顿便宜的多。 波士顿这样的大城市，工作机会多，人口密集，平均工资高，年轻人喜欢大城市里的热闹，公共汽车和地铁可以到达的地方几乎没有什么空地可以盖房了，所以房价就贵。

这些年，大量外国来的的移民涌进美国的各大城市，增加了对住房的需求。 Dot com泡沫期间，波士顿周围地区成立了大量公司，招了很多人，而且这些人的工资还很高。 一时住房突然紧张，租房和买房的需求猛增，价格一下就暴涨起来。

同一地区的好区和差区的情况也不一样。 好区的房子占地面积大，房子之间距离大，一个town里房子的数量就少。 波士顿地区的好区有的zoning法规规定每个盖房子的lot不得小于一定的面积，从而限制了盖房的数量。 这些年，美国的贫富差别扩大， 富人的收入增加幅度很大，中产阶级中下层和穷人的收入几乎没有上涨。 好区的房子供应有限，价格自然是物以稀为贵。 房价上涨时，好区的价格先涨。 房价下降时，好区房子foreclosure的少，价格下降的幅度受到的影响就小。 既然好区的房子少，其代表性也有限。

如果一个地区买投资房的人很多，房价上涨又很快，房价下降的风险就大。 我有一个朋友的父亲在Miami做房地产行业的律师。据他讲，前几年Florida房地产市场很火， 买房的人中有三分之一是外来的投资人。 这些人不在那里住，买房不是做second home，就是为了放一段时间转手卖掉赚钱。 两年前，我们去Florida玩时，看到从Miami到KeyWest的途中有大片密密麻麻新盖的房子。 在波士顿地区，我从未见过这样大片的新房。 现在这些炒房的炒成房东。出租房太多，房租就低，抵不上房贷，月月倒贴，不知何时是了。

过去几年，有的地方因为贷款条件太松，推着房价大幅上涨，几年之内房价翻倍。 这种情况是不正常的。 房价比别的地方贵的太多，人们就会不愿意来这里工作，长期上涨，难以为继。 泡沫吹得太大，就要破了，这一点从美国foreclosure严重的地区的情况得到了证明。我们公司里有一位美国同事的老家在West Virginia，算是美国的乡下。 我问他家那里有没有房地产价格的周期？ 他说没有，因为那里人少，房价很低，从来没有大涨过， 也就没什么可跌的了。

房地产的涨落和就业情况密切相关。 纽约州水牛城过去曾经是美国五大湖运输的重要集散地，从城市的规模看，过去曾经很繁荣。自从有了高速公路，水运衰落，城市的风光不再。 城里能看到不少被丢弃的房子，有的门窗订着板子，有的只有空架子了。 麻州西部有的中等城市情况类似，过去曾是工业集中的地方，现在没有工业了，也没有什么公司在那里，质量挺不错的老砖楼卖价很便宜。

总的来说，房地产是一种不错的投资， 因为土地有限，是生产不出来的。只要一个地区有工作机会，人口不断增长， 人们收入不断增加，价格的长期趋势还是还是向上涨的。 但是自住和投资是两回事。 如果自住，不应该把升值做为主要目的。如果住在房子在里不卖，无论房价是涨是跌都与你无关，而且人们总是需要有一个地方住。 如果为了升值，非要在好区买自己经济能力承担不起的大房子，就会出现买的起马，配不起鞍的现象，弄得捉襟见肘，影响生活质量。 一有什么风吹草动，家里有人丢工作，付不出贷款， 麻烦就大了。 如果为了住大房子，经常生活在紧张状态之中，实在是不可取。 此外，好区的大房子一般房地产税都比较贵，在房子上每年花掉的税，保险费，维护，修理费用，和税后利息是收不回来的。

在买自住房方面我的看法是：

1． 要准备在房子里至少住五年， 没有在一个地方常住打算的人最好不要买房。除非钱多得没地方花了，另当别论。

2． 买房所付放贷包括房地产税，保险费不要超过家庭税前收入的三分之一。手里总要保持有至少三个月的房贷钱，以备不时之需。工作不稳定的人更要保守一些。

3． 在同一个地区，同样的房子，如果买房付出的房贷和租房住的月租差不多，就可以考虑买房。如果超过房租很多，例如1.5倍，就说明当地房地产泡沫严重，最好不要买，等一等再说。

在美国买了房子空囤，等着涨价是不合算的。 先不说万一房价没涨，吃了亏。就算是涨了，每年为空房的花费也不少，房子不住人更容易损坏，再把投入资金的机会成本算进去，就会发现不一定是好的投资。买房出租作为投资，就是另外一个复杂的问题了。