什么是买主经纪人(Buyer Representation)(1)?

一 买主经纪人的背景

     自80年代开始，美国房地产经纪理论界争议最多的就是所谓的Sub Agent(下线经纪人)的问题(我把Sub Agent意译为“下线经纪人”)。

       所谓的下线经纪人就是指卖主经纪人的合作经纪人，因为从美国的房地产经纪法规中，卖主经纪人-取得房源的经纪人是代表卖主的利益的，带来买主的经纪人并不代表买主的利益，而是卖主经纪人的合作夥伴而已。 在这种代理理论下，买主往往会处于一个非常被动的地位，自己的利益没有经纪人来代表，所以在现实中出现了很多的法律纠纷，买主经纪人的理论就出现了。

二 买主经纪人的定义

       买主经纪人是指在法律关系上，房地产经纪人代表买主的利益。要特别提醒的是买主经纪人的概念是从房地产经纪理论上划分的，并不是从买主那边来划分的。

      有了买主经纪人的概念之后，在房地产交易中，就出现了卖主的经纪人代表卖主的利益，买主的经纪人代表买主的利益的局面，这就同在法庭上，两个律师分别代表原告和被告一样。
 
      买主经纪人的专业英文是Buyer Representation，常用的叫法是Buyer Agent,但是很多时候会同Buyer's Agent混同，Buyer's Agent是一种通俗的叫法，并不是从房地产经纪理论上来称呼的。 比如，我们把取得房源的经纪人叫Listing Agent,而把带来买主的经纪人叫Selling Agent,这是比较专业的称呼。但我们也可以把取得房源的经纪人叫Seller's Agent,把带来买主的经纪人叫Buyer's Agent,这就是比较通俗的叫法。

三 买主经纪人的类别
 
        目前，有两种买主经纪人：一种是只为买主服务，经纪人的劳动保酬-佣金或收费由买主支付，这种买主经纪人的机制是完全新型的经纪模式，但数量不多，市场份额很小。

       另一种就是常规的房地产经纪人在为买主服务的时候，不再是卖主经纪人的下线经纪人，而是独立于卖主经纪人，代表买主的利益，就像一个律师被原告聘请就要代表原告，被被告聘请就要代表被告一样。
 
        在MLS系统中，关于下线经纪人(Sub Agent)和买主经纪人(Buyer Agent)也有体现，很多房源经纪人只支付买主经纪人的佣金，不支付下线经纪人的佣金，就是为了避免潜在的法律风险。 比如在MLS系统中显示：SAC 0%， BAC 3% 说的是卖主经纪人支付买主经纪人3%佣金，但如果买主的经纪人是房源经纪人的下线经纪人(Sub Agent)的话，就不付佣金。很多经纪人误将SAC理解为Seller Agent Commission，是大错特错，SAC是Sub Agent Commission的缩写，BAC是Buyer Agent Commission，卖主经纪人的佣金不会在MLS系统中体现的。(高云堂2009年2月5日原创于达拉斯)