想买湾区房，亮几个观点，发几个号召

本人想在湾区好学区买个房，观察了一段时间，发表几个观察及预测结果，欢迎大家讨论：

１.基本认同BayFamily的2009好学区房价趋势预测。湾区房价下降趋势现在已从差学区蔓延到了好学区，并开始在好学区加速。这可以从Cupertino 及　Palo Alto 最近成交的房子成交价大部分都低于叫价看得出来。

２.好学区的房子是有价无市。好学区的房子的叫价跟去年相比降幅不大，但成交量显著缩小。比如Cupertino 最近两月分别只成交了10栋和7栋房子，与过去每月成交50栋有天壤之别。

３.本人原计划今年买房，但估计房价还会继续深度下跌，故推迟到明年。

４.原计划在Cupertino买房，现改变计划坚决不在Cupertino买房。一是因为价钱不合理，二是担心小孩的教育。现在该区的很多学校亚裔学生远超过90%（比如API最高的某小学，现只有７个白人小孩，平均一个班不到一个）。本人相信多元文化培养的学生比两元文化（中国和印度）培养的学生更能适应美国生活。

５.除了那几个人人都在谈论的房价奇贵的好学区，湾区其他城市其实还有很多的好学区，San Jose, Fremont, Pleasanton, San Ramon 等都有好学区。这些地区的房价开始变得合理了。

６.一般学区的私立学校其实不比好学区的公立学校差，也贵不了多少钱。Cupertino 的After School也要五，六百块，再加几百块，就可以上个好的私立学校。我租房在Cupertino学区，但小孩送私立。好几个买房在Cupertino的洋人，也将小孩送来该校。
如果没有别的原因，买一般学区房，小孩送私立，应该是不错的一个选择。加州现在财政吃紧，公立学校老师要裁员，经费要缩减，能否继续保持高教学质量值得怀疑。

７.湾区房价还远没有见底，原因是湾区大规模的Layoff还没有开始。湾区这次的Downturn会比上次严重，持续时间更长，恢复需要的时间会长很多。上次大公司象INTC,CSCO, BRCM 等都裁了很多人，但ＶＣ手上有很多钱，成立了很多Startup，将这些人都吸收了。但这次大公司还没开始裁员，由于ＶＣ手上吃紧，很多Startup已经开始关门了。本人关注的几个在2003年左右成立的本行业比较牛的Startup，最近纷纷被关门或被贱卖了。如果INTC, CSCO 或 ORCL 再裁员，就有很多人会找不着工作。

８.房价何时见底还不能预测，但可以肯定好学区房价要等差学区和现在房价跌得最厉害的地区(Stockton, Fairfield,Sancramento等）房价涨了一定幅度才会见底。原因是当看到这些地方的房子开涨是，那些投机者就会卖掉高价的房子而去投资正在升值的房子。

９.很多人（尤其是过去的房产投机者）现在大讲湾区房价已经见底了，应该把他们当反指。记得在两，三年前房产泡沫正要爆破之前，本地华人中最有名的房产商Frank Liu每次都在电台中鼓励大家赶快去中谷地区(Stockton, Fresno等)抢房子，结果现在跌了一大半。Frank Liu是个很聪明的，很有实力也很成功的房产商，时间不会选得如此之差，我估计是他自己和他的客户几年前已经在当地投资并已获暴利，当时要急于在危机前出售，所以大张旗鼓的要大家去接手。现在，由于成交量下降，他们在湾区投资的房子还没有完全脱手，他们还不得不鼓吹房价已见底，号召大家来接手他们的房子。等他们房子全卖完了，房子真正见底了，他们一定会再说“房价会继续下跌，并且跌幅会很吓人”，因为他们又要开始收购房产炒作了。到时我们也许可以搭搭顺风车。

１０.　现在的低利率绝对不能阻止房价的下跌。想想日本人多地少，房价自二十年前跌了70%后，利率一直在2%左右，但十多年来房价都是波澜不惊，从没有什么像样的涨幅。美国的房价也许会重复日本的模式，低利率和Obama是无能为力的。

１１. 不要以为foreclosures只会发生在差学区和几年前才买的房子上。本人几个月前看到一个要价1.15M 的foreclosures房，房主在里面已住了４０多年。他们的十几万的房贷估计早已付清，可能只是因为房价高涨，向银行借了不少的净值贷款，现在钱花完了，没钱还贷款了，银行被迫收房子。这房多次降价，现在是要价９０万，又是好几个月了。


如果你也关心湾区的房市，本人想向大家发几个号召，好让湾区的房产能更健康的发展：

１.　现在湾区高价房成交量奇低，使得很多Buy Agent 和 Sell Agent都不够获得很Decent的收入，原因是Seller期望过高，使得Buyer却步。Sell Agent 应该尽快使Seller降低开价，好让Buyer满意，促进成交量大升，大家皆大欢喜。


２.　如果你是Buyer，但觉得现在价位不合适，也并不急于买房，建议暂时从市场退出（就像我）。非卖不可的房子会越来越多，如果买主不增加，房价自然会下跌。

３.　如果你是Buyer, 觉得现在的房价已合适，或急于买房，建议多下Offer，但每次都大大低过要价，如果成交，你会觉得捡了便宜，如果没成交，至少也会让卖家降低期望，好让以后的买家买的便宜点。



湾区房价降低对很多人其实都有好处，不管是有房，无房的，不管是做中介的或贷款的，不管是第一次买房的，还是要Move up的。但对那些要卖了房离开湾区的，或是卖了房要退休的，或是失去收入被迫卖房的人是很残酷的。