关于Foreclosure 拍卖物业的Title和Liens
-在美国经营房地产的体会之九
如山
（2009年7月18日于文学城）
声明：这里只谈Trustee sale 的Foreclosure 拍卖。使用Mortgage的州（Title理论州）可能不适用。即使是同样使用Deed of Trust的州（Lien理论州），由于州法的差别，也可能有不同。
购买Foreclosure Auction 物业的关键：第一，要有全额现金（比如你看中一个物业，开bid价20万，但你准备有别人参加竞投的情况下，30万你也要。那你就要准备好30万的Cashier check带到拍卖场）；第二，有Title 资料和明白这些资料的含义；第三，就是决定这个物业的价值（折扣是否够大到值得去买。包括可能的装修费用）。这三条之中，恐怕对于初接触Foreclosure Auction的人，最大的困难和需要具备的知识是明白Title 资料的含义。
以下用我曾经在CND上对网友提问的回答作为简单介绍。
Speculator问
谢如山提供的信息，请问找到房子后怎样research title?
如山回答：
Title 的资料可由如下方法获取：
- 向该Trustee购买一份TSG（Trustee’s Sale Guarantee）。大约$20到$30一份。但这个物业一旦在临拍卖前取消（这时常发生），那这你这钱就白花了。
- 找一个Title公司跟你配合，免费帮你查。你不要他们的报告（Report）,只需要他们电话上告诉你相关资料。但这一般是你有比较多的买卖，承诺你的所有Title insurance 都向他们购买（我就是这样）。或者你有这样在Title company的朋友。又或者是同样刚刚入行，没多少生意者。
- 专门做Foreclosure 的房地产Agent。他们负责给你Foreclosure 资料、每天的Update加上Title information。成功买下，付他们佣金（2%到3%）。买不成，不付任何费用。
- 到你当地的County 的Wed或Office做search。
- 其它提供Title information的Web
不管你用以上哪一种，你都需要先学一些基本知识。要不然，给你一份Report,你也不知道怎么看。你可以在当地的Community college 找到相关的课程。这不复杂，但要学。
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Speculator问
谢如山新的故事！每次读你的故事都学到新的东西，得到启发。你要是出书的话，我一定买！不管你是不是有这个打算，我先报个名。
请教如山：
- 是不是all the liens 都有赎回（Redeem）的 right? 还是只有税局才有？
- 我在一个网站读过，一部份的Liens会在foreclosure的过程被销除（extinguished），对吗？是那些会被销除? 是不是只要不是贷款和税都会被除掉?
- Junior vs. senior lien, 对拍卖过程的买方有不同意义吗?
先谢了！
如山回答
思索者，从你问的问题看，你已经到了Lien理论的核心了（Title的一部分，对Foreclosure 的主要部分）。可喜，有前途。
- 你是在使用Lien理论的州 (Lien theory state) ，是用Deed of Trust。只有IRS才有赎回权。别的没有。
- 这是一个复杂问题。是我所说买Foreclosure 要知道Title的关键地方。“一部份的Liens会在foreclosure的过程被销除”，是的。基本上政府的Lien，像Property tax 等会follow 这个property。但贷款，高的位置（Position）的也会被销除。请再读我前面的故事（几个里面都提到）。例如，欠款人有3个贷款Lien在他的物业，被第二个（2nd Position mortgage）拿去拍卖。完成Foreclosure后，第一个Mortgage（1st Position）还留在Property，但第三个（3rd Position）的Mortgage被销除。这就为什么我前面在不同地方说过的几个要点：a）原业主没法放市场卖的物业，你有机会在Foreclosure低价买入；b）买“Bank own”的比 “Short sale“的容易成功（在这个例子里，你要3个Lender都牵涉到，全部或者部分同意减价）。还有，“Short sale”放出市场时，只是表明业主想要保护他的Credit，并不表示Lender同意什么。还有些Lien follow还是不 follow要看file时间。
- 当然意义重大。这个问题请参考2.
以上回答是我的理解。还要结合州法才能得出正确答案。
我的有关文章
1. 全美50个州的房地产拍卖方法（Foreclosure Method）简述
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=28266
2. Foreclose 与 Short Sale 中各Lender 的利 益影响与互动
-在美国经营房地产的体会之五
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=245813. 房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事（三）-在美国经营房地http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200906&postID=33865.
4 房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事（五）-在美国经营房地产http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200905&postID=37464
5.房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事（六）-在美国经营房地产
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200905&postID=37465
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- 你是在使用Lien理论的州 (Lien theory state) ，是用Deed of Trust。只有IRS才有赎回权。别的没有。
