我现在所拥有的出租物业(SFH)是我拥有最多时的一半。由2006年开始我就再没买入过单纯出租的房。为什么呢?房子的价格上升太快,而租金的上升跟不上,就造成了现金流的变差,所以我停止买入单纯出租。我为什么又减持出租房呢?一来房价上升太快,必然有泡沫,有很大的下降可能。任何市场都是这个规律: 当急升时,下跌的隐患就同时加大。当然,到底什么时候下降,下降多少,其实没有人说得清楚,但是可以分析它的机率。加上当时读了Robert James Shiller的文章说全美房地产泡沫有40%以上。二来我由于进入了做发展商和建筑商,也需要大量现金。建筑商用贷款是可以,但是利息(连同手续费)比出租房高很多。而做土地开发的利息成本就更贵,而且占用资金周期很长(从一年到几年)。因而用贷款去做土地开发其风险就增大,尤其是看到市场上升过快时。所以我不用贷款,只用现金投入这部分。三是累积在出租房里面值净迅速增加,要是用refinancing的办法抽出来,出租房的现金流就很差,不安全。而现金投放到土地发展加上建房,就有高很多的回报。
可能有人会问,既然你也能看到市场的走向,为什么不在它开始跌的时候,或者是现在把全部的出租房卖出去,然后在最低的时候再买回来呢?这里我有几个考虑:一,我在房地产高峰期看到市场的下跌的隐患,我当时对当地市场的估计是20%到30%的下降幅度,没有估计会达到40%。就算是当时我告诉过很多同行这一点,也没人相信我们当地会有20%的跌幅;二,我所买入的出租房基本上都将所有原来放进去的现金cash out。并且由于几年前所固定的低利率,尽管今年以来出租房的空置率上升,但全部都依然能维持正的现金流;三,原来的出租房利率都固定在6%以下,但是现在要再借款的话,我的出租房的利率都在7.5%以上;四,一进一出(卖出再买进)的费用(佣金、销售税和简单装修等等)最少扣掉10%到15%左右的成本。五,因为我qualify Real Estate Professional, 出租房的损失额不受限制。而这些出租房每年给我带来六位数字的Expense deduction。这每年给我的税务利益是很高的,所以也不会一下子卖掉全部出租房。有人可能会说,出租房折旧所省的税以后卖出时也是要付的。是的。不过,a) 折旧费用现在抵消的是Ordinary business income,以后我要付的是Long term capital gain,这里差别满大;b)就算现在所付税跟15年后所付税金额一样,但是钱的时间价值(money time value)已经有很大差别。比如说15年后的10万可能等于现在的5万或者更少。C)我可以在没什么收入(或者收入变小)的时候将这些出租房陆续卖出。六,我既然不能准确知道房地产价值什么时候是底部,也不能清楚知道什么时候利息会升、通货膨胀会到,我还是维持现在的低贷款出租房比较有利。因为长期而言,房地产还是抵抗通货膨胀的有效工具。这基本上已经是所以经济学家的共识。