选租客应注意的要点并再谈查租客信用的重要性（1）
如山
（2009年10月6日）
最近投资理财论坛上网友贴一些房东被告的案例。这些对做房东的都是很好的提醒。其实，这一类麻烦租客的行为都是有惯性的。通常是不止一次干这种事。通过认真而合法的信用调查程序，尽管不是百分之一百保证，但是已经可以很大程度消除这种麻烦租客的。现在根据我自己的经验和学习，给大家一些参考意见和做法。同时，再举些例子讨论一下查租客信用的重要性。
房东选择租客时首先的注意点是公平对待所有申请人，以防止被告歧视。怎么做到公平？我先介绍一下相关的反歧视法，然后介绍我自己的做法。
反歧视法-Fair Housing Laws
请读者注意，Fair Housing Laws 有联邦的和州的。州的只会比联邦的范围增加而不可能减少。所以重要的是读本州的，同一个州有些还有County或者City设定的不同范围。当然County或者City也是只能比州的覆盖范围更广。
联邦的反歧视法（Title VIII of the Civil Rights Act of 1968）包含不能歧视种族、肤色、宗教、性别、民族血统（来自哪个国家）、残疾或者家庭状况。联邦法律允许自己拥有出租房不超过三个的房东例外（Exemptions）。但是，我想提醒读者注意，州法往往用更严的条款把这个Exemption消除。因为我在论坛上有人提到这个Exemption。例如，我的州在联邦法的基础上增加婚姻状况并取消联邦的Exemption。而我所在的County又增加年龄、性倾向（同性恋）和Section 8.我所在的City更进一步，在联邦、州、County的基础上再增加性别认同（Gender identity）和政治意识形态（Political ideology）。
具体做法的注意事项
在不违反当地相关的反歧视法情况下，还有如下事项应该注意或者能够帮助保持公平对待每一个申请人：
1.设定出租标准(Rental Standards)。 写下你的出租标准，当然是不能与反歧视法有抵触。无论是在电话上还是去开门时当面说都要一样。当面时，在申请人填写申请表之前，最好出示你的书面写的标准让他们过目。以下是我自己定的标准，给大家一个参考：
- 租客的总收入最少是租金的三倍
- Credit score不少于600（这个标准有时会作调整，下面再谈）
- 前房东的正面参考意见
- 没有Eviction记录
- 没有重罪记录（no felony convictions i.e. assault, drug, sexual offense）
- 填写申请表并付nonrefundable 申请费
- 申请表上所填写的全部资料能够被证实
- 居住总人数不能太多（后面再谈）
对于Credit score 600这个要求有时我作出调整。比如说很好的区而询问反应又热烈，我会 适当提高到650-700.但是太高就没什么必要性。太差的区我也不低于550.一旦设定，就不要随便改。因为要防止同一个人问两次。但是，要是放了几天或者一段时间没有人申请，或者没有申请人没有符合条件的，可以降低标准。要是都是电话来问的，你可以再电话回去告诉他们你降低了标准，问他们是否还有兴趣。要是已经填写了申请表并且交了费用的，一定要再电话通知他们你降低了标准，问他们是否还有兴趣。
有人说，有些租客你一看他们就不是什么好人，根本不想租给他们。我同意个人是有对人是有好感或者不好感之分。而且人这种感觉往往是与事实是相符的，尽管不是100%准确。不光是见面，我常常在电话就能感觉对方是否善人。但是，我们不能凭感觉来拒绝租客。你总不能说，我一看你就不是什么好人，我不会租房给你的。因为这是很容易被告歧视的。况且，研究显示，人类这种先入为主的刻板印象常常也会发生错误的。所以我们要用一个标准来决定要还是不要这个租客就显得公平对每一个人了。
2.要求填写租房申请表并收取申请费
我们查租客的信用是要付费给某个公司去查的。而在美国的出租行业惯例是由租客出这个费用的。凡是租客基本都知道，不同的是各个地方或者各个公司（agent）的收费金额稍有不同。我的经验是，凡是看着不顺眼的人的信用调查都不会通过的。所以你根本不用担心会租给他们。我的做法就是，在他们要求填写申请表时，反复说明，这个申请费不是我收，而是交给一个查信用的公司（申请表就是他们提供的）。所以，你最好回想一下你的Credit有什么问题没有。因为我也不想你浪费钱。而信用报告上是你所有的记录都在里面的。在我的反复说明之后，基本上这些认为他们信用通不过的都会退出。他们其实都很清楚他们自己信用有什么问题。你反复说明就是要表明你真的去查。因为我听过不止一个房东告诉我，他们收了申请费以后就凭自己的感觉来做决定了。他们想收取这些申请费来补广告费用。这么说吧，大部分一看感觉就不好的，多数Credit不会好。但是，有些人感觉好的，Credit未必就好。要是有一个你看上去不怎么顺眼，但是他们坚持要申请。查出来的结果很可能的确是好。这两种情况我都经历过，所以说人的感觉并非100%可靠。而通过查信用的正规程序是可靠而又公平的办法。
也有人认为，我收他们多一个月的定金，就是last month和2 个月的定金，那么就没什么风险了。万一碰到租客开始不付租，我用这些钱做eviction和cover damage都够了。这是一种错误的想法。假如你真的这样做过也证明是可以cover这部分损失的，只能说明你这次好运。大多数情况下，要是credit很差的，或者要求多付定金来换取landlord不查credit的，最终给landlord带来的问题都不会是这些钱就能解决的。你会计算，这些麻烦租客对钱更加会利用。
我碰到过问我能否不查credit，一次过给我6个月的租金。他说他的律师告诉他，个人资料，像SSN等有很多被盗窃而给当事人引来很大损失的，所以告诉他不要给个人资料。我回答他，你的律师的意见是很有道理的。不过，查credit是法律允许我作为landlord可以做的，我们也设定了标准，我要是不查你的就是对别的申请人的不公平。你去找不需要查credit的landlord去租吧。祝你好运。有人可能要问，都给你半年租金了，你还怕？我提醒诸位，碰到这种情况要特别注意。因为我就有一位朋友的朋友，有一个出租房（house），出租给一个愿意一次过付一年租金的。结果这个landlord很高兴，收完这一年租就回亚洲去了。大概半年，他人还在亚洲，在美国的朋友接到警察的通知（这位朋友代收信件）。原来是这些租客是专门做毒品生意的。他们在房子里面生产毒品。最后听说里面的全部drywall要换掉才能通过inspection。才能被允许重新使用。
(未完，待续）
