答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线
如山整理
（2009年12月15日）
评论与提问者: 三言两语 于 09-12-15 11:46
如山好，
小弟下个月就南下去美国，开始“经营房地产”的事业（不是一时冲动，是蓄谋已久），到时会有更多问题要请教。
近来一直在学习相关的知识，观注市场。
现有一事不明，请教一下，
Foreclosure Auction 的起拍价一般是怎么确定的呢？
小弟以为是原房主欠款总额（假定只有一个贷款），比如下面这个例子：
Notice of Trustee's Sale 上说：...Failure to pay when due the following amounts which are now in arrears: $13,628.77. The sum owing on the obligation secured by the Deed of Trust is: Principal $140,684.37.
起拍价应该是：$140,684.37
但最后Trustee's Deed上说：the Trustee then and there sold at public auction to said Grantee (XXBank), the highest bidder therefor, the property hereinabove described for the sum of $132,990.00.
这说明起拍价就是 $132,990.00, 没人要，bank收回，变成REO了。
从上面的例子来看，起拍价可能会少于Bank的债权额。不知小弟理解得对不对？
如果一个房子上有两个贷款，第二Lender Foreclosure 拍卖。应该如何计算 拍卖后应该再给第一Lender多少钱呢？是不是一般只能自己根据贷款额，年限，利率计算出来呢？（在Title Report里没有第一Lender的欠款额计算）贷款余额计算的截止时间是不是第二Lender file Trustee Sale的时间呢？
如山回应（回答）
三言两语好！
欢迎来美国。有些地区的州法我不熟悉，不一定都能回答。到时有问题我们一块讨论。以下是对你的问题的回答：
- 从你给的例子看，你对起拍价的理解正确。起拍价由债主，也就是Lender决定。通常是计算借款人所欠本金、利息、罚款、拍卖手续费等等的总和。债权人可以用低于这个总额来开拍，但是不能高于。现在很多Lender用远小于总欠款额来开拍。我们通常叫discount bid。比如，用以上方法计算出来借款人总欠款50万，但是开拍价25万。我这里现在常常可见。
- 假如第二Lender Foreclosure 拍卖，在拍卖前，对拍卖后所欠第一Lender的钱只能是猜，可以接近，但是不能准确。与第二Lender file Trustee Sale的时间无关。Title 也只是显示原来借款的本金。至于到底本金还了多少，借款人多长时间没付本息、罚款多少都只能是估计。有一定风险，所以预算要加大。
(注：以上是基于使用Deed of Trust 的州，对使用Mortgage州可能不适用，并且只是本人的理解，不一定正确。请读者查对本州相关法律或咨询本地专业人士）
