出租物业中LLC和Landlord Insurance的保护功能与效果之探讨
如山
（2010年4月25日）
由西江提问关于LLC持有出租物业是否有税务优惠的讨论开始，我相信大家对LLC不会对税务有帮助这一点已经清楚。但是，我发现还是很多地主对Landlord policy的重要性认识不足。其实我在CND和WXC的投资理财论坛，也包括悄悄话和Email都多次提到过Landlord policy的重要。不过我感觉还是不少人不是那么Pay attention。所以现在我作一次深入一点的探讨。如果行家发现我里面有错误，希望直接指出。
LLC的保护作用
LLC对资产的保护作用是通过将个人名下的资产和LLC这个实体名下的资产分割开来，从而达到互相保护的目的。就是说，公司（LLC）的债权人和私人的债权人不能相互追讨欠款或者责任。这个保护功能从理论上来说是两个方向的。例如， LLC向债权人贷款用于公司经营，一定时间后公司没有利润，也没有了资本可以还债，那么债权人只能告公司，而不能告拥有这个公司背后的自然人。另外，这个公司做错引起责任被告，对方也只能告公司，而不能给告个人。从另一个方向看，这个自然人拥有LLC，个人欠款（例如Credit card），没钱还了，那么债权人也只能告这个自然人，你可以通过法庭向这个自然人所以名下的资产求偿，但是你不能直接拿他的LLC财产走。我们这里主要针对发生于出租方面的个人责任方面。至于由贷款等引起的债务方面的保护，从下面的分析大家应该看到，现实中已经不存在LLC保护的功能方面（小规模的LLC根本不可能在没有业主的个人担保能贷到款）。
你们读到的LLC的Protection， 更多的时候说的是保护你的债权人向个人追讨欠款。不过，你的只有几个物业的LLC自己能够贷款吗？就算是以前贷款没那么严的时候，LLC可以贷款，但是也是加上个人担保。一旦有个人担保，个人就免不了责任了。
Landlord Insurance Policy的功能和作用
Landlord Insurance Policy主要是在普通自住房火险的基础上增加了对业主责任的Business责任保险。所以，我们买一个Landlord policy主要是看两大项保护限额：Dwelling和Business Liability（也有叫Premises Liability）。前者（Dwelling）是对发生在房屋实体上的赔偿，例如房子被火烧了（这是最坏的情况和最高的赔偿），或者屋顶被大树压下来损坏等等；其它还有Flooding，地震等等根据当地情况加入的保险内容；而后者（Business Liability）主要对租客个人在出租物业里面发生被伤害的赔偿。其它内容还有Personal property的损失，loss of rent、medical payment等等都是相对小额的赔偿内容。我们现在主要谈的业主（个人或者LLC）责任问题，所以主要分析Business Liability是如何起作用的。
那么下面就让我设计一个案例来看看出租发生索赔时是什么情况。
出租索赔的案例
业主（自然人）用一个LLC拥有一个出租物业。物业市场价值50万，贷款30万，还有20万净值。这个物业买了Landlord出租保险，Business Liability是30万。有一个租客在这个房子跌倒，摔断了腿。这个时候租客请来律师，说房子的楼梯在应该有扶手的地方没有安装而造成，要求赔偿100万。
保险公司的行动和假设结果
保险公司马上出来应诉。经过打官司，业主的代表，也就是保险公司的律师败诉，赔偿了业主买的最高额30万。对方就用法庭的判决，放Lien在物业，要求拍卖物业偿还。物业被拍卖了，再拿回来20万（物业价值50万，贷款30万，还有20万净值）。这时候还不够，还剩下50万，向谁要那剩下的50万呢？从理论上的理解对方一定是向LLC要，是吧？因为是在LLC的名下。你就告LLC吧。我个人的责任和财产你动不了。
业主（自然人）个人到底有没有责任和其它财产有没有进一步的损失？
朋友们呵，哪里有这么便宜呢？让我们读读“常情”兄引用的文字：“However, both LLC owners and corporate shareholders can lose this protection by acting illegally, unethically, or irresponsibly”。对方律师说，出租物业就是LLC owner在经营。他有错失，没有按照Code规定安装合适的楼梯扶手。向这个业主要求赔偿。也许有人说，这个是特例。我要是没有错呢？你要是没有错，保险还会输了官司吗？告LLC跟告个人的效果有分别吗？这种只有少量房子的小LLC是谁在运作，谁在做管理和决定呢？另外，在现实生活中，要是你们留意，一定可以找到起诉人告一般人听起来跟他（或者公司）毫无关系的人或者公司。为什么呢？美国的律师占全球律师总数约80%。有很多律师是跟起诉人make deal，要是官司赢了就按一定比例分钱（律师占的比例常常高达40%到60%）。假如输了官司起诉人不用出律师费。所以起诉人的律师一定在尽量把一切有一点点机会可以牵连上的人或者公司告进去，以便增加赔偿金额的机会。要是起诉人的律师知道你个人是有财产的（他们通常会通过合法甚至非法手段查到你的财产），就一定会追到底，直到达成Settlement。要是你这个LLC是个达到一定规模的大公司，加上/或者业主本人完全不involve 具体的经营，那么业主个人不被成功告入的可能性就大很多。
这里同样还有另外一个问题：这个LLC还有没有别的财产，要是有就一块被牵连。
Landlord Insurance Policy的重要性和保险公司的专业Defense能力
单说出租物业，从防卫个人责任的角度来说，Landlord Policy相当第一道防线，而LLC（要是有）相当第二道防线。第一度防线能起多大作用和有多少作用？
你们有没有跟保险公司打过交道的经历？目前为止我有过两次。一次是租客要求赔偿。保险公司派出调查员。我需要做的是回答他对我的事件过程问话调查（录音）。然后向租客问话调查。当时保险公司告诉我，假如需要上法庭，他们会派出律师，不用我管。所有赔偿是在你的保险额之内（我当时是50万 Business liability）。调查后我的保险公司对租客发出拒绝赔偿要求的通知。租客再没话说。
另外一次是汽车事故。这次是我向引起事故的车主要求赔偿。起源于在高速公路上一辆车撞上前面的车，造成4台车连环相撞，我是最前面一辆车。造成事故的车主一开始就承认他的错，说是刹车系统有毛病导致。并且自动给他前面每个汽车驾驶员都抄了一份他的保险公司的资料。事故后的两三天，对方的保险公司调查员打来电话做调查。我问他这个调查大概要多长时间，因为我还要别的事安排。他连说，不长，不长，大概只需要十几分钟。谈话开始，调查员非常客气、有礼貌地问候我。然后是问一些事故过程和我开什么车等等。但是随着谈话进行下去，我越来越觉得我在被审问。例如他问：你当时开车的时速是多少？你当时有没有突然刹车？你的车灯有没开？警察有没有开Ticket给你？一句话，听起来就像要找我的错。我们已经有警察开出的事故报告，责任明显，当事人都没有异议。最后这个说是只需要十几分钟的电话调查用了一个多钟头。我用这个例子想说明一个问题，就是保险公司从调查员开始全都是训练有素的专业人员。他们的律师也是专门干这个的行家。也许我这个经历是特例，一般保险公司赔偿几千块以下的修理费是不会那么啰嗦的。但是，要他们赔偿几十万绝对不是一件容易的事，就更不用说超过一百万美元的赔偿了。租客要是没法突破保险公司这一关，作为Landlord就根本不用担心其它的责任了（这里说的只是租客引起的索赔，不指欠款等其它议题）。
但是从30万的Business liability 提高到50万，每个物业增加的保险费每年只是多几十块钱。要是再加Umbrella policy 100万，平均到每个物业大概每个物业每年不到10块。加这么一点钱，让你多些安心，不值得？
有一点想提醒将自住房改为出租时，请记住一定通知保险公司改Policy为Landlord policy。费用的增加是很少的。只是Policy的内容要改。
另外买保险时要仔细阅读里面都Cover了些什么，什么不包括在内。每个州的州法可能有不同的限制和要求，而每个保险公司的内容不一定一样。
经营出租物业中什么情况下最好使用LLC
LLC无疑是有保护财产的功能，否则的话为什么有LLC这个工具，人们也爱用呢？而我自己就有。但是，我回答问题时是针对提问人的具体情况（或者我认为的状况）来回答。一个笼统的答案不能解决提问人的具体问题。假如西江是做出租的同时也频繁地做Flipping或者与房地产有关的其它生意，我当然建议TA设立LLC。因为这种情况下发生的可能责任不仅仅限于租客。
我认为以下情况最好使用LLC：
- 业主不仅仅做出租，同时还做Flipping。这样从税务到责任保护都起到更多的作用；
- 业主购买的物业价钱相对很低或者不需要贷款；
- 业主不是夫妇，而是外面的Partner；
- 买入同一个建筑物超过4个unites物业（因为贷款已经转为Commercial loan，用LLC已经没有分别）
- 总金额比较大或者有数不小的物业
使用LLC持有出租物业应该注意的地方
假设你的出租物业需要贷款，用LLC来持有出租物业有什么要注意或者相关限制吗？我能够想到的有如下：
- 要是你需要贷款或者Refiance，现在是根本很难找到（假如不说无法找到）一个愿意贷款给LLC而不是个人名下的物业的Lender。则使是有愿意接受贷款给LLC名下的出租物业的Lender，几乎无一例外要求个人提供担保。所以，在操作上就变成：
- 首先用个人名贷款买下出租物业，然后用Grant Deed或者Quite Claim Deed转让物业到LLC名下。这样做要注意什么呢？a）因为原来物业是在私人名下做的贷款，理论上要是Title转移，Lender有权根据贷款条款中的due-on-sale clause要求你payoff。但是，实际上我没听说发生过。本人也这样做过不少没有Lender理过我（knock on wood）。但是因为是有这个条款限制和有发生的可能性，我要提醒大家；2）要留意保险的被保人要改。就是要通知保险公司将被保人从个人名改成LLC名。按照规定，保险公司必须将这个改变通知Lender。这也是会让Lender知道你已经将物业改变Title。理论上也是可以发生a）的状况。但是，again，本人也这样做过不少没有Lender理过我（knock on wood）；c）在由个人名下转到自己的LLC时，大多数州只需要花很少的Recording fee。但是也有些州收取不少的转让费（例如Pennsylvania就收取物业价值的2% 税）。
- 要想LLC可以起到尽可能大的保护作用，同一个LLC名下就不能持有太多物业。多少合适？看人自己的状况、担心程度和金额。有些人说最好一个LLC持有一个物业，最多两个。从保护的角度是没错。但是，你的一个物业是多少钱呢？有些地方买一个物业就几万，而有些地方一个物业就是几十万。例如这条线上有人说给，买入100个unite的Apartment才70多万，平均一个Unite才7千多。而在很多大城市中，恐怕这个金额买2个unite都不够。
- LLC一定要与个人的未来分得很清楚才能一旦被告时减少个人被牵连的机会。例如公司与私人从帐目到管理都分得很清楚。所以属于公司的收入和支出都不能与个人的混起来用。
我的结论
做出租时，在保护资产和个人责任方面，最重要的买Landlord Insurance Policy，而且加上Umbrella policy。应该高于100万就比较安全。提高几十万到一百万的保额并没有提高很多费用。是很值得的开支。在一定的情况下也应该使用LLC。但是，Landlord Insurance Policy是你的第一道防线，LLC是第二道防线。要是一百万以上的保险额，第一道防线被突破的可能性很少。当然最好的办法还是防范于未然。怎么做？回答我不停呼吁的，尽可能选好租客；你知道物业有什么会引起麻烦的潜在危险应该尽早处理。祝各位地主好运！
最后声明
LLC和保险都牵涉到很多复杂的内容。本人既不是律师也不是做保险的专业人员。本人的很多体会，包括以上对LLC和保险的观点，主要来自本人的部分实践，结合读书、观察、分析、思考、领悟和与行家的交流中綜合而得。目的是给有兴趣的朋友一点启示和交换意见。里面很可能有错误。请诸位读者咨询有关专业人员再作出决定。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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CND论坛上的相关讨论-----如山整理于2010年4月25日
由 xijiang 于 10-04-15 23:16
一直在读如山的文章，觉得非常受启发，如山能够花这么多时间来毫无保留的与我等分享多年积累的宝贵经验，让我等没有经验的人受益无穷，真让人感动。
我想请教如山一个问题，买房出租，是以个人的名义好呢，还是以公司的名义好，哪种形式在税务上更有好处呢？是不是以公司的名义买，房款就可以当作支出而免税？我在另一线看到有人说房租收入不用交税，不知怎么回事？这不是属于收入吗？另外交税的话，这个税是作为公司交还是个人交更有好处呢？先谢了。
如山回应西江 于 10-04-16 21:12
西江好！
不知道你读过没有，这个问题我在房地产线已经回答过（见前面我引的link）。
1. 用公司没有税务上的优惠（假设你用LLC）
2.无论用什么，房贷都是可以用来抵扣租金收入和各种与租房有关的费用，还有剩余当然要交税。房租收入没有不用交税的。
由 xijiang 于 10-04-18 00:29
多谢如山耐心回答！房地产线我过去读过，记得也看到类似问题，但是好像我还是没有明白。我还会再去仔细读一遍。另外我读《穷爸爸，富爸爸》，看到作者总是鼓吹要注册公司，似乎以公司名义买可以得到很多税务上的好处似的。我想弄明白的一个是如果我用一笔钱用公司名义去买房，是否这笔钱就可以算作公司支出而免交收入税？其二好像因为是公司财产还可以折旧什么的而在财产税上享受一定好处。加上房屋的维修等保险等等均可以算作公司支出而免交收入税。不知道是不是我理解有误，这些好处即使不注册公司一样也可以享受？
另外还想问一个具体点的问题：我看上一房要价只是11万左右，但租金可以收到每个月1500左右（在学校旁边，可以租给几个学生），但是房子已经有一百多年（但是看起来还不错，可以立即住人）。如山觉得买这样的房子作为投资是否值得呢？另外是付全款好呢还是贷款好？
可能我的问题都比较肤浅，但看到过如山很多对各种问题的耐心答复，知道如山不会笑话才敢问出来。
如山回应西江 于10-04-19 00:04
1.我读任何书（文章）只是领会、应用认为对我有用的精神。例如对Robert Kiyosaki的书。我不认为他每一句话，每一个观点都对；他的书也不是每一本都好。开公司的好处有，但不是在做出租房上面。
2.“如果我用一笔钱用公司名义去买房，是否这笔钱就可以算作公司支出而免交收入税？”
-----我的理解是不能。
3. “公司财产还可以折旧什么的而在财产税上享受一定好处。加上房屋的维修等保险等等均可以算作公司支出而免交收入税。…………这些好处即使不注册公司一样也可以享受？”
--------对出租房是的，没有分别。
4.这个房子听起来回报不错。100年不是一个问题。有100年的历史，多数情况下电和plumbing都已经upgrade。以inspection为准。
5.贷款还是现金根据个人状况和计划而定，没有一个唯一的好答案。
由 人之常情 于 10-04-18 01:24
觉得买投资房, 通过注册新公司的办法省税, 比较难.
但是注册新公司可以解决liability的问题, 这点很重要. 俺同意注册新公司.
如山回应人之常情 于 10-04-19 00:14
公司是可以有一定个人liability的protection作用，但是对做少量出租房的不见得。（见后面我对ruolan的回答）
由 ruolan 于 10-04-18 11:22
基于我的经验，买投资房用LLC的好处坏处：
1- 减少个人的RISK。如果房客出现意外，伤了死了要求赔赏，问题就由LLC抗了。
2- 减税方面，不好不坏。
3- LLC比个人资产管理起来更麻烦。许多房东房客，房东和当地政府机构纠纷，LLC的财产，都一定要律师出面有关方面才会受理解决。
4 - LLC的财产，不能得到HOME EQUITY CREDIT，影响资金流动。
由 如山回应ruolan 于 10-04-19 00:23
不知道你有什么经历。我的理解是，对做出租房而言，个人risk不是通过LLC来达到保护作用的，而是靠landlord insurance policy来起作用。不管是否LLC都可以买landlord policy。
我是使用LLC。但是，1）我是做flipping方便，2）买foreclosure做eviction等等不用自己的“大名”总是出现在别人的门口，令个人变成目标；3）买卖只要一个人签字就成，不用“劳烦”太太也到场。
要是只是做那么几间出租房，我实在想不出LLC的优点。缺点倒是你提到的。
由 人之常情 于 10-04-19 01:27
大概知道您的意思。
我和RULAN的意思是，landlord insurance policy也可能有抗不住的时候。(大吉利市，但愿别出现这情况)。
如山回应人之常情于 10-04-19 01:34
landlord insurance policy要是不能，LLC已经一样没用。因为律师都会告物业或者LLC背后的主人。所以，landlord policy非常重要，我已经多次说过，未必使所有读者都留意。你怎么一提出，有可能再次令一些"地主“门注意到这个重要性 。
我买多少呢？每个物业50万个人liability，再加cover所以物业的100万（假如一个有事，等于这个保险150万）Umbrella Policy。
由 SQ. 于 10-04-19 09:00
买多少保险由什么决定的? 是不是你越有钱,就越要多买. 反过来说,我没有什么钱, 就可以少买? 就象被麦唐劳的咖啡烫了,人就会去诉它, 被我家咖啡烫了,只好自认倒霉, 诉我也没钱.
前两天还和保险业务员讨论要把30万的个人liability,降到十万. 他说就$20一年, 还是选30万吧. 主要是不懂这保险费的功用. 10万,30万, 50万, 150万对我来说仅仅是一串抽象的数字. 能否有个例子把这数字转成活生生的事件.
不急, 你有空再说. 估计这两天不会启用我的landlord insurance.
对了, 向LG推荐你的这文章, 他说已经读了. 所以, 我想你有很多只读, 却不说谢谢的读者.
如山回应SQ.于 10-04-21
苏乔mm，
要是只有这两者，我毫无疑义是选30万的保额。
我回头再跟你和西江深入一点谈谈LLC、保险各自对做出租的功能和作用。我看到这里的朋友对这些概念还是不清楚。
对了，请替我谢谢你LG的阅读
由 人之常情 于 10-04-19 03:11
大概狗了一下, 发现LLC还是很有保护作用的, 即使在INSURANCE用尽以后.
见:
1. xxxx
The most common reason is the "liability protection", separating your personal assets from those of the business entity.
2. xxxx
all LLC owners are protected from personal liability for business debts and claims -- a feature known as "limited liability." This means that if the business owes money or faces a lawsuit for some other reason, only the assets of the business itself are at risk.
Creditors usually can't reach the personal assets of the LLC owners, such as a house or car. (However, both LLC owners and corporate shareholders can lose this protection by acting illegally, unethically, or irresponsibly.)
For example, if you decide to open a store-front business that deals directly with the public, you may worry that your commercial liability insurance won't fully protect your personal assets from potential slip-and-fall lawsuits or from claims by your suppliers for unpaid bills. Running your business as an LLC may help you sleep better, because it instantly gives you personal protection against these and other potential claims against your business.
但是, 这保护作用有多大, 还可以进一步了解.
谢如山提醒, 俺准备找本NOLO读读, 但是就不是太急了.
由 无极 于 10-04-19 23:10
只有LLC背后的主人有明显的Fraud才有可能被告。LLC可以把个人财产和出租财产分开，当出租财产出现问题，不会连个人财产一起赔进去。
如山回应人之常情
你所引用的是LLC理论上的普通作用，所用例子也是做其它生意，并且是business debts。但是我回答的出租物业，也没有牵涉business debt的问题。我将会另外写贴与你探讨。
