内地供楼负担已超香港

不知从何时开始，内地富豪涌向香港购房的新闻就不断出现在香港报章。最轰动的莫过于2009年10月，当每平方米70万港元的全球天价豪宅被曝光为内地富豪通过海外公司名义购买后，内地人在香港“声名大振”，一些香港媒体甚至公开表示，是内地买家在推高香港楼价。
具体有多少内地人在推高香港楼价，这个数据尚不得而知。不过近来确实越来越多的内地人来港买房子，甚至有一些在香港读书的内地学生听说后也开始向笔者打听在香港买楼事宜。
年初有地产中介对笔者介绍，2009年经手的交易中，至少有三分之一的购房者来自内地。颇为有趣的是，上述地产中介同时透露，事实上，内地富人并不喜欢在香港置业，因为这儿的房子对这些富人来说“普遍太小”。
这个现象或许有趣，先富起来的内地人士既然认为香港房子太小，又为何选择在香港置业投资呢？
一个重要原因是，对不少来香港投资移民的人来说，置业是个不错的选择，目前香港的租金回报普遍比内地高得多，而且看上去增长空间较大。据香港媒体披露，目前买楼的租金回报率可稳定在4%以上。
另外更为重要的原因在于，在香港的置业负担远低于内地。
或许有不少人对此会很惊讶。我们可以用数据来对比一下。不举北京、上海等一线城市的例子，仅以二线城市福建福州为例，今年1月该市官方网站披露人均可支配收入为2044.8元，人均消费支出为1242.59元。做一个不太复杂的计算：假设有双职工家庭，家庭可支配收入为4089.6元，他们买一套60平方米的小户型房的负担是多少呢？
国房网2月数据显示，福州的房价突破万元。按1万算，60平方米即需60万元，以首付30%、按揭利率5%、30年还款期限来看，其月度按揭接近2300元——是家庭可支配收入的56%以上。现实生活中，内地居民一般买房面积都超过80平方米，那么月供则要升至3000元以上，达到整个家庭收入的73%以上。
而香港呢？曾俊华在不久前的财经预算案上透露，去年第四季度数字显示，以购买实用面积45平方米（相当于内地建筑60平方米）的单位为例，20年期的按揭供款占到港人家庭平均收入的38%左右。可以想象，如果延长至30年期，该比率还会进一步下跌。去年香港住宅平均水平有20%的升幅，而在特区政府打压之下，业界普遍认为今年香港住宅价格不会过度上扬，这意味着香港普通人供楼负担远比内地人要轻得多（香港媒体称2008年底家庭平均收入在18000港元左右，但笔者所了解的是，大部分香港家庭收入远高于这个数。在香港，做餐厅服务员也可以赚到7000~10000港元一个月）。
事实上，金融危机后，香港的买房人得到了好处。因为利率普遍下跌，令按揭还款额可以更低。近来香港一些银行甚至推出以银行同业拆息为基础的按揭利率，算下来一个月利率不到1%。对于那些家庭月收入在10万港元以上的香港中产阶层，买一套300万港元的房子，供楼负担只占家庭月收入的9%左右！这从一个侧面说明了，内地的房价确实太高了。