除了为炽热的市场推出降温措施，他也得在国会回答议员的连番提问，并接受多个媒体专访来阐述基本政策。
今年3月，马宝山一个月内接受三家媒体专访，谈的都是火红的组屋转售市场及政府对策。
谈屋价 谈溢价 谈大选 马宝山上火线
吴淑贤 蔡永伟 (2010-05-08)
在与本报进行的第四场专访中，马宝山被问及是否在意反对党以组屋课题攻城时，笑着回说：“我当然在意（concerned）。我担忧（worried），也很关心（这个现象）。你看不出我的关心吗？我很关心，否则我不会和你谈。” 三个反对党已表明有意到马宝山领导的淡滨尼集选区竞选，而他们的进攻武器就是组屋价格攀高所引起的民怨。 马宝山筑起的防线，就是屡次向不同对象解释住屋政策，希望国人了解政府的立场。 在1984年踏入政坛的马宝山是在1988年当选淡滨尼集选区议员。选战经验丰富的他，已可以预测反对党会在来届大选以什么热门课题来牵动选民的神经。他说：“以组屋来说，相关课题就是为什么价格这么高？为什么政府卖这么贵的组屋，为何不以成本价格出售？为什么不要控制现金溢价（COV）？这都是常见的问题。” 从首次购屋者的角度而言，马宝山接着问：“为什么不要建更多单位，这样我就不用等待？这样我就可以今天结婚，明天搬进新组屋。为什么不行？为什么要把组屋建在榜鹅那么远的地方，而不是建在女皇镇？” 马宝山说，反对党可以发出很多疑问，可是问题的关键是，他们是否可以提出替代政策。 他说，反对党肯定会捉住影响最多人的课题来大作文章，诸如生活成本、交通费用及医疗开销等都关系到人们的钱包，自然也会成为大选课题，组屋课题也是如此。
在长达一小时多的访谈中，他回应国人对组屋价格攀高的常见问题，也道出为何不能采取一些受欢迎措施来协助公众购屋。 马宝山解释说，作为负责任的政府，所落实的政策须是务实及可持续的，而不是在民众不满时作出让步。政府当然不会故意推出不受欢迎政策，但也不会为了受欢迎而妥协。 有公众呼吁政府为现金溢价提供津贴，舒缓购屋者面对的经济压力。 马宝山说，这不但无法对症下药，反而导致溢价进一步抬高，因为屋主会借着津贴而要求更高溢价。 在售卖新组屋时，政府也不能以成本价出售，因为这意味屋主往后在售屋时也不能以市场价格销售。 这与“居者有其屋”公共住屋政策背道而驰，因为这等于是向政府租屋，屋主无法从资产增值中获得好处，也无法在年迈时套现组屋应付退休开销。换句话说，组屋作为宝贵资产的日子成为过去。 组屋供应方面，马宝山说，如果按照反对党的建议不断建造新组屋，那么有朝一日，建屋局将面对很多单位滞销问题，等于是资源浪费。这样的情况曾发生，当时有意买组屋的人突然打退堂鼓，导致三万多个单位无人问津。 对于自己苦口婆心解释是否能让公众信服，马宝山笑说：“我想多数的人是会信服的，当然也会有人不信服。所以，我必须进行更多这样的访问，过去几个月的访问已不计其数。” 不以成本价出售组屋 以成本价出售组屋虽然“方便政府”，但这样做是不利于民的。只有采取市场机制，组屋才会随着时间推移而成为珍贵资产…… 本地私宅市场的乐观情绪近几个月来延烧至转售组屋市场，屋主纷纷抬高售价，导致以转售价为依据的新组屋价格也跟着上涨，坊间因此不断提出政府以成本价售卖组屋的诉求。 不过，国家发展部长马宝山强调，政府不会以成本价格售卖组屋，而是继续以市场价格为基础，再提供津贴和优惠，以贯彻“居者有其屋”的公共住屋政策，确保这个建国基石不会动摇。 马宝山认为，居者有其屋政策对新加坡最有利，因外它最终能让屋主在退休年龄时卖屋赚取利润，以房养老。以成本价售屋是无法达成这个目的。 他告诉记者：“在成本价格和市场价格之间，我们得做出基本决定。如果我选的是成本价，那很简单，因为我们会跟香港一样把屋子租给人们。你没有现金，但需要屋子住，我就租给你，我们将拥有一个和现状不同的制度。但这样的机制会更优越吗？” 马宝山紧接着说：“这表面上看起来更好，但你不拥有房屋，无法享有资产增值，你只不过是在花钱消费，不是在投资。而且你也不能用公积金租屋。” 他进一步解释说：“我们以成本价把组屋卖给你，同样的，当你要卖屋时，你也得以成本价把屋子卖给政府或其他购屋者，你不能期望以市价卖屋。你愿意这么做吗？所以市值是个很实在的东西，这是所有售屋者都明白的。” 马宝山指出，要是政府以成本价卖屋，其实将给政府带来便利，因为提早套现，然后无家可归的问题不会发生。此外，所有单位的售价将统一，人们不会因为选购不到理想单位而感到焦虑，也不会对政府不满。 不过，以成本价出售屋子虽然“方便政府”，但这样做是不利于民的。 只有采取市场机制，组屋才会随着时间推移而成为珍贵资产，当然前提是国家经济必须保持繁荣，居住环境继续提升。因此，居者有其屋的立场自建国以来坚定不移。 马宝山去年底在国会上也重申组屋售价不是以成本外加盈利为标准。他当时坦言，组屋售价有时高于组屋的建造费用，其他时候则因为建筑费用高涨而低于成本，但整体而言，建屋局在买卖组屋方面每年都亏损，单在2008／09财政年就出现15亿元赤字。 据报道，组屋成本因为土地和建筑成本的差别而不尽相同，榜鹅三房式组屋的建造成本可低至23万元，而中峇鲁五房式组屋能高达53万元。 人们也无法理解政府如何决定三年后竣工的预购组屋售价。马宝山回说：“我们还能如何定价呢？我们必须以组屋此时此刻的市值，而不是三年后的价值来标价，因为我无法预测三年内可发生的事情。三年后，市场可以大起，也能够大落。” 他以丹戎巴葛达士岭（The Pinnacle @ Duxton）组屋为例说，建屋局在2004年以40万元售卖组屋，同个单位四年后再推出市场时，售价已上涨到60多万元，因为市值已飙升至70万至80万元，当局无法再以40万元价位卖屋。 “如果我以40万元，而不是60万元把达士岭组屋卖给你，这其实意味着纳税人在津贴你剩余的20万元，这样做对吗？这不是我的钱，不是政府的钱，而是纳税人的钱。” 马宝山说，政府的资源有限，能发放的津贴也自然受限制，因此能做的是确保每个人获得同样的津贴额，以低于市场的价格购买组屋。 他信心满满地说，尽管本地家庭收入增长近年来已赶不上组屋转售价格涨幅，政府将致力确保公共住屋继续处于可负担的水平。 马宝山说，屋价向来随着收入而上扬，只有去年出现异常情况，人们的收入因经济陷入衰退而下跌，而屋价却因经济后来的强劲回弹不断攀升，使组屋变得相对昂贵。 他说：“如果这个情况持续，那会是严重问题，我也会担忧……但我们已采取各项措施抑制投机活动、增加组屋供应，以稳定转售价，确保这个现象不会持续。” 此外，政府所使用的组屋转售价指数并未把津贴考虑在内，因此收入及屋价的差距幅度应该没想象中的大。 不控制转售组屋溢价 政府不会调控转售市场，因为这样做会进一步推高组屋转售价。……而禁止溢价则对售屋者不公平，违反取决于市场供需的房地产交易基本原则，也与居者有其屋基本政策背道而驰。 转售组屋市场依然红火，购屋者对这类组屋的需求持续强劲，使现金溢价居高不下。但政府不会禁止卖方收取现金溢价，也不会规定卖方最多可收取的溢价额，更不会提供过渡性贷款来减轻买方的购屋负担。 国家发展部长马宝山强调，政府不会调控转售市场，因为这样做会进一步推高组屋转售价。 溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV）指的是要价与估价间的价差。由于溢价超越估价，因此不能用房屋贷款或公积金存款支付。换言之，溢价是估价以外的现款额，溢价越高，意味着买方需掏出更多现金。 马宝山说，购屋者负担得起转售组屋的每月分期付款，数据显示转售组屋的偿债比率（debt-service ratio，分期付款占家庭月入比例）大约是30%，符合国际所采用30%至35%的标准。 他坦言，高溢价才是购买转售组屋者面对的最大障碍，“这就是新组屋和转售组屋的差别，而购屋者也得在两者间作出取舍。” 若口袋紧缩，购屋者可买较便宜的新组屋，无须支付溢价，但唯一的坏处是必须等候。“有些人无法等，他们就得买转售组屋，但手头紧，没有现金，问题就出在这里。对此，我没有解决方法。” 马宝山说，禁止溢价对售屋者不公平，违反取决于市场供需的房地产交易基本原则，也与居者有其屋基本政策背道而驰。 他也说，“就算政府阻止卖方收取溢价，这不意味他们不会向买方索取现金。” 发放过渡性贷款以轻买方的财务负担也无济于事。马宝山说：“假设你是卖方，知道政府要给予买方一万元津贴，你当然会向对方要求多一万元，因为你知道他能支付。” 这使卖家可能借机进一步推高售价，导致屋价再攀升。 马宝山了解购屋者面对的困境，但劝请他们不要为溢价问题所困扰。“那些面临两头不到岸困境的购屋者，得采取艰难决定。如果无法掏出现金溢价，就买新组屋，并提早申请，缩短等候时间，并利用等候的两三年时间找寻折衷方法，例如在公开市场租屋或跟父母暂住。” “之后，你就会拥有房子，而它会增值，问题也就解决了。你不必为了无谓的事而烦恼。” 马宝山强调，溢价是买卖双方讨价还价后决定的，政府不宜干预市场运作。他比喻说：“上巴刹买鱼的家庭主妇都知道，鱼贩开价后可以讨价还价。你总不能叫政府决定鱼的价格。” 《联合早报》 |
