野村证券：降温措施打击投机活动 通过预售卖出的私宅可能减两成

（2010-09-11）

●《早报》 龚慧婷 　　野村证券(Nomura)认为，我国政府最近推出的房地产降温措施，将打击房市投机活动，这或会导致楼市需求在短期内走软，通过预售方式出售（即买家向发展商直接购买）的私宅数量，可能会因此减少20％。 　　尽管不少市场人士都认为，这回的房地产降温措施会直接冲击大众私宅市场，但野村证券分析师蔡明兆却认为，短期内需求虽然可能走软，但到了2012年，大众私宅的租金估计可能上涨15％，带动大众私宅的价格上涨7％。 　　虽然他也认为在需求和租金的支持下，下行的风险相当有限，但假设房贷利率上涨3.5倍，价格或许也可能下跌8％。 　　他根据买卖禁令（caveats）计算，在2009年，在预售时买下100万元以下私宅的组屋提升者，占总数的27.8％，在今年上半年，则占14.4％。 　　在这一年半里，共有2万3416个单位在预售时卖出，相等于每个月1300个单位。假设接下来需求下跌20％，每个月的平均成交量也可能达到1000个单位，依然比过去三年的每月平均（约939个单位）高。 　　蔡明兆认为，这次的措施就是针对这类拥有政府组屋，但又同时进场购买私宅的买家。因此，新措施生效后，他估计，来自这个领域买家的需求会因此减少。 需求与政策拔河 　　蔡明兆在不久前发布的这份详细房地产分析报告中，也将这回的新措施，比喻成是一场楼房需求和政策之间的拔河比赛。 　　他认为，住房需求主要来自新婚夫妇和海外的熟练技术工人，因此，市场对住房的需求应该会流向组屋和大众／中档共管公寓。 此外，蔡明兆相信，政府的新措施是要限制组屋业者将组屋当成生财工具，赚取租金收入，这会导致价格进一步上涨。政府最近将组屋的最低居住年限（简称MOP）期，从三年增加到五年，因此，新竣工的组屋要到至少五年后才会进入租赁市场，这将导致出租单位供应减少。 　　他相信，这将推动大众私宅和中档私宅的租金，在2012年上涨15％。但他也相信，新降温措施可能会持续一阵子，假设政府在这段期间没有再推出新的预防性降温措施，到了2012年，15％的租金涨幅也可能将私宅价格推高约7％，涨幅有限。 　　但蔡明兆也透露，他的分析可能出现的变数包括：假设房价再上涨，一些人或许会选择推迟婚期、新婚夫妇也可能选择与家人一起住、新的海外工人或许也会选择租一个房间而非将整个单位租下。 　　此外，与一般市场看法不同的另一点是：相对于大众私宅，野村证券也不那么看好高档豪华私宅，认为在短期内，高档豪华私宅可能会供过于求。一般市场的看法是，这一轮的降温措施，对高档私宅的影响较小，因为政府比较关注的是大众／中档私宅领域，另一个原因是，高档私宅的价格依然比巅峰期低了8.4％。 　　蔡明兆也指出，虽然在新政策出台以前，发展商在标地时已比较谨慎，但他相信，接下来，发展商参与标地时还会更谨慎和有选择性。有鉴于此，发展商的股价在短期内的表现也可能相对疲弱。 　　然而，他也相信，那些手头上有充裕资金的发展商由于面对更少竞争，会有机会填补土地库存，当楼房的需求重新浮现时，发展商就能从中获益。 　　在另一份报告中，蔡明兆和野村证券另一名分析师达尔威(Tony Darwell)也指出，这次的新措施可能会对一些较小市值的发展商影响较大。两人以过去几次政府出手后的股市表现和房地产商的个别股价表现来评估，得出以上结论。 　　报告指出，在2007年10月26日，当政府取消延迟付款计划(简称DPS)后，在之后的三个月，发展商的股价落后大市10.1％，预售出的私宅数目也减少了，从措施前（三个月）卖出3646个单位，下跌到措施后（三个月，即11月到隔年1月）的1267个单位。 　　在去年9月14日，政府取消利息承担计划和只支付利息房贷配套后，在措施宣布前的三个月，发展商的股价表现已落后大市3.2％，措施宣布后的三个月反倒超越大市1.2％。 　　在今年2月19日的降温措施后（政府开始对一年内转售的私人房屋或私宅地皮征收卖方印花税，并将金融机构的房贷借贷比率顶限，由现有的90％降低至80％），在接下来的三个月，房地产股的表现落后大市1.4％。 　海峡时报指数前天闭市时上扬，房地产股也多上涨。 Private residential rentals set to rise with influx of foreign workers  September 16, 2010  Rental rates in the private property market are poised to rise with the expected influx of some 80,000 foreign workers this year. Analysts said this is because of the shortage of private housing. And the supply situation may not improve this year as only 5,000 private housing units are expected for completion by year’s end. The government’s forecast on the number of foreign workers here comes on the heels of an expected boom in the job market. And as housing needs for these foreign workers increase, rental rates are likely to follow. “This could cause rentals to rise anywhere from 2 to 5 per cent for the second half of this year,” said Nicholas Mak, executive director of Research and Consultancy at SLP International. Second-quarter figures from the Urban Redevelopment Authority (URA) showed private property vacancy rates were at 5.4 per cent. Analysts said private residential property rental yields are currently at 3 to 4 per cent. With the rise in foreign workers, they expect rental yields for non-landed properties to increase by about 1 per cent. “Typically, the rental market in Singapore is pretty stable. It will only drop, for example, in times when the economy is in a recession. That’s when big numbers of foreign workers may then leave the country,” said Eugene Lim, associate director of ERA Asia Pacific. Analysts said the latest cooling measures are also unlikely to impact the private property rental markets over the short-term. One of the new measures introduced include a lower loan-to-value ratio at 70 per cent for buyers with more than one mortgage. This may deter buyers who plan to purchase a second property for rental and investment purposes, analysts said. Source : Channel NewsAsia – 15 Oct 2010 Private property rental rates set to rise with the expected arrival of 80,000 foreign workers September 20, 2010 Rental rates in the private property market are poised to rise with the expected influx of some 80,000 foreign workers this year. Analysts said this is because of the shortage of private housing. And the supply situation may not improve this year, as only 5,000 private housing units are expected for completion by the end of the year. The Government’s forecast on the number of foreign workers here comes on the heels of an expected boom in the job market. And as housing needs for these foreign workers increase, rental rates are likely to follow. Mr Nicholas Mak, executive director of research and consultancy at SLP International, said: “(The influx) would actually still support the rental market in Singapore. And this could cause rentals to rise anywhere from 2 to 5 per cent for the second half of this year.” Second quarter figures from the Urban Redevelopment Authority showed private property vacancy rates were at 5.4 per cent. Analysts added that private residential property rental yields are currently 3 to 4 per cent. With the rise in foreign workers, they expect rental yields for non-landed properties to increase by about 1 per cent by the end of this year. “With the inflow of foreign workers into Singapore, we expect rental yields to probably be at a steady level because of the rent take-up,” said Mr Eugene Lim, associate director of ERA Asia Pacific. “Typically, the rental market in Singapore is pretty stable. It will only drop, for example, in times when the economy is undergoing recession. That is when big numbers of foreign workers may then leave the country,” said Mr Lim. Source : Today – 20 Sep 2010 组屋潜在买家选择租房 可能导致租金上扬 （2010-09-17） 　　伊斯迈估计，随着政府加强管制房地产经纪，一些滥竽充数及不活跃经纪将出局，从事这行的人将显著减少。 　　他大胆预测，房屋经纪将从目前的3万人锐减至两万人，被淘汰的包括无法通过业内考试及长期无法完成交易的经纪。“这是一个去芜存菁过程，混水摸鱼的经纪将无法继续执业，往后只有具专业能力的经纪可从事房地产买卖。” 　　本地有大约3万个房屋经纪及1700多家房地产公司。除经纪可能减少，一些小型房地产公司也可能合并，以符合较严苛的注册条件。 　　房屋经纪入行门槛提高，也意味入行人数将减少。伊斯迈说，一些大型经纪公司目前每月雇用100到200名经纪，素质难免参差不齐。他相信，经纪公司往后每月只能录取50名经纪。 　　为加强对房屋经纪及经纪行的管制，政府将成立称为房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）的法定机构 　　房屋经纪目前无需注册，往后则须符合基本注册条件，包括拥有至少‘0’水准四科及格的学历及通过强制性考试。 　　已入行经纪无须拥有至少‘0’水准四科及格学历，但须通过业内考试以鉴定能力。政府也将给他们通融，让他们在最迟明年底通过考试，并可在过渡期继续从事房地产中介服务，前提是他们须在CEA成立两年前完成至少三宗房地产交易。　 　　入行一年多的莱坊经纪宋玉清还未通过业内考试，但计划在明年通过考试取得注册资格。她说，政府的整顿措施既能提升房屋经纪形象，也让消费者更有保障，两全其美。 　　自立公司的濠璟房地产老板王淑兰说，不仅消费者担心碰到无良经纪，经纪本身也担心遇见缺乏专业操守的同行，导致交易难以完成。 　　她说，曾有同行私吞租户预付租金，闹上警局。租户虽然取回佣金，但经纪却也能继续从事房地产交易，名誉未损。