方圆贷款问答：为什么Lender都希望Borrower用Impound Account (即Escrow Account)？

      Impound Account（即Escrow Account）是指borrower每个月将地产税（property tax）及房屋保险（home owner insurance）和该月的贷款本息一起交付，然后lender将地产税和房屋保险的部分存入一个专门的escrow account中，到期时替房主将到期该付的地产税和房屋保险按时上交。

      通常有escrow account的贷款价格上会优惠一些。但是许多用过escrow account的借贷人都不喜欢这种选择。一是在借贷人在贷款closing时要先预交4-6个月的份额，另外还担心lender多收或搞错。那为什么lender还总要提供这种选择呢？很简单，这样做lender可以降低贷款的风险。因为在lender看来，除了借贷人每月按时还付贷款本金和利息的风险外，剩下最大的风险就是地产税迟交和火灾。

      先来说说地产税迟交，lender所将面临的风险。通常来说，房屋贷款是按其Deed of Trust在County Recorder’s Office登记的时间顺序来决定其排序的。排序靠后的俗称junior loan。如果房贷一旦被迟付，导致房屋被法拍，那么排名在此房贷之后所有的junior loans都会从该房屋上抹掉（wipe out），成为没有抵押的贷款。地产税在被抵押的房屋产权上有super priority，即地产税的在房屋抵押中的lien position永远是最高的，所有房屋贷款包括第一抵押贷款，对地产税而言都是junior loan。所以如果房东不按时交地产税，导致房屋被县地税局法拍，那包括第一抵押贷款在内的所有贷款都有被从被抵押房屋上抹掉的危险。而有escrow account的房屋贷款，因为借贷人每个月要上交地产税的部分，再加上loan closing时预交的四个月的份额，一旦借贷人财务状况出问题迟交月付款，lender可以有足够的时间启动自己的法拍程序，同时以最小的代价保证地产税不被拖欠。通过这样的安排，lender可以有效地降低地产税迟交所带来的风险。

      另一个风险是火灾。假如借贷人没有按时缴纳房屋保险金，一旦房屋遭遇火灾被毁损，会直接威胁到lender的贷款安全。由于escrow account的月付款中也包括房屋保险的份额，lender可以保证房屋保险按时交付，从而消除了因房屋保险金迟付而可能导致的火灾损失风险。

      如上所述，因为escrow account可以降低放贷风险，所以有escrow account贷款的价格（即利率）会比没有escrow account的要优惠一些。理论上来讲，escrow account中的钱是属于借贷人的。通常lender每季度或半年会给借贷人发一份account statement。需要指出的是，借贷人在有escrow account的贷款close之后，可以随时要求取消escrow account。至于取消escrow account的手续，各家银行会有各自不同的规定。

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