奥兰多观房报告（四）WHO? 要买房，该找谁？

4， WHO? 想买房，要找谁？

想买房，就要立刻着手做两件事：一是了解市场，二是找地产经纪，这是互相关联的两件事。了解市场不能全依赖经纪，但有了经纪才能更快更深入地了解市场。平常在本地买房的经纪好找，可是奥兰多远在千里之外，又素无瓜葛，这地产经纪该怎么找呢？而且实地考察没几天，要速战速决，等到了当地再联系经纪就晚了，应该在出发前几天就联系好，要来资料，在家就开始做功课。

办法无非是网上搜索、媒体广告和朋友推荐这几条。我很难归纳出哪种方法更好，就说说我的个体经验吧。

（一个公寓小区里，风景如画。）

在文学城的投资理财坛考古，能看到去年有一网友，介绍奥兰多房地产情况，他似乎原来在美国东部，自称是在 09 年考察了全美各地的房市后，奥兰多最具投资价值，就战略转移过来了。他不光是自己买房，而且考取了佛州的地产经纪执照，兼做买卖和出租管理。我选奥兰多就受了他的影响，人家是有考察比较后的选择呀。可惜他不经常上文学城，我出发前给他发的信未见答复。

通过另一网友的介绍，我接触了一位西人经纪，感觉人很聪明，也十分专业，效率很高。但也正因为太专业了，所以她只管买卖，不涉管理，仅答应以后可以介绍专业管理公司。比如在看房时问她可以租多少钱，她说要查 MLS 系统中的记录才说得准。这答复不能说不专业，但可以说不熟悉。对我们这样的远途投资者，管理是一个大问题，还是希望能与买卖合并考虑，兼顾起来。

于是发现了一个在奥兰多找经纪的与众不同之处：要找连买卖带管理都包揽的，才是外地投资者的上选。上篇的跟贴里有网友提示要先找好管理公司，实地看过才知道其实可以合二为一。因这个城市出租房多的特殊性，很多地产公司都兼做管理，从比例上比别的城市多得多。我又接触了两个华人经纪，都是如此，但有人是限量，只管通过自己买的；有人则多多益善，敞开管理之门。

（一个公寓小区里的公共会馆club house。）

与朋友一起，跟着他联系的华人经纪跑了几天，亲眼见到这经纪十分热情，事事亲为，多头管理，马不停蹄。其热情待客远超过了专业要求，在不必要的方面用力太过，但在专业范围内的作 offer 、与卖方沟通摸底方面却不够给力。我们出了 offer 但没有拿到，就输在不熟悉规则，不知己知彼上。在我们最缺乏的方面这经纪没帮上忙，所以只好转投他人。

于是又联系了另一位华人经纪，也是自己的公司，自己做 broker ，但是比前一家规模大一点，人员有分工。我觉得这位更加精明干练，反应迅速，至今合作愉快。

在华洋经纪之间有文化差别，在不同个体之间也有性格差别，我这次的感觉太明显了。西人经纪基本上生意就是生意，客户就是客户，心里的界限很清楚，在专业方面做好，但私人关系绝不涉及。在奥兰多，西人女经纪不让上她的车，到点不提吃饭，也不提自家的事。而华人女经纪主动要求上我们的车，哪怕很挤；主动请我们吃饭，甚至主动带到自己家里，展示一番。但作为客户，你更喜欢、更接受哪一种类型呢？反正我需要的不是过分亲密，我更重视的是专业服务和效率。作为华人爱讲人情，或许把二者结合，各有取舍为好。

（这个独立屋是银行所有，价格不到20万。）

除了买方经纪和房产管理之外，买房中还要间接与卖方打交道。奥兰多的房产卖方与别地不同，那就是市场上有一半左右的房是 foreclosure ，就是银行收回后在卖；还有 1/4 左右虽是原主在卖，却是价低于债的 short sale ，就是谈成了也还必须要等待原贷款银行的批准。就是说，这 3/4 的房子都不是与自然人打交道，而是要听命于银行。这里就存在一个买卖关系上的不平等，小个体与大银行，明明是我出钱买，却似被施舍恩赐一般。还有银行的规矩一般很僵硬，说不行就不行，没有讨价还价的余地。我原来不明白，为什么没有竞争也要全价甚至加价才能买到？后来才知道是银行的定价已经很低，他们没有权力再降，他们也不怕一时卖不出去。这决定了买主出价时，不能按一般常识砍价。

 

（一个银行卖房里的厨房。）

还有第三个角色，却还是银行，这里我说的是买方的贷款银行，如果你不能够或不愿意付全款的话。在看好房出 offer 的时候，卖方银行都要求买方有资金证明，或者证明自己有钱，或者是买方银行的预先批准贷款额度信。这对于美国的买主，不是什么问题，对我们加拿大来的外国人，就是个问题了，当地银行不贷款。好在加拿大的皇家银行（ RBC ）和 TD 银行在美国开设了分行，可能主要分布在加州和佛州，都是加人南渡避寒集中的地区，为人民服务。这两个银行愿意借钱给加人，可以连通你在加拿大的信用记录，与美国公民同等待遇，贷款达 75% 。按我的经验比较两边，就是处理得太慢。加拿大的房屋抵押贷款一般可以在 24 小时之内决定批准，在美国却要等三个星期。还有 10 万以下不可以借 mortgage ，不够处理的麻烦和成本，要借只能借 loan ，利息高达约 7% 。看来“白菜房”也有其坏处，不好借钱。你要想利用杠杆，借钱生钱，就只能买十几二十万的独立屋了。这涉及了另一个话题，以后再谈。