2007 年 11 月 19 日，我在这里写过一篇“我在多伦多买房”，其实买房是在 2007 年 1 月和 5 月，事过 4 载零 6 个月，时间如流云，一转眼，一切都有了结果，今天，我带着丰收的喜悦 — 卖房。 当年我在多伦多的 Downtown Bay St ，买了 3 个 condo ，一个现房，让女儿住，连带出租，有两个是期房，第一个楼花在 2010 年 11 月入住， 2011 年的 5 月底 final closing ，然后立刻上 mls 卖房， asking price $559000, 两个星期后 以 $540000 成交，届时，我女儿也已大学毕业，我当初投资的目的也得以实现。 在那篇博客里，我写到： …… 我对多伦多 Downtown Bay St 很有信心，这里和制造业的景气没有太大关系，只要加拿大的经济不出问题， Bay St 就 一定没有问题，从这近一年在 Bay St 上的每一个新楼盘的预售看，我的判断是对的，新房价的涨幅超过 6% ，为我女儿买的转手房，我依然把对它的期待值放在每年增值 6% ，因为我只想让女儿住 的舒适，然后把丢给学校的房钱挣回来，如果女儿的学费也能挣回来，就再好不过了。这叫一石双鸟。 今天回头看，这 3 个房子的投资回报很出色。 第一个，二手房： 1027sf, $328000 ，2007 年 5 月成交，2 卧 + Den + 2full bath + 1parking + locker ，女儿住一个大房间，免费，另外两个房间加车位和 locker 出租， 4 年的租金净收入一共是 46238.40 （包括 pay off principal, 因为在税务上不能算成本），头金是 $82000 ，每年的回报是 14% 。 现在女儿已经不住了，我仍在出租，2011 年的租金净回报预计是 $17000, 回报率 21.25%, 这个房子很意外的成了我的提款机，如果要卖，目前的市场价是 $470000 左右，但我不会卖它，因为现金流很好，利息从 2007 年的 5.5% 跌到最低的 0.75% ，目前是 2.25%, 每年的 mortgage 利息也从 $11483.55 低到 $4013.28 ，所以要好好利用低息时代，利用开放式房贷，我准备在利率涨到 6% 左右，租金已经没有了利润时再卖这个房。 第二个，楼花房： 815sf, 2br + 2full bath + 1Parking + locker ， $351000, 2007 年付了 10% 的 downpayment ， 2010 年 11 月入住，女儿搬进去住了半年，今年 5 月底 final closing ， 5 月底上市卖房， 6 月 14 日成交价 $540000 ，价差利润 $189000, 回报是 4 年半 5.4 倍。这 4 年，我只是放了 $35100 的 dwonpay ，最后的半年，让女儿入住，然后花了 2 个星期的时间出租另一个房间， parking and locker ，我得到了如此回报，谁说，当地主如掏大粪，我对自己说：不许你怨言！ 第三个，楼花房： 2br + 2 full bath + locker, 724sf, $322400, 还没盖好，预计 2012 年成交，现在的租金在 $2000-2100/ 月，就让他慢慢盖吧，这个房子是我的长线投资， 10 年内没有打算卖。 这 3 个房子是我众多投资里的得意之作，在 2007 年，我的直觉是：多伦多 downtown 的房子只有温哥华的一半，而且租金比温哥华高，从 location 上看，没有道理。不是说流动过剩吗？钱总是比人先到，下一站，钱有可能就停在多伦多，我的直觉是对的。从我买了这 3 个房子后，不到半年，多伦多的人也开始排队抢楼花了，价格也一路疯涨至今。 还有，加拿大最大的大学多伦多大学就在 downtown 的市中心， 6 万多学生要在同一个时间找房住， Bay St 不仅是加拿大的华尔街，还毗邻多大，只要步行 5 分钟，请问世界上有几个大学位于市中心，这样的 location 独一无二 ，4 年半，我的出租从未有过一天空房，租金每年升 6% ，当时我对自己的感觉就很自信，直觉告诉我，我会赢！ 还有，物价，不可能一个地方永远高过另一地，比如房子，因为 location 不一样，土地的价格可能差很多，但是房子的建筑材料都是市场价，在现代物流发达时代，市场会平衡价格，以此类推，今天佛州和凤凰城的房子连地带房才 $60-70 刀一尺，当利率从 0 走到 3-5% 时，建材，人工费都一起涨价，那里的房子也一定会水涨船高。 4 年前，多伦多 downtown Bay St 的 condo 新房的价位在 $380-410 / 尺，我买的那个 15 年的现房是 $319/ 尺，今天，多伦多的房价也和温哥华并齐，约 $700/ 尺 , 租金温哥华也和多伦多并肩到了一个水平。 还有，这几个房子要感谢地产经纪杨洪，因为我有幸遇到他，他的投资文章很对我的口味，工作又很专业，记得他当时对我说：在多伦多市中心， Bay St 很短，这条街的两端的 condo 价格都在 $600-800/ 尺，只有 Bay St 才不到 $400/ 尺，就像哑铃，两头沉，中间轻，有一天它们会平衡的。如果我遇到的不是杨洪，如果我们的交谈不那样投机，我可能只买了一个，或者一个都没有买，在此鸣谢杨洪。 做 business, 我喜欢和聪明，专业且诚恳的人打交道，杨洪就是一个。 还有，感谢我的女儿，是因为她，我才有机会去多伦多，是因为做母亲的责任感，要支付女儿的学费，生活费，让女儿有个舒适的生活环境，安心学习，我才会毫不迟疑的买房， 4 年后，一切的一切都已如愿，女儿帮我出租那里的房子 4 年，锻炼了她的管理能力，女儿助母一臂之力，感激无限。我供了一个有出息的女儿，花出去的钱，又都回流了。我的 3 个投资房，只卖出了一个，就足够支付女儿 5 年的学费，生活费，就足以抵消我这 5 年为女儿的所有开支 ，而且，在 Bay St 上还有两个房子继续为我生蛋，真的是喜出望外。 卖这样的房子，我心里洋溢着丰收的喜悦！ 这一石，中了几鸟？ 温故知新，附上我在 2007 年贴在这里的博客： http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200711&postID=26408
| 我在多伦多买房 | 2007-11-19 16:10:03 |  >
| 这几天，有许多新闻在炒多伦多的 80 层高楼的热卖。我也有在多伦多买房，说说我的如意算盘，或许你从中能找到点什麽。 去年，我女儿考进了多伦多大学，因为她要熟悉环境，结识新朋友，所以决定第一年住校。这样在她入学后，我有半年到一年的时间了解多伦多 Downtown 的房子市场。我先在 mls.com 上看 listing ，然后在中文网站上阅读一些 realtor 的关于多伦多房子的文章，有两位 realtor 的文章比较对我的口味，让我感到他们很专业，也比较诚恳，然后我就和他们在电话上聊，其中一个比较熟悉 downtown 外围的房子，另一个专门买卖 downtown 地铁周边的房子，于是我就选择了这个 realtor ，果然不失所望，我为女儿找到了合适的房子。 其实这个房子不纯是为女儿买的，更多是从我自己的经济利益出发。住在多大的 College Residence Room 一年的支出是 $8461 （其中吃饭是 $3565 ，住宿是 $4896 ），实际使用的是 7 个月（除去寒暑假），这样每个月的实际支出是：吃饭 $509 ，住宿$ 700 ，每月的合计支出是 $1209 ， 1 年 12 个月合计是 $14508 。 我去看过，女儿住的宿舍是六十年代建的，很旧，两个人一个房间，厕所和洗澡间男女共用。食堂里的品种看上去还算丰富，但我在那里吃了一个星期都倒胃口了，很难吃。我决定买房，让女儿的生活得以改善，将来我的投入也可以得到些回报。 我在 10 几年前从日本去过多伦多，是旅游，在那里住过两个晚上，完全不知道东西南北。今年 1 月，我从温哥华去多伦多买房，下了飞机的当晚， realtor 带我和女儿开车转了一圈 downtown ，熟悉环境。第二天一早开始看房，一对从英国搬到多伦多附近不久的朋友也来凑热闹，只当是学习。大半天一共看了 7 个 condo ，大家共同看上了一个 condo, 在 Bay St 和 Wellesley St 交叉口， 26 层的5楼， 15 年新， 1027sf, 2bedroom + 2full bathroom + den, 书房的面积要大过 second bedroom, 房间设计很好，光线好，听不到 Bay St 上的噪音， 女儿步行 5 分钟到学校， 24 小时保安服务，楼下还有 24 小时小超市。叫价 $339000 ，我出了 $325000 的 offer, 最后以 $328000 成交,1sf = $319,包括 1 parking 和 1 locker。在等签约的几天里，我每天都在 Bay St 上转悠，熟悉环境，找找感觉，还有调查租房市场，我很喜欢 Bay St 。现在，我女儿和 2 个要好的同学住在一起。 女儿住主卧室,另外2个房间出租， 每个房间租 $650 ， parking 租 $85, locker 租 $50, 每月的收入是 $1435 ，（ 25% 首付，共 $82000, 贷款共$246000, 25 年， open rate 5.5% ，每月是 $1501 ），税 $197 ，管理费 $576 （包括水电上网），一共支出是 $2274 （月），减去收入 $1435 ，每月亏损是 $839 ，比较女儿住校 $1209 – 839 = $370( 每月少付 ) ，我给女儿每月￥ 220 的管理费，作为她的饭费，也让她有机会学习管理和理财，女儿喜欢日本料理，也很会做饭，她说：$220 比学校要吃得好。还有 $150 的余头作为修缮和买家俱的备用金。 按照多伦多平均房价的涨幅 6%, $328000 × 6% =$ 19680 – 14508 （住校支出） = $5172 （预计年盈余） , 与学费基本相当。在首付的贷款里，大概有 33% 是还的本金， 67% 是利息，这样， $1501 × 33% = $495 × 12 个月 = $5940 （年） , 头金的回报率是 7.2% ，市场涨价部分的回报率是 $5173 ÷ 82000 = 6.3%, 总回报率是 13.5% ，相当于女儿上 5 年学，后面的 4 年靠房子的自然增值的收入付学费，我的投资 $82000, 有 7.2% 的利息回报，加上市场升值超出 6% 的部分。我对多伦多 Downtown Bay St 很有信心，这里和制造业的景气没有太大关系，只要加拿大的经济不出问题， Bay St 就一定没有问题，从这近一年在Bay St上的每一个新楼盘的预售看，我的判断是对的，新房价的涨幅超过6%，为我女儿买的转手房，我依然把对它的期待值放在每年增值6%，因为我只想让女儿住的舒适，然后把丢给学校的房钱挣回来，如果女儿的学费也能挣回来，就再好不过了。这叫一石双鸟。
至于有人出 $2500 万买下 80 层的顶楼，那是另外的一种投资手法，是大手笔的人的作为，至于我，对日本地震的恐惧尤存，睡在 80 层，我会做噩梦。 |
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