夏日炎炎, 傍晚時分, 與幾位好友周末相聚, 余興未歸, 開車駛回家的路上, 迎著夕陽西下, 五色十彩的晚霞金燦燦地灑照著大地, 真是好一幅绚麗的圖案, 一路上享受著大自然的美, 一路上歡聲笑語, 我的好友也不段的問我不同的房地產投資的問題. 其中他們問道, “我能到多貴的房子”, “How much home can I afford?” 我回答道: “要看您能承擔多貴的房子.” 我的回答, 其實是請問他們, 如果他們較喜愛 (1)買了房子,住在那並且準備償還供完抵押契據 (Mortgage) 或者 (2) 買了房子, 並等房價猛增之時, 賣出然後他們能夠去買一個更大, 更貴些的房子, 這兩種選擇, 完全是根據您個人的洗好而取決.
在繼續下章節之前, 首先解釋一下貸款(Loan) 有關的術語, 以便更容易溝通:
PITI
P=Principal (本金)
I=Interest (利息)
T=Tax (稅)
I=Insurance (保險)
HOA=Home Owner Association Fees (業主聯會的會費)
Mortgage (抵押契據)
Down Payment (首期)
Equity Line (房積金)
Seller Market (賣家市場)
Refinance (重貸)
Program (規劃程序)
Mortgage Interest Rate (房貸率)
Loan (貸款)
Payment (付款)
Interest rate Risk (另供利率風險)
Deductible (扣除)
如果閣下本性保守, 還是想堅持傳統的方法概念,您可選擇15年期或是 30年期清還 Principal (本金) 和Interest (利息) 一起的計畫. 如果您願意選擇把房子升級 (小換大), 那麼您可選用 interest only (僅供利息) 的 Mortgage (房貸), Interest Only 可令您負擔到更貴一些的房子, 現樓是仍高燒不退的主要原因包括房價的持續上漲, 房屋的貸款利率仍然低, 各種新貨款產品的出現等, 成為理想的投 資工具.
最新新聞報導, 並提出警告, 要求購房屋者遠離 “Interest Only Mortgages” 而 Mortgage 公司想開發最大最可能的市場, 使更多的購房者能夠合格並感到自在使用 “Interest Only Loans”. 我不在乎您選擇哪一種貸款方式計畫, 我只在乎您要懂得這方面的知識 (Knowledge), 要知道, “Knowledge is Power” (知識是力量), 那麼, 您就能從容不迫地選擇那一種貸款方式適合您的需要.
很多客戶是想既能降低每個月的供房付款 (payment), 但同時不用面對 Interest Rate Risk (只供利率風險), 顧客可選擇30年 Mortgage 並可以只付利息一直到15年
Available Mortgage Programs | Interest Only Period Options |
30 Year Fixed | 10 or 15 years |
10/1 ARM | 10 years |
7/1 ARM | 7 or 10 years |
5/1 ARM | 5 or 10 years |
3/1 ARM | 3 or 10 years |
5/1 LIBOR ARM | 5 or 10 years |
3/1 LIBOR ARM | 3 or 10 years |
6 Month LIBOR ARM | 10 years |
(以上資料是由 Wells Fargo Home Mortgage 提供)
許多顧客, 他們的薪水遠遠不能與現在的房價同步共進, 很想能知道並決定根據他們的現在的狀況和手上所擁有的資金, 究竟能負擔多少的每月供房 payment 呢? 有些人開始尋找其他的管道包括不存款到 401K計畫, 或者對其他如信用卡等負債只付最低的面額, 以期有更多的付款能力來供屋. 這些選擇其實不是明智之舉, 因為這樣會大大衝擊我們的顧客長久穩定的財政金融計畫.
在當今一個正常活躍的房地產市場中, 不論您是用自己的錢或利用銀行的錢去供屋, 房地產的升值即回報是同一的數值面額 (Same Amount); 利用 interest only, 不失為一個另類選擇途徑. Stanley Eager 他是 Wells Fargo 的 Loan Office Manager. 他在上星期講述interest only 時講道 “聰明的方法是利用只複利息來供房並同時繼續改進調整家庭的財政計畫”, 借用銀行的錢, 這些顧客其實是利用槓桿作用的原理來供屋以及得到升值回報, 但並沒有使用自己的資本 (Capital) 死鎖套牢在供屋上, 於是把自己的資金流量 (cash Flow) 大大暢通並利用他投資到其他更重要的地方去.
以下我想以50萬的借款額來做一個資料的分析比較:
Mortgage Type | Interest Rate | Loan Amount | Years | Monthly Payment |
Principal & Interest | 5.875% | $500,000 | 30 | $2,958 |
Interest Only | 5.875% | $500,000 | 30 | $2,448 |
Interest Only | 5.875% | $604,187 | 30 | $2,958 |
(以上資料是由 Wells Fargo Home Mortgage 提供)
