五月份的时候就知道这家房客要搬家，和他们的一年合约应到七月底的。去年把房子租给他们时，觉得他们会在这房子住很久，当时他们从北加州搬下来，加上他们的信用不太好，短期应该是不容易买到自己的房子。他们给我们的理由是找到了更合适（便宜）的地方，我们答应他们，从现在到七月底，只要给我们提早两个星期的通知，任何时候都可以搬走。
后来他们在六月底搬走了，从经纪送回来的相片看来，他们对房子实在是太不爱惜了。好几处的地毯被刮坏，墙上的洞更是随处可见，最离谱的是楼下的客房，由于两面墙（整面墙啊）之前用订书钉钉满了画报，而他们搬家时只是扯下大张的画报，留下了满墙的订书钉和连着的碎纸片。另外有一个门锁和两扇门都损坏了。
老实说，我们不仅失望，还有些气愤！不过考虑到我们打算换地板和整个房子都要重新刷漆，加上房客的经济情况并不是太好，我们几乎是将他们的押金（Security Deposit）如数退还。
去年买了这个房子时，它的地板有三部分，一楼的过道和厨房是瓷砖，卫浴间和洗衣房的地板是地板胶，其余部分则是地毯。
当时我们花钱请人把所有的卫浴间和洗衣房的地板从地板胶换成了瓷砖，其余部分则保持不动。
原想这个房客会住几年，等他们搬走后，我们也从中攒了些房租，就再把地毯换地板，谁会想到他们竟然一年不到就走了。我们只好提早实行原先的计划。
LG对装修的活要求很高，尤其是很在意细节。他对去年帮我们铺瓷砖的那家当地的公司很有好感，当时我们已有定见，采用16 或 18 英寸见方的瓷砖，可他们竭力推荐20英寸的。最后他们完全说服了我们，实际的效果确实非常好。这一次，他也打算让这家公司帮我们铺地板。我建议再找一家公司报个价，也好有个比较。正好有位朋友家刚装修完，向我们推荐了为他家铺地板的老中地板公司。
我们决定换复合地板（Laminate），虽说是出租房，不过我们还是要质量比较高的。就像去年的瓷砖我们就选了比较好的材料。我们所要求的项目除了将所有的地毯换成地板外，还要换掉全屋所有的Baseboard（ 护壁板）。
当地的那家老美公司首先给了报价，然后老中公司在老美公司丈量的尺寸（近2500SF 安装面积）上（他们不愿跑一趟，最后的面积以实际用料为准）也给了报价。在最后选材料和决定采用哪一家时，我们先到了离我们近（80迈）的老中公司。我们选了比之前的报价更好的材料，当然也得到了一个新的价钱。
这个价钱包括我们选的复合地板（最后价钱按照实际消耗量而算），基本的垫子（Laminate Flooring Pad）和4英寸高的Baseboard（新装地板之上的部分），若高于4英寸则每寸加10 – 20 cent，屋里其余部分的 Baseboard 则按实际消耗计算，而且Baseboard只有底色不另刷漆，墙角是用板切割的。我们现有的Baseboard一定是高过4英寸，所以可以肯定我们不会有免费的Baseboard。因为我们也要重新刷漆，所以老中公司不刷Baseboard对我们没有影响。虽然最后的价钱无法确定，不过据朋友说，他们还是很可靠的。所以我们把他们列入了考虑之列，并给他们开了一张定金支票。
紧接着我们来到了当地的老美公司，看到他拿出报价的材料，LG马上低声对我说，别浪费时间啦。不过我们在他这里看到有与我们在老中公司所选的类似的复合地板，就要求他按这个重新报价，而且我们告诉他，我们已有了其他公司的报价。后来他的新报价比老中的多了1500刀，不过他家的包括复合地板，升级的垫子，5或6 英寸高的Baseboard（全屋），墙角另加弧型的木块(Radius baseboard corner)做拼接，而且全部Baseboard都刷漆。LG本来就不太情愿让老中公司干，这回他可认定了非这家老美公司不可啦。
虽说LG兴高采烈的，但我不甘心多付这么多钱，尽管LG解释说实际差价不会那么大，而且老中公司的最后价钱可能比这还高呢。我们都不善长讨价还价，LG他觉得这价钱他完全可以接受，早就躲得远远的。咱只好硬着头皮做着最不情愿做的事情，我告诉他，我们不仅是他的回头客，而且我们在当地不止一套房子，而且我们很多朋友在此也拥有出租房，将来都有可能成为他的顾客，希望他能给我们一个与老中的相差不致太大的价钱。后来他就在他的价钱上减了500刀，这样就皆大欢喜了。
在此同时我们也敲定了刷油漆（里外加上天花板）的工人，有三家给我们报价，其中有经纪推荐的。最后选定了朋友介绍的。我们对他很满意，后来让他帮我们把另一家出租房的外墙也刷了，我们也把他推荐给经纪。按原先的计划，等地板安装结束后，油漆工人再进场，不过地板安装的一些手尾工作是在油漆结束后才完成的。
可俯瞰整个他妈哭啦（Temecula）的后院。
这是我们选的厚度为12.3mm的复合地板（Handscraped Mahogany Laminate）
Before：
工程进行中
由于LG手受伤，无法开车，所以几次南下都有劳咱家大小姐做“车夫”。她也跟着老爸打下手，他们修好了损坏的门锁和门以及其它的一些小东西。
After：
在房子的门口长着两棵非常好看的Queen Palm，可是离房子太近，尤其是左手边的这棵，它的主杆已经顶着车库的瓦顶。为了不致于造成不必要的损失，我们决定忍痛砍掉他们。帮我们连根除掉这两棵树的是以前帮过忙的劳模，收费不仅低廉，活更干得利索！
Before：
After：
现在我们的房子里外焕然一新啦，效果非常好，非常满意。不过银子可没少花，这房子三，四年的净所得都已先付给工人啦。
谢谢大家！
房大师在他的帖子里说：
有网友精心整修自己的出租房，被一些朋友评价，是把出租房当自住房来修了，是得不偿失，出租房就要以最小的投资，追求最大的回报。我比较理解前者的做法，而不完全认同后者的批评。在跟贴里我开玩笑说，这就是家坛和投坛的不同，家坛的人对房子（包括投资房）是投入了感情因素的，而投坛的人看到的只是钱。后来我想，这话表达得不太完整，其实一个房子应该装修和维护到什么程度，不完全取决于是自住还是出租，而是取决于房子本身的价值、它所处地区的优劣，以及租金的高低，这关系到房客的社会层次。价值低且周围也不高的房子，即使自住也不应过度装修；价高且地区好的房子，哪怕出租也得保持档次，这道理不是很明白吗？
因为房子都有一个保值的过程和出售的结局，为了长远目标，就不能只看到眼前的省钱。当然投入多少有一个度，只有掌握了地区、房价、租金、预计持有年限和装修费用等诸多综合条件，才能判断这个度究竟应该定在哪里。而能掌握这些条件的，大约只有房主自己，所以我们在网上就不必对别人轻下评判了。
我觉得很精辟，特摘录于此。
