房子的故事（一）
来美10年，由于老公工作的关系，一直东奔西跑，算来每1-2年就买卖1幢房子。加上原来租过的两幢房子，现在的房子已是第七幢。我们的运气不好，这十年美国的房市一直在走下坡路。但是值得庆幸的是，我们在房子买卖上没有什么损失，有几幢还有小赚。另外，我们的平均买房时间2天，卖房时间两周。家里也没有人特别handy，基本上所有活儿都是找人做的。期间也并非一帆风顺，吃过不少亏，得了很多教训。所以写下来与大家分享。
先简单说一下我们租房的经历。我们来美的第一站是A城。市中心的一室一厅公寓，月租1，500刀。location 非常好，房子一般。半年后有了孩子，考虑到父母会来同住一阵帮忙，就想搬去市郊大一点的房子住。跑了整一个月，发现2,000刀根本借不到像样的房子。当时房市很好，我就和老公商量是不是买，但是被否决了，理由是他还在念书，不知道我们会在这个城市呆多久。后来事实证明那是个错误的决定，那一年房市涨了百分之十几，这是后话。
后来终于找到了一幢价钱和状态都还算满意的房子。房子很老了，但是维护得很好，出租的是2楼和3楼，房东住楼下。我们看房子的时候想到一般房子的洗衣房都在地下室，就问房东有没有洗衣机，房东老头说有，在壁橱里。我们一看果然，很高兴。房东又说虽然没有烘干机，但是我们可以自己买一个放在车库里。车库电源和接口都有。我们当场就高高兴兴地签了约，几周后搬了进去。
等搬进去以后开始用洗衣机了，我们傻眼了。那个洗衣机真是＂放在＂壁橱里--没有进水，也没有排水。我们找来房东老头问，他很有耐心地给我们解惑：这是portable的洗衣机，每次用时，把它推到洗手间接上水龙头，排水管接到浴缸里就能用了。望着我们仅有的一个洗手间，一个水龙头，再低头看看一屋子没有收拾完的东西，我和老公彻底无语了。
孩子出生后，我父母来帮忙，洗衣服成了我们家头等大事--几乎每天都要折腾一遍。由于上水管几乎每天接上拆下，很快就开始有漏水的问题。最严重的一次把地板都弄湿了，房东老头来敲门说他房间房顶漏水，要求我们停止用那个洗衣机，去外面laundry mat洗衣服，还顺手给我们一张修房顶费用的帐单。我们和他理论说他当初故意在这件事上误导我们才造成了现在的局面。老头也觉得有些理亏，警告了我们几句走了。
房子的故事（二）第一次买房
我们第一次买房，全凭一股无知者无畏的勇气。唯一掌握的大方向是，1、好学区的房子保值，2、房市当时是小康状态。我们当时锁定的目标，就是我们租房的那个区。学区不错，但是由于蓝领多，房子价钱相对便宜，治安也不错。
那一阵在家带孩子，每天HGTV看多了，觉得这没啥难的，一门心思就想找一幢破房子flip一把，住上几年一卖还有钱赚。那个区比较像样的房子都要30万以上，所以我们当时把目标定在20多万的房子上。我们在realtor.com上查了查，看中一幢房，约了seller的经纪人看房。房子很老，七八十年了，但是老头老太维护得不错，要价29万。我和老公看了看，觉得不太符合我们＂破房子＂的要求。看完房子和经纪人聊了聊，把他变成了我们的经纪人，从此由他带我们看房。
根据我们的要求，经纪人又给我们挑了2幢房。第一幢40多年新，是典型的colonial，2500sft左右，环境很好，但里面有一些工程做了一半，中央空调的管道都已经铺好了，得装个机器，把墙上旧的窗式空调都拆了补好。地下室也修了一半。28万。另外一幢是一幢小砖房，差不多年头，2100sft左右，但房主把车库改成家庭室，房子大了却没了车库。维护得不错，唯一可以改善的地方是地下室。要价27万。
我们和经纪人说要考虑一下。经纪人说，如果我们喜欢哪幢，我们可以放1万美金deposit在那幢房子上，把那幢房子take off the market，这样我们就可以有两周时间慢慢考虑，别人就不能和我们抢了。我们想了想，觉得那两幢房没有那么抢手，就拒绝了。很久以后才明白，那根本是在诓我们。首先30万不到的房子绝对用不了1万美金的押金，其次真的这么做了，我们没有正当理由是无法退出的，不想买的话估计1万美金就没了。我们当时只是直觉不合适，但是决没有想到老美的经纪人也会这么没有职业道德，而且还是大公司的。
房子的故事（三）Dream home的诞生
到那儿一看，这幢房子简直太符合我们的破房子理想了：地板是不平的，除了大门，没有一扇门是关得上的，油漆斑驳不齐，屋外杂草丛生，有些有一人高，把前面的porch都挡住了。经纪人感叹，从没见过长得这么旺盛的Seagrass。大门的栏杆是用几根破木条搭起来的，仔细打量没有一根是垂直的。再看里面，厨房很小很脏，柜子用一只手就数的过来，还接了两个巴掌大的小房间出来，看样子一个是mud room，一个应该做eat-in area用的，但是看大小餐桌进去椅子就没地方放了。地下室很低，也就是6ft左右，水泥墙上还有好几个竖的裂痕。
想一想那22万的要价，我和老公开始努力寻找房子的优点：房子表面看着挺漂亮，房顶还挺新，siding的状态也不错（后来才知道这是一种用石棉做原材料的siding，在美国已经禁用所以很难修补，由于对人体有害更换成本也非常高），阁楼很宽敞，简单地装修过。location不错，在一条小路上，走半个block就有一个带playground的公园，几分钟还有一个CVS。后面有一个单车库改的shed，可以放不少东西。除了我们看的这幢其他房子外面都打理得整洁干净。
看完房我们问经纪人有什么看法。他想了半天，憋出一句：good value。
回到家，我和我老公商量一下觉得，这幢房子和第一幢差了7万，如果这7万用来请Chinatown的人来翻修，怎么都有的赚。于是拍板：买最后那幢！
接下来下offer。由于是第一次买房，我们完全听从了经纪人的建议：＂合理＂地砍了7,500刀。其实按这个房子的状态和在市场上的时间，当时砍1.5-2万应该也是有可能的。唉，这就是学习的代价。卖家爽快地接受了我们的offer。这时我们有点回过味儿来了：难道是叫的太高了？
接下来是房检。说来惭愧，经纪人和我们说的时候，我们是第一次听说这事。由于完全不懂，自然还是全权委托经纪人处理。后来在自己卖房时被买家狠敲竹杠时，才深刻理会到这实际上是个帮买主讨价还价的买卖。几日后房检报告出炉，主要有2点：地板不平，需要extra beam support，房子曾有过白蚁的问题，需要卖家提供治理报告。还有一堆小问题。经纪人把报告往我们跟前一摊，说除了前2点，我们无法和卖家交涉。后来自己卖房时才知道，买主有权交涉任何条款，任何事都是negotiable。当然在卖方市场下卖主更有power，反之亦然。当然这都是一般交易条件下的情况，foreclosure是另外的。 我们当时是打算大修的，所以一些小问题，如炉子打不着火啊，柜子关不上等等都一概不提了。
估计卖家也知道他们自己房子不好卖，好容易盼来两只菜鸟，痛快地忙答应了我们加固大梁和提供白蚁报告的要求。他们的白蚁问题好像是很久以前的事了，所以有关材料找不到了。没有办法，又找公司处理了一次，交了三四千刀。我们也从他们身上吸取教训，从此以后凡是和房子有关的材料，都仔细收好，以免将来卖房时需要。
房子的故事（四）面接装修工
终于，我们拿到了房子的钥匙，怀着满腔的热情开始了我们的装修大业。我们的计划是，把厨房和边上的两个小area打通，做成一个大厨房带eat-in corner，所有房间重新油漆，地板看地毯下的情况重新做或者是打磨上蜡，3楼装修一下做成一个卧室再加一个洗手间，剩下的旧窗全部换新。那时什么人都不识，想着西人肯定请不起，就找来当地的华人报纸，看大家的广告词也都差不多，就随便找了几个，打了一通电话，找来3家估价。
第一家，厨房包工包料1万2，地板包工包料4刀/sqft，只出人工2刀/sqft，3楼6千。第二家基本差不多。我们提出想看一下他们做过的工程，他们说一般客人不是很愿意让不认识的人去他们家，但是他们可以试试。后来也就没有什么下文了。
第三家，是个还挺年轻的福州小伙子，很准时，报价是最优惠的：厨房包工6千，地板人工1.5刀/sqft，3楼3千。价钱基本上是前两个的一半。我们就问他是什么原因。他说他的价格比较优惠是因为他自己干活的缘故（一般来报价的工头都是不干活的）。说着说着他把自己的背景一股脑儿交代了：他几年前偷渡过来，从各大洲转了一圈才到南美（历时2年），最后跑线2次才成功进入美国（第一次给抓了回去）。现在的身份是宗教避难，时不时还得上个法庭和法官聊聊之类的。来这边以后就一直跟着一个师傅做装修，干了3年，把活儿都学会了，就自己开了个公司单干。
回到房子装修问题上。小伙子的态度很好，说现在手上的活儿还有个把星期结束，下星期可以开工，3个星期保证完工，2月中一定能弄完。我们告诉他我们租的房子要在2月底退房，他说那一点问题没有。又问他有没有referrals，他给了我们几个名字。我们又问有没有可能参观一下他装修过的房子，他一口答应，当天晚上约了7点在他现在干活的地方见。
晚上我和老公开车30分钟到了他现在干活的地方。也是一个老中的房子，他把厨房浴室里里外外都重新做了一遍。两只菜鸟在满天的尘土中看了半天也没看出什么名堂来，觉得看不出有什么特别不好的。给他提供的referrals打电话，大家都说他干的还不错。想想他的价钱又这么优惠，就决定和他签约了。老兄英文一概不懂，就用中文写了两份，也不是太正式的约，大致是某某某和某某某签约，干哪些活儿，付多少钱，哪天干完，工伤一切与我们无关等等。
这里提一下工钱的事。我们在网上看到的，干了多少付多少的原则，甚至最后扣下一笔钱等几个月看质量没问题了再付，至少在我们祖国同胞这里是根本行不通的（老外也一样）。他们很多时候会先要求一半的钱去买材料，然后按进程付，等到最后剩下一小笔快完工前付清。他们要拿着钱付他们的sub，cash flow也不是很好。你要是不同意，他们脸色就会非常不好。想想你的房子还捏在他们手上，很多时候只要不是太过分，一般也都同意了。所以选人非常重要，否则他拿了定金跑了，你都没地儿哭去。
房子的故事（五）豆腐渣工程的开始
定金一交，我和老公每天都抱着不到一岁的孩子去遛一圈，查看进度。一开始的两周每天都有变化。看到进展快，就高兴，没什么进展的话心里就担心：会不会来不及啊？先动工的是厨房。很快，厨房和那两个小area之间的墙被打掉。由于那两块地方是addition，很明显地面高低不平。我们和师傅商量，他说下面垫一块木板可能会好些，但是不会完全看不出来。我们说没关系，尽量就好。
过了两天，厨房灰板上好。我们正在满意地查看房子进程，邻居老头来敲门。那是个很热心的老头，我们第一次来就和他打过招呼。他一边表扬我们请的人干的不错，一边话风一转，说他发现他finish外墙的时候，没有加 insulation。我们一听赶紧请教那是什么东西。老头非常仔细地给我们解释了一遍。费了半天劲儿我们明白了，感情是房子外面包的一层棉花层。第二天赶紧找师傅。师傅解释说那儿本来就有一面墙，他又在里面加了一层灰板，总共3层，不会有问题。我们想想他也不可能把灰板拆了重做，也就没有坚持。后来付出的代价就是：冬天无论空调打到多大厨房始终如冰窟一般，只好又买了一个取暖器，才算挨过了当地不算寒冷的冬天。
工程继续进行。去后母地铺扛回来所需的柜子，台面，水龙头等等。老公给这次的装修定位为＂budget＂，所以一切以省钱为前提，基本上都在后母地铺解决了。那时候eBay上还有20%off的哭胖卖，十张十张一买，省下不少钱。（现在就很少见到20%off的了，基本上只有10%off的了）。还有，后来装修做多了才知道后母地铺的性价比只是一般，但是它能给你提供一个比较的标准。它最大的好处在于，货物比较齐全，有什么问题退货方便。
因为budget有限，我挑的是最便宜的白色laminate的柜子，和浅绿的laminate的台面。说实话，我一直觉得白色是小厨房的首选色，看着干净整洁又大方，和什么样的台面都好配。而且laminate本身也没有太不好的地方，只要不碰坏表面也很经用，易清洁，是低端房子的最佳选择。
最后是地板。由于怕水的问题，我毫不犹豫地选择了瓷砖。我挑的是一种很浅的黄色的带一些texture的地砖，和厨房整体色调相配。等完工，我们一看，差点没哭了：瓷砖和瓷砖之间的缝隙有些地方有大拇指宽，有些却放不下一根钉子。更郁闷的是，不知师傅是从哪里来的审美观，用的grout是深红色，使得原本参差不齐的瓷砖显得更加丑陋。师傅还在边上说，你看你们这地太不平了，我们尽了努力啦等等。那时皮薄，始终说不出重做的话来，就这么算了。那次留下的后遗症就是，从此以后我只要在有瓷砖的地方就不由自主的仔细观察做工，可惜始终没有找到比得上我家厨房的。
房子的故事（六）豆腐渣工程的进行1
我和老公在是否装中央空调这件事上始终有分歧。我很不喜欢原来房子的热水汀，又脏，又很占地方，一直在动这个脑筋，但不知道要花多少钱，所以一个电话先找来sears估价。老头来转了一圈，说要3万多，并且必须把机器装在3楼。这样一来，3楼就没法用了。而且这房子本来地下室就矮，不值得finish。我们就暂且把这个打算放下了。
但我心中始终不死心，又找来中文报纸，找了一家中国公司来估价。因为这活儿技术含量比较高，广告本来就很少。找了一家比较大的公司，有执照也有保险。工头过来转了一圈，说7千8百刀就能帮我们搞定一切。而且不需要装在3楼，地下室就可以。于是马上签约，他们来了4个人，把旧的系统撤走，铺管道，装机器，只用了一个多星期就装好了，而且质量也不错，从没出过什么问题。只两年以后卖的时候，买家来做房检，inspector说他们把furnace的废气直接排到烟囱里，没有用管子一直接到外面。本来如果我们定期清理烟囱的话不会有什么问题，但是由于我们从来不用fireplace，前主人也不知道多少年没有找人来清理过了，废气排不出去很容易一氧化碳中毒。我们想想还真有些后怕。
回到房子其他部分的装修上。搞定了厨房，我们先把各个房间油漆一遍。有几个房间还有墙纸，也得先去掉。扒墙纸可是一个技术活，难易度与墙纸质地，贴的方法，年代都有关系。比较标准的做法呢，是去掉墙纸以后应该把不平的地方再用灰补一遍，打磨平。所以很多时候请人估价很高。我们掏的这钱估计也没法是让人慢工出细活的那种，所以也只好对那些坑坑洼洼的视而不见了。还好新漆一上远看还过得去就是了。最大的问题是，他们漆活干完后我们去一看，2楼浴室里我们家唯一的浴缸变成五彩的了：他们为了图省事不跑地下室，把油漆用的刷子都扔在浴缸洗了，，，后来虽然让他们洗刷了，有些痕迹却怎么也洗不干净了。
接下来我们开始做地板。在这件事上我们做了两次错误的决定。
第一，一楼地板的状态不错，2楼只要把地毯扒了下面也是实木的，refinish一下就好。当时师傅帮我们扒开了一个小角落，就说下面的地板都烂了，没法用了，我们就决定全部重装。后来发现绝大部分的地板状态都不错，完全不用重装。当然好处呢，是原来沉降的相当厉害的地面看上去平整很多，还有新地板看着总是舒服些。
第二，地板原来都是黄色的oak，我们新地板挑了深红色的cherry。新地板本身比oak贵，也非常漂亮，问题是出在楼梯上。楼梯换起来很贵，一个台阶至少要100刀，所以我们就没动它，只做了一楼和两楼。后来卖房时就有客人因为不喜欢这个而没有买，正是吃力不讨好。还有一个教训，深色的地板看着非常漂亮，却并不是很实用，一有scratch就非常明显，一有灰土就很惹眼，需要勤打扫。浅色地板就容易维护多了。
房子的故事（七）豆腐渣工程的进行2 （图）
工程过半，我们就渐渐发现师傅来的频率明显低了。有时候2天也没什么变化。而我们必须搬出的日子也越来越近，就有些着急。打电话去问，师傅今天说买材料，明天说身体不舒服要看医生，但却总是安慰我们剩下的活不多，肯定能准时完成。我们拿他没办法，只好每天打电话催着。
到2月中有一天师傅主动找我们，说他有一个星期没法来了，因为他老婆要生孩子了。然后很沉痛地望着我们，说2月底之前完工看来希望不大，要不你们和房东商量一下再住上一个月之类的。我们很想恭喜他快做爸爸了，但是又很疑惑，您这事儿今天才想起来的吗•••想想我们不到1岁的孩子从此要在工地上生活，心中的郁闷就甭提了。回家和老公商量要不要和再续上一个月的房子，又怕开了这个先例完工就更遥遥无期了，最后一咬牙，搬！
剩下几天催着他把要住的1楼2楼的地板打完，一急活就容易出问题，有些地方接得很粗糙。一提意见，师傅还很委屈：您这不是赶嘛，要不我们拆了重做？怎么可能呢。我们那时候只顾赶进度了，很多地方只好睁一只眼闭一只眼了。估计师傅很了解这种心理，所以越到后来就越有些马虎。后来搬进去很长时间发现有好些地方不得不返工，这是后话。
终于搬家了。当然3楼的活还继续着。每天在机器的轰鸣声中，飞扬的尘土中生活真是一件痛苦的事，但是没人来就更痛苦了，因为你知道你的痛苦又要往后延长了。终于，在又拖了1个月以后，我们伟大的改建工程终于进入了扫尾阶段。我这人呢，就是过不了轻松的日子，看着活快干完了，又找老公磨叽上了：你看邻居好多人家都把porch改造成一个小房间了，我们也趁热打铁做了把。又加了4千刀包工包料把这活也做了。这次盯着师傅把insulation加了。除去窗户没有加窗框看着有些别扭以外，活儿倒是还看得过去。
在这活儿干了快一半时，热心的邻居老头又来窜门了。这次是来提醒我们办permit的事。说来惭愧，活干了这么久第一次听说这个词。老头说家里折腾倒是没太大关系，但是enclose porch就很明显，别人一定会注意到，让town里知道就比较麻烦。和师傅一商量，他说还有两天外面就干完了，没事的。心惊胆战地过了几天，顺利过关了。看来我们的邻居不是比较nice，就是事不关己的的那种，我们总算运气不错。后来住过的地方多了，发现越是好的区查得越是严格，被罚钱的还算轻的，还有让你拆了的。
房子的故事（二十五）遭遇披着羊皮的狼
两边的事情都很快敲定，而且inspection也都没什么问题，我们总算是松了一口气，开始打包数搬家的日子了。这次吸取上回买房的教训，卖的房子先close，三天后再close买的房子，这样的话就不用另外借loan了。
在我们要卖的房子closing的一个星期前，我突然收到了一份需要收信人签名的文件。一边纳闷是谁会在这种时候给我寄挂号，一边签收了。打开一看，我感 觉浑身的血都冻住了：这是town里寄来的一份文件，说那个在我们家帮我们翻修厨房的那个黑人（就称他为B）到town里file了一个文件，说我们欠他 四千刀工钱，他现在想放一个lien在我们的房子上，在这个lien解决之前，我们无法过户我们的房子。
先在这里科普一下mechanic's lien的基础知识（在此之前我也是对此一无所知，这些都是后来查的）。如果谁装修房子而没有付工钱或者是材料钱，他的工人或者他们雇的小工，还有建材供 应商可以去市政府file一个lien在你的房子上，声明你欠着他们的钱。房主如果要卖房的话，必须把它解决掉才可以把房子放到市场上。如果卖家硬是卖的 话，即使找到了合适的买家，买家的银行和title company在房子过户之前会做title search，如果那时你的房子上有任何没有解决的lien，他们就会拒绝closing。估计买家要知道这件事的话十有八九会因为怕麻烦而改变主意，而 因此没有做成这笔生意的经纪人也会问你要钱，因为你作为卖家，你卖房之前必须保证这个房子是没有任何lien在上面，你对此负有法律责任。
还有一点，file这种lien手续并不复杂，不需要什么确凿的证据，只要填一些表格，简单说一下什么时候在什么地点，帮某某某干了什么，对方没有付钱，就行了。市政府的立场是，谁对谁错自然有法官去判断，他们只负责把手续办了就行了。
我马上给B打电话，他不接。再打，他把线掐了。回想这些日子他总是有意无意给我打电话关心我们房子卖的情况，什么时候closing等等，我越想发觉得后 背发凉：原来这一切都是早在他预谋之中。他耐心地等着我把房子卖掉，然后旁敲侧击地了解我们closing的日子，再耐心等到最后一刻给我们致命一击。
事情是有些明白了，但是我们该怎么办？试着先给警察打电话，说有人想敲诈我们。对方倒是很认真地听了，最后很抱歉地说这事属于民事纠纷，只能在法庭上解决，不属于他们职责范围。他建议我们赶紧找律师咨询一下比较妥当。
四处托朋友找熟悉的律师问了一下。对方并不是做这个专门的律师，他仔细地听我说明了一下情况以后，说这件事如果上法庭，凭我们手中的证据官司不会输，但关 键是时间问题。被他这么一搅和，我们肯定无法准时closing，损失会很大。即便将来官司打赢，如果想要回由此造成的损失的话，估计还得再打一场官司。 不过，即使赢了官司，能不能拿到钱还是另外的问题。他的建议是还是和对方先交涉试试，看看能不能说服对方不file lien。
但是，B又不接电话，以前留给我们驾驶执照的影印件也是别州的地址（他那时说还没来得及换），我们上哪儿找人去？老公看到我六神无主的样子，劝我说，他这 么费尽心计，目的不应是阻止我们卖房，那是损人不利己，对他没什么好处。他这么处心积虑的，目的就是为了钱。既然是为了钱，他是不会这么消失的，肯定会主 动联系我们的。你先别急，再等等。
请阅读更多我的博客文章>>>
所有跟帖：
(0 bytes) (34 reads) 3/27/13 08:08:02 (56 bytes) (321 reads) 3/27/13 08:13:57 (0 bytes) (58 reads) 3/27/13 08:14:03 (0 bytes) (374 reads) 3/27/13 08:19:30 (0 bytes) (23 reads) 3/27/13 08:24:05 (0 bytes) (5 reads) 3/27/13 08:21:18 (0 bytes) (3 reads) 3/27/13 08:31:52 (0 bytes) (10 reads) 3/27/13 09:13:43 (0 bytes) (3 reads) 3/27/13 09:24:41 