第一回： 风雪夜初访哥伦布， 谢苍天恩赐好机缘
南加州圣塔克拉利塔连绵起伏山上， 鄙人坐在电脑旁，搜寻并记录着每一个俺能有兴趣的
公寓物业。 作为小投资人， 购买有租金收入的商业出租公寓楼宇必须要考虑如下数据：
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物业所在地的人口总数与人群构成 （ Population & Demography )
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当地的人均收入与房价水平 ( Household Income & Average Housing Price )
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当地的工商业发展水平与失业率 ( Main Employment & Unemployment Rate )
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大楼的位置与交通流量 ( Location & Daily Traffic Volume)
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当地同样户型的房子租金水平（最好是同一邮编号码区域）（ Rent Level)
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大楼的年租金与费用 （ Annual Rental Income & Expenses )
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大楼出售的资本回报率 ( Cap Rate )
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两年报税表上的盈亏分析与资金平衡表 ( Profit & Loss )
这几大项中一到七都可以比较轻易的得到， 而最后一项需要经纪人的协助。看官如要投资
需鄙人的咨询服务， 下了场子可直接联系俺。丑话说在前头，俺凭经验说话，最终的决定您自
个儿拿。赔了别骂俺， 赚了UPS一瓶衡水老白干儿即可， 假货不要！以上几大数据材料缺一不可。
数据的真实性要靠您多方采证，比对核实。至于财务报表，只可作参考， 看看就好。 银行里的
商贷老爷小姐们个个光鲜亮丽，春风满面。 坐在冬暖夏凉的办公室里审批一个个贷款申请，税表
是他们做出贷与不贷的唯一文件。 但是物业的经营可是老大您自己的活儿。 同样的大楼在别人的
手里是个烂摊子， 但是只要位置好，经过您的辛勤努力与投资改善，一定能起死回生，赚它个锅满盆溢。
好了， 抽象枯燥的商业投资说教到此结束。 书归正传。
从小跟姥姥生活，记得姥姥最爱说的一句话就是人的命天注定，瞎折腾不顶用。鄙人在这世上
虚度五十载，从地球的那面跑到这面，阅人无数，经事万千，越发感觉到这冥冥之中有一双无形的
大手在摆布着地球上的每一个男男女女。你可以努力，更可以奋斗，但你能改变的只是从预先划定
的这一点到哪一点的轨迹曲线形状而已， 但你绝对移动不了被那双看不见的大手预先划定的生命点。
君若不信，清风月夜，稳坐静思，看看您那个人生转折点不是充满了偶然的必然。在伊利诺斯经营
酒店哪些风雨飘摇的日子里， 俺也想过日后的安排。伊州大小城市都搜了个遍。 市场上就没有一个
合适的。又搜遍了临近印第安纳州，看上了一家。几次索要经营文件，卖方经纪人都推辞不给。
俺又不想黑着脸买啥算啥。于是乎只能放弃印州。跑到自己熟悉的密苏里，圣路易斯和堪萨斯城的
荒凉感让俺始终下不了决心把仅有的一点钱撂下。最后只能把眼光抬高北望，搜寻的目标设定在
俄亥俄州的哥伦布。
各位熟悉美国的看官到此肯定不服气，俄亥俄州另外两大城市克利夫兰和辛辛纳迪在中国人
眼里都很有名，且名声高过哥伦布，何以单挑哥伦布呢？ 诸位，自打美国制造业因海外成本的优势
大举外迁之后，很多原来的重工业基地，包括克利夫兰和辛辛纳迪，百业不兴，失业率高居不下，
城市人口逐年递减。银行法拍屋满大街挂牌。在这样的地方投资除非您有相当好的运气和眼光，
否则前景必定堪忧。纵观哥伦布，拜贵为俄州首府之优势，又有全美最大的州立学府OSU（俄亥俄州立大学）
坐镇，近年来各行各业红红火火，引得四面八方宾客临门。外来打工者更是趋之若鹜。因此，
经营商业出租屋的成功先决条件以得到满足。如能经营有方，成功则会如水到渠成。初步的
调研完成后，就该是实地考察了。 于是， 俺在网上订了机票，于二零一零年十二月十五日
从洛杉矶途径亚特兰大飞往哥伦布，北上大戏正式拉开大幕。
经过八个多小时的飞行，飞机到达了哥伦布国际机场。 由于中间转机，俺出了机场后已是夜幕深深。
当天哥伦布下了大雪，机场外银装素裹。当晚租车并下榻在皇冠广场酒店，一夜休息无话。
第二天早晨用完早餐，当地约好的商业房地产经纪人， 犹太小子天能帮 （Tenanbaum）驱车来到酒店，
接俺去看楼。从酒店出来，上高速下高速，又穿过当地还算宽敞的大道，来到了在哥伦布非常有名的
克利夫兰大道。由于到处都是白雪，所以街上行走的黑人显得格外抓眼。车子连走几个街区俺坐在车里
面向外张望竟然一个白哥们也没看见，心里不禁一咯噔，莫非来到了黑人区？ 俺在网上调查这个地区时，
网站上明明写的是67%白人， 23%黑人。这会儿咋感觉到好像来到了非洲。 要不是车外白雪皑皑，
天能帮就是说到了坦桑尼亚喀麦隆俺都信！接下来汽车停稳，下车看楼。三栋公寓楼的业主是一个人，
光看哪名字俺心里就明白这次有一场硬仗打， Beshar Goldsmith, 标准的犹太佬名字。第一栋楼座地一英亩，
在克利夫兰大道上，方方正正，离购物中心，各大餐馆都是走路五分钟远。位置相当不错。
白人经理十几分钟后开车到达。开大门一进楼迎面扑鼻冲来了一股子浓重的人类排泄物味道，
让俺不禁皱起眉头。再看一楼走廊，酒瓶子满地都是，还有破衣烂纸，再仔细看，真他妈夸张，
湿乎乎的避孕套子扔着有五六个。走在前面的白人经理Kevin满脸尴尬，直个劲儿道歉，嘟嘟囔囔埋怨
住在楼里的家伙光拿钱不干活，没有天天打扫。俺心里想，您老哥别装了，就这情况，恐怕是一个
星期没人清理了吧。没来哥伦布之前，我已经知道这栋楼是外地业主，absentee ownership, 东家不在城里，
楼没烧了就不错。谢天谢地。由于事先已得知我的到来，每家每户都已经被提前24小时通知到，
所以用了不到一个小时，俺和天能帮就把33个一房一卫公寓查看个底儿掉。房间都已经装修，
基本情况还行，但是房客的人头看上去十分有问题。约有一半儿的房客房间里没有像样的家具，
个别公寓只有几个纸箱子，很令人怀疑是否真有人住。手里掂着天能帮给俺的100%租房率，
心里十分的没底。
Melrose Manor 楼里充满了毒贩，瘾君子，妓女
看完了第一栋楼，又来到了位于两三个街区外的邓巴街。 两栋红砖楼其貌不扬，楼内还算整齐。
但是房客一个个长的都像外星人， 男的大都刺青，女的看上去奇奇怪怪。很多女人看上去年龄并不大，
可是牙掉了不少。走在这大楼里就好像行走在僵尸世界里，让俺看了心里直发麻。哥伦布的人咋都这样？
Dunbar公寓群。 房客面像怪异，都像外星人
一转眼三个钟点过去了，三栋楼一百多个公寓全都看了个遍。俺这心里随着俺走出最后一栋楼的大门
是越来越没底。商业出租楼宇的市场要价跟租金的收入有直接关系，其数学公式是
市场认可公允价 = 年租金纯收入总金额 ÷ 10%
除非您现金买楼，商业银行在考虑您贷款买楼时基本上也是按照这一公式评定贷款的可行性。
一栋30个一房一卫的公寓出租楼，每个公寓月租金为$400。 理想状态下按百分百的出租率算
年毛租金收入为$144,000. 扣除房地产税，电费，水费，管理费，工人工资，垃圾费，保险费，
以及意外花费，年租金纯收入约十万美刀，市场认可的要价也就是一百万。银行最多贷你七十万。
再好的公寓恐怕也没有常年百分百租出去的。一般都要考虑5-25%的空租率。根据City-Data 的统计数据，
哥伦布属于高租房率城市，因此，空租率可设定为15%。对于用一张打印出来的报表声称自己为
100%出租率的物业来说，你要小心了。
入夜了， 俺躺在皇冠广场酒店鸭鹅绒的床上，手里拿着三份报表，思考着如下三个问题：
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如何验证这些报表的真伪？
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如何核实房客的真实性？
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如何得到真实出租率？
就在俺正苦思冥想的时候，手机响了。打来电话的不是别人，正是三栋大楼的业主Beshar Goldsmith.
经过一番热情洋溢的对中国人的恭维之后， Beshar很神秘的告诉俺他的合作伙伴目前手里其它生意
资金状况很紧，急需将大楼出手，因此，价格好商量。只要俺想买，他可以无偿的将生意的秘密告诉俺，
保证俺赚大钱。至于价格方面第一栋楼要价五十万，可降到三十五万； 第二栋和第三栋打包卖七十万。
若是三栋楼一起买，一百万就干！要说三栋红砖楼，一百多个公寓，要价一百万并不出格，甚至是好价钱。
这要是搁在洛杉矶，那简直就是天上掉馅儿饼的事儿。当然，哥伦布无法跟洛杉矶去比。俄亥俄更不可能
跟加利福尼亚去比。加州出来的投资人到中西部投资大部分都会铩羽而归。原因就是加州的人文经济情况
跟美国内地相差甚远。顶着个加州的脑袋到中西部投资不是被骗就是被涮。成功的案例并不太多见。
精明的犹太小子眼下使用了诱敌深入的战术，怎奈俺老丈母娘很早就教导俺这毛糙女婿上赶着不是买卖。
绕过经纪人直接跟买主打电话联系，Beshar聪明反被聪明误。使得俺本来疑神疑鬼的心变得更加狐疑，
简直肯定这数据当中必定有诈，更何况所有的数据均没有联邦税表支持，可信度很低。
撂下电话，俺重新穿戴整齐，下楼驱车又回到了克利夫兰大道。 不为别的，俺要亲自数数点
亮的灯泡儿，看看到底有多少公寓有人住。车还没到第一栋公寓大楼，远远的便看到警灯群闪。
来到跟前一看，俺的亲娘，有七八辆警车将大楼团团包围，大门口站着至少四五个全副武装的警员
。马路两边站着很多看热闹的人。 把车停在旁边理发馆的停车场上，俺走到看热闹的人群问一黑哥们儿
出了啥事儿。 黑哥们儿兴高采烈的告诉俺Squad Team 在抓捕一名大毒贩。这家伙据线民报告就藏身在
这栋大楼里。听了这话俺的心比那雪地都凉。这是啥鬼地方。孔子老人家两千年前就说过危邦不入，乱邦不居。
到这地方投资能不能赚到钱不知道，搞不好小命都有危险。
揣着极为沮丧的一颗心，俺回到了酒店。一路上琢磨着放弃哥伦布奔赴辛辛纳迪算了。第二天一大早
俺拨通了天能帮的手机，告诉他昨天晚上俺微服私访的所见所闻。电话那一头天能帮半天没言语。最后
让俺在酒店稍安勿躁，他马上赶过来。 看看还有没有其它物业俺感兴趣。
下得楼来，俺来到酒店大堂里的咖啡厅，要了份儿咖啡边喝边等。还没喝两口，一个中年秃顶一身西装
的白人男子微笑着向俺走过来请安。互相打招呼后他就很热情的坐在俺身边询问问东问西。 得知咱是中国人
后，仁兄马上来了句“你好吗？” 尽管听上去说的是泥蛤蟆。再细一聊，敢情这老兄的夫人在俄亥俄州大当教授
，每年都有机会去中国教书。沾老婆大人的光，他老兄也去了北京上海好几趟，顺便跟摊儿贩子学了
两三句中文，有一句还是骂人的三字经。他很想秀给我听，俺怕旁边有自己的同胞误会，就笑言拒绝。
谈吐间，他知道俺是来买楼的，而且还要买公寓楼，并且在等天能帮。老兄马上递上名片，告诉俺如看不上
天能帮的listings, 马上打电话给他，他手里可是有好货，保证俺满意。这真是踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫。
天能帮
布兄
正要握手告别， 天能帮风一样感到了酒店。 他看到了这位秃顶老兄，又是拥抱又是夸张的握手。
俺的天，他们原来都认识。 这哥伦布也忒他妈小了。三个男人重新落座，天能帮告诉俺这位仁兄，
Brian Max，可是哥伦布商业房地产界大名鼎鼎的人物， 也是哥伦布最大商业房地产经纪公司的副总。
跟他比，天能帮只能算是混饭吃的。看来天能帮的美言让秃头布兄很享受。于是，布兄便从黑色真皮
文件箱里拿出了一份文件。正是这份文件使我的人生做出了重大的改变。 也正是这个文件让俺在哥伦布
酝酿并开创了一个崭新的事业。人生在世，会遇到很多偶然的机遇。 然而把握机遇，开创新局面真需要
有多年知识和经验的沉淀。 俺拿过资料迅速的扫描了一遍。 这是一份同样位于克利夫兰大道上
共四栋楼组成的公寓群。银行已经回收。法院的文件业已完成。马上上市拍卖。但是身为法院委任托管人
的布兄可以在拍卖前替银行接盘。 如果银行考虑合适就可避开拍卖马上成交，但条件是完全现金交易。
交易必须在45日内完成。四栋大红砖楼，共计72套一房一卫公寓， 占地1.32英亩，要价69万美刀。
价钱还可商量。俺眼睛此时发亮，直感告诉俺这可是个好机会。 喝罢咖啡，三个人驾车来到公寓楼察看。
四栋方方正正的大楼鳞次栉比地坐落在繁忙的克利夫兰大道上。 大楼的前门歪歪扭扭， 后门大都开着。
楼后面停车场停着两三辆破车。一副破落像。大楼里面也是怪味扑鼻，但总体状况还算过得去。由于是
银行回收楼，所以大部分房客都已经搬走。布兄告诉俺这种楼这种情况最好， 可以避免驱赶房客而花费
一笔可观的律师费。看了看2007 和2008两年的税表，年租金收入都在十五万以上。 如此，银行的要价
还挺低。 俺猜想大概是想尽快脱手吧。经营房地产也有几年了，俺除了相信财务数据分析外，还十分相信房缘。
一个房子，一栋楼，一块地，要是和你有缘分， 你身处其中会心情快乐， 看哪儿哪儿顺眼。要是没房缘，
看哪儿哪儿别扭。 游走在这四栋楼里，虽然楼的状况并不尽人意， 但俺心里明白很多地方稍微装修就可以
，前期的硬性投资不会太大。应该是很划算的一笔投资。
克利夫兰大道上的梦幻公寓群
心里打定了主意， 俺就让布兄准备代表俺向银行报盘。本着见一面分一半的原则，布兄就邀请天能帮
出面代理买家，佣金一人一半。对于此举俺对这位布兄更加敬重有加。这个圈子里的人都知道，
银行法拍屋的佣金一般都是10%。 布兄完全可以绕开天能帮成交这笔买卖而独吞这几万美刀的佣金
。 但是，他并没有这么做。而是格守了同业的规矩与道德，从容的让出了一半的佣金。这种职业操守
令人钦佩。三年来俺拼了老命努力经营这群公寓，我想在哥伦布大概不会再找到如此成功的公寓了。
三年来风风雨雨，让俺更坚强，更乐观，也更了解美国内地的形形色色的人们真实的生活，结交了
很多朋友，当然无可避免的成了一些人心中的恨与疼。如今再回过头来思想当年的买楼决定，真是
心里充满了感恩与感激。感念苍天的怜爱，把如此绝佳的机遇赠给了我；感激哪些爱过我很过我甚至
打过我的所有房客们。 因为有你们，俺才有了今天的生意成绩。 也因为有了您们，才有俺今天的故事。
这真是
初探哥城风雪夜，
风雨飘摇逐未来。
偶识布兄真贵人，
天增良机展雄才。
要知后事如何，且容鄙人下一篇道来。
