地主是怎样炼成的（15）出租房之房检（1）

本来计划写＂汗滴之必备工具＂，但要写那文，需要很多照片，有的工具放在出租房的车库里，这冰天雪地的，懒得去拍照片，就先写这篇吧，那事回头再说。

不管是见到什么样的好Deal, 在初涉此海的时候，难免对房子的质量不放心，尤其是看到房子里面的状况不理想时，更是不敢下手。这里一则是对自己的装修水平没有自信，或不知大概需要花多少钱修复，二则不太清楚对于一个房子来说，什么是最重要的，于是就请Inspector。按我这些年的经验来看，inspector 看的都是表面，他能看到的我们也能看到，绝大多数情况下，特别是对老的房子，必要性不大。有的时候，房子是Sold As is, 看了也白看。这时就需要对房子的状况，要有自己的判断。这房子究竟要看什么，就是本系列的主题。

我在刚开始的时候，也是找Inspector, 他们似乎也没看出什么，但那些钱也没白花，在跟他们不断的聊天和询问中，我也学到了很多东西，到后来，就再也没找过，都是自己看看就行了，包括给朋友买出租房。有了一定的经验后，在买房子时，若提的offer 是 sold As Is, 即无房检，会有很强的竞争力，尤其是在有Multiple Offer时，还可以适当降低房价。我看了房崇大师的博客，他的很多房子在送Offer时，就是免房检。

既然要搞房地产，尤其想靠它达到经济独立，就要增加专业知识，这里面的学问比起我们读书时，容易得多，也简单得多。现在的竞争还是很激烈的，好Deal越来越难找，要是有毒道的眼光和自信，往往能灰中拾金，拔得头筹。当初我就是因为不懂，错过了很多极好的Deal，现在想起来都很可惜。

废话说的太多了，先来聊聊房子的年纪吧。北美（也许绝大多数自由经济的国家）跟中国的情况不一样，很少有大规模的集体拆迁。很多地方为了保持古迹（其实房子年龄也不太长），还明文对老房子的保护。不像在国内，很多十几年的房子就扒了，其中的浪费无法计算，当中的猫腻读者们自己体会吧。

北美的历史较短，大多数很老的房子也就百年左右。有很多朋友对老房子不放心，觉得老一点的房子就没法住人了。这也许是个误区，这里先简单比较一下新老房子的优缺点吧。

首先，从寿命上来说，老房子比新房子（新房子指近几十年大量使用合成材料的房子）应该更长些。老房子使用的都是天然材料，都是用纯木和石头（Foundation）盖起来的，只要保养得好，寿命几百年不成问题。你看故宫和欧洲的老城堡等老建筑，不还好好的吗！以前我跟Inspector聊过，他说美式建筑的寿命三百年应该没问题，反正在我们的有生之年不用担心。反观新建筑，大量使用合成材料，如Plywood，密度板，靠化学胶把它们粘在一起，寿命就大不如天然的木头（天然木头和石头若保养得好，可以Last forever）。尤其是有的Builder为了降低成本，有时用密度板做subfloor（也许符合Building Code），但它的咬和力很差，盖好后时间不长，走在上面就会听到响声。特别是装硬木地板时，根本咬不住钉子。我有一次给一个朋友装地板时，就碰到这种情况。那是1989年的房子，我用的不是二寸长的Staple，而是二寸长的倒三角地板钉，一般情况下很难拔出来，只能折断。要是有稍为变形的地板条，靠钉子的咬合力也能把它较直。但在密度板的Subfloor上，根本做不到，为此真是没少费功夫。而且已钉上的地板条，很轻松就拔起来了。可想而知，这地板以后走在上面时发出声响就不足为奇了。好在朋友是为了卖房子才装的地板。倒是，装上地板后房子很快就卖掉了。

最稿笑的是有一次我去看一个Model Home，新装的地板走上去就有响声，那建筑质量真的是不敢苟同。从此对那个Builder的印象极差，那还是一个挺大的Builder，在全美都有生意。说这段话的意思是不要太迷信新房子，对于自己住的房子，还真得好好看看它的质量。尤其是建筑材料，不能被表面的光鲜所迷惑，但这些，Inspector是不会告诉你的。

老房子当然有它的缺点，主要是水，电系统的老化，需要更新，隔热也不好（近百年的房子好多墙内无隔热材料），因此需要Update。大的Building做起来很麻烦，所以小的独立房就有优势了。电系统的更新较难，需要重新拉线，不到万不得以轻易不用做。我找Handyman做过，也不是很贵，正规公司也找过，贵些。水系统可以自己做，这事以后再说。至于Insulation，可以自己做。前段时间，我有一个独立房的租户，自己申请了政府给房子免费装Insulation的项目，居然批了，省了我的钱了。准备今年让别的租户也去申请试试。

总的来说，房子不大时，干什么都容易。我有一些装修好的1200-1500sf的独立房，租户搬进去就不愿意搬走。这种房子很难租得到，出来一个就疯抢。要是有这样的房子空了，门口挂一个For Rent 的牌子，一天就有十几二十个电话打进来。一句话，有孩不愁长，有房不愁租。

在这里不是让大家伙儿不找Inspector，大家也不可能看完我的贴子后就都成了专家了，本身我也不是专家。只是希望能大概知道在看房子时主要注意些什么，这样在跟Inspector交谈时有的放矢，能有更大的收获。很多Inspector很愿意交流，会耐心解答所有的问题，有的人本身就是话唠，你不说，他都会跟你说。别浪费了这机会，实验出真知是有道理的，尤其是这实地考察。很多时候真的是听君一席话，胜读十年书。

没想起啰里啰嗦地说了这么多，只好把这个题目分成几次讲了。最后让Rich Dad 的一个故事来结束本篇吧。Rich Dad做房地产时，除了找Deal倒卖房子外，就是用1031Exchange, 卖一个小房子，用它的增值和本金来换一个大的，这样不断地干，最后换成一个Hotel。有一次去德州演讲时，一个老头跟他说，他有近六百个独立小房，看怎样才能换成Hotel。Rich Dad 惊讶之极，对他说，下回你来讲吧，就讲讲你是怎么搞到这六百个房子的，这可比那Hotel好多了。

想说的是，要想在这里活好，光靠一，二个房子是不行的，这收入计算谁都会做。This is a long term business。

下文继续讲房检的事情