城市是由各种各样的建筑物按一定的规律组成的，谈到建筑，不管是住宅还是商业建筑，都与城市分不开，脱离了城市谈建筑是片面的空洞的。了解城市的发展规律可以预测城市的将来，为我们投资地产提供理论指导。
城市是人类文明的象征，从穴居到宅居；从逐水草而居到定居；从分散的农村聚居到更为集中的城市聚居，人类已经历了漫长的岁月。在这个发展过程中，“物质劳动和精神劳动的最大的一次分工，就是城市和乡村的分离”。城市虽然占整个地球的表面积很小，但集聚了高密度的人口和社会经济活动。城市不仅是人口中心、经济中心，也是国家社会生活的中心。多数决定国家发展的决策是在城市中作出的，多数社会变化开始于大城市，然后才扩散到较小的城镇和乡村。城市是人类物质财富和精神财富生产、积聚和传播的中心，影响和联系的面极为广阔。令人遗憾的是城市常常也是社会藏污纳垢的场所。工业革命以后的城市，特别是大城市，给人类带来了空前丰富的物质财富和精神财富，在社会经济发展中的地位日益突出。但它同时也给人类带来诸多麻烦，因其社会问题和环境问题丛生而令人困惑。许多人追求城市的生活方式，不顾离乡背井，千方百计流入城市谋生，而另有一些人却想方设法逃离这个繁华世界。
影响城市发展的动力总的来说有两个，一个是对城市尤其是市中心向往的向心力，另一个是从城市中心向外离心扩展或扩散的离心力。一般说来，向心过程和离心过程贯穿于城市发展的全过程，但是城市发展的初中期主要是向心型的，城市发展的中后期，可能主要是离心型的--郊区城镇化和逆城镇化。
从本世纪20年代以来，西方发达国家的城市发生了一次又一次从城市中心推向郊外的浪潮。第一次浪潮是人口的外迁。推动人口外迁的主要原因是人口自然增长和机械增长给城市中心带来了巨大的人口压力，这种压力增加了对住宅的需求。房地产开发者们通过改善进出城市的交通设施，加速在地价相对便宜的郊区投资开发，使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的中产阶级首先逃离环境不断恶化的市中心。第二次浪潮是工业的外迁。工业外迁的高潮比人口和住宅要晚，出现在60年代以后。导致工业外迁（中心城市工业衰落）的主要原因有：集中在老工业城市中心的工厂大多是传统的制造业，设备陈旧，房地产费用高昂，利润率下降，甚至纷纷倒闭或在郊外选择新址。同时，市中心工业的新生率是极低的。城市郊区成为工业的理想区位，这里有大面积较为廉价的土地吸引迁出企业的扩建和新建；接近铁路、港口，特别是高速公路等交通设施，能满足大量使用灵活、快速、安全的汽车运输。这两个优点对于采用流水作业、需要大面积单层厂房的大型现代化工厂是必不可少的条件。这些有生产活力的大厂在郊区的新建和迁建，又会引起连锁反应，使与它们有联系的小厂也跟着外迁。第三次浪潮是零售业的外迁。这是在人口外迁中，市中心商业面对来自新郊区商店的激烈竞争而被迫采取的措施。在大规模的郊区住宅开发的情况下，沿马路集中布置的商业带已经不能适应需要。代之而起的是在具有较高消费能力的社会群体能够方便到达的地方建立超级市场或商业中心。它一般以几乎无所不包的丰富货物、大面积的附属停车场、相对廉价的汽油、长时间的昼夜营业服务吸引了大量的顾客。超级市场通过直接进货，对市中心及其附近的批发业和仓库的需求也相应减少。近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。城市中办公室经济的日益发达，已经引发了市中心的空间压力，抬高了办公室租金，增加了交通拥挤的程度。一些政府和企业也倾向于把非决策性的日常工作机构分散到地价和工资较低、劳动力又有保障的地区，城市郊外的新城镇、机场附近、地铁站或新购物中心周围都是优先选择的区位。
