很多人概念里，投资商业地产就高大上， 需要雄厚的财力，其实未必。商业地产有数千万的酒店，医院，购物中心，也有几百万的餐馆，写字楼，到几十万的商用公寓。
俺老开始也是投资住宅地产。买一栋便宜的房子，装修一番，租出去，每月赚租金和按揭地税的差价。过个三年五载的，卖掉它，在赚一笔和买价的差价。
若有个三五栋也还好。俺老最多的时候又二十多栋。 问题就来了。烦！今天这家马桶堵了，明天那家冰箱不制冷了，后天又一家炉子不点火了。这还好，花点小钱就能对付。可是更糟糕的是，今天这家搬出去，很可能需要刷漆换地毯。明天这家搬进来，又给你挑出一大堆毛病。最可怕的是，不交房租了，还赖着不搬家。等走完驱逐程序，你的房子几乎得拆了。
自从俺偶然的机会接触到商业地产，尝到甜头，就再也对住宅地产提不起兴趣了。当然，快速倒卖的机会除外。
一个例子。俺三年前买进来一个商用公寓，$216500。 空关了6个月。租出去$2750。 去掉社区管理费和地税，每月净剩$2000。 现在租金已经涨到$3032了。因为用钱，要卖掉它。要价$375,000。 （我替你说，真黑呀）刚刚签了约。买卖的差价就十几万。这钱赚得省心啊。因为所有的维修都是房客的事，并且还不搬家。去年年底又新签了一个十年的租约。
前几天，一个外地的客户，让我推荐几个投资房给她。 重点选了几个二十几万的地产。
最好的一个住宅公寓，$24万。月租$1450。 每月地产税$225, 社区管理费$400。每月净收入只剩下每月$825。
最好的一个商业公寓，$26万。每月净租金$2500。地产税和社区管理费都是租客另付。
看看差别。三倍的净收入。
当然，住宅，一两个月就租出去了。商业地产就难说了。空个一年两年很常见。没有租出去之前，很痛苦。不但没有收入，还要交地产税和社区管理费。若没有钢丝一样的神经，可能夜里要睡不着了。
可是，你把这一切拉长到十年，就该有不同的看法了。
住宅虽然一两个月就租出去了，可是房客平均也就是住个两年左右。两年空上三个月，十年就空关一年多。
商业地产虽然一两年才租出去，可是租客往往是五年十年的租客。空置率差不多。
还不算维修的头疼事。
最关键的是，买一个空关的商业地产，把它租出去，它的市场价值马上就涨上来了。然后耐心卖个市场价。回家偷着乐去吧。
尤其是你有现金的情况下，买那些不得不马上卖的地产，“趁他病，要他命”。价格能压多低压多低。出价决不超过成本。然后慢慢地卖。看起来你是乘人之危，其实，他若有更好的选项，为什么卖给你呢？其实你还是帮了他忙。自由市场。
