在房市上过久的房子能买吗？
今年我们过户了二个投资房，都是在市场上很长时间的房子，其中劳工节刚过户的这房子在市场上卖了二年都没卖掉，我们花了4个月才完成交易，虽然很折腾，却是很好的deal, 在此跟大家分享一下。
这几年南加州的房市很热，很多上市的好房子，好多人抢，原价都拿不到，其实买房是“聪明人”的游戏，衡量的指标就几个，你认为好的房子，别人也会认为好，自然就会有哄抢现象。条条道路通罗马，这一年来，我们改变了策略，专买在市场上卖很长时间没卖掉的房子，我们今年一月份己过户了一个这样的房子，便宜了近20%，很满意，而刚过户的这个房子更是便宜了25%。其实市场上房子很长时间卖不掉原因多种，常见的是，房子一开始出价太高，过了最佳的卖房期，另外房子太破或结构上有缺陷，还有就是房子违规， 象加建没有许可等，不容易贷到款。我们刚过户的这个房子就有些上面的特点，一开始上市房价就比市场高20%，后来一再降价也无人问津，这个房子在后面加建了两间房和一厨房，但这些加建没有许可，很多买家或代理一见这样情况就知难而退了。
我们在仔细观察这房子以后，觉得地理位置不错，对面是著名文科大学联盟所在城市，周围还有另一所大学，房子会好出租，房子的整体状况也不错，房子的主人原是有名的橄榄球员，客厅的墙上到处都是跟名人的照片， 房子保养的也不错，庭院更是漂亮。那时这房出价已降到比市场低25%， 我们立刻递了低2万的offer, 并把有关条款写好, 尤其是货款不到的退出条款，这样即使不能过户，我们也不会有太大损失。卖家接受了我们的条件包括杀虫，纠正违建code violation和买房子home warranty保险, 但不同意降价, 只能原价, 原因是价格已经比市场低很多了。随后我们提出要求包房杀虫，经过2次讨价还价，卖家同意我们自己杀虫，从卖价给我们降了3000，我们自己后来杀虫实际只用了几百块。 随后就进入公证(escrow)，交押金，交易正式开始。卖家立刻请人拆掉加建的两间房和厨房，本来预算是2000块，结果完全拆掉后，共花了8000多块，1个半月完工后卖家交钱，听说脸都绿了。其间卖家找我们重新修改合同，想找回些钱，被我们一口拒绝。等城市的code部门来检查合格，这样两个多月就过去。随后货款部门估价师来做估价 ，因为估计师没搞清状况，以为是自住房，漏掉用房租来估价部分，重新补上又花了快半个月时间。三个月时，手续齐备，准备过户。此时，却有一个留置权(lien)进来，卖家的儿子未付给前妻小孩抚养费，前妻刚通过法庭判决了留置权，原来这房子卖家儿子名字也在上面，虽然前段时间儿子名字已从房主中去掉，但儿子前妻还是成功放上了留置权。其实卖家以前已经给他儿子付过两次抚养费了，没办法这次卖房又得付， 可怜的老爸(卖家代理语)。等留置权进来，四个月过去了，房子总算能过户了，结束了这笔交易。
