美国房贷的低利率已经持续了很长时间了,
其实这个问题很简单,一点也不难回答。 Refinance其实就是两个变量,一个是利率, 一个是贷款年数。要看看是否合算, 你只需要考虑这两个因素就可以了。所以你已经付的利息也好, 本金也好,对于refinance是否合算这个问题来说, 一点关系也没有。
有人会说欠银行的钱, 也就是你的Balance难道不需要考虑吗?当然需要考虑。 但是第一,这个是个定量,不是个变量。不管利率是多少, 不管要你要做多少年的Refinance, 你欠银行的钱数是不变的。第二,你欠银行的钱的多少, 只能决定你做Refinance能省多少钱,值不值得做。 它不决定是否合算。决定是否合算的,还是前面说的那两个变量。
贷款年数不变的话,refinance利率越低,省的钱越多。 Refinance利率不变的话, 贷款年数越少,省的钱越多。而如果refinance利率降低, 但你的贷款年数变多了的话(例如本来还剩25年的贷款, 又做了30年的Refinance), 那就要具体算一下看看是否合算了。
注意本文的分析只是基于数字的分析,而并没有考虑别的其它因素, 譬如通货膨胀,再投资,尤其是利用杠杆再投资等。 也就是说如果不做Refinance的话, 总花费本金加利息是cost0, 做了refinance以后,本金加利息是cost1。 如果cost1
附:Mortgage Calculator