我在湾区做商业地产的，所以我主要说说湾区的情况。想到哪说到哪。
一般卖方公开上市的大办公楼，他们给的材料里面，会有一个用argus软件做的未来10年的现金流分析。这个分析往往是基于一些假设的。卖方假设可以作为一个出发点，买方看了以后会自己改动一些数字，自己计算最好，最大可能，以及最差的情况下，收益是什么样的。
这些假设的内容主要包括：
市场租金
现有租户续约概率
租户装修费（新租户）
租户装修费（续约租户）
出租代理费
空租期
新租户免租期
预留资金
好，那么我们逐项来讨论一下。
1. 市场租金。这个不需要多说，你去看看附近有可比性的楼。以湾区来说，最贵的是风投基金的大本营Sand Hill Rd，每平方英尺大概每月$10左右。但是到san jose的偏远地区，就不到$1了。
2. 现有租户续约概率。这个也主要是看地段。地段越好的地方，租户也越稳定。当然还加上一些特例，比如政府机关的续约概率很高。
3. 租户装修费(TI)。一般来说湾区A级办公楼租约，房东会给租户每平方英尺15-30美元。当然这个跟租金也有关系，租金每个月才$1的，$30就是2.5年租金先填进去了，不是太合理。但是在旧金山城里面可以租到$7,那么TI给$50, $70的也不奇怪。
4. 出租代理费。这个一般是租约总租金的6%-9%。现在湾区越来越流行的是9%，其中3%给房东代理，6%给租户代理。如果签个10年约，那么相当于前11个月租金给代理了。当然金额大的，有可能会有cap封顶。
5. 空租期。这个也主要是看地段。地段越好的地方，空租期越短。大租户的租约往往会要求租户9-12个月之前通知是否行使续约选项，即使没有选项了，大租户如果想租也会提前一年就来谈新租约。所以房东往往有9-12月提前布局。但是你地段不好的话，提前布局也不一定免得掉空租期，中间的断档。
6. 新租户免租期。如果是新租户，往往会给2-6个月的免租，甚至更长。
7. 预留资金。留点钱万一要修点什么东西。屋顶，空调，lobby，这些都是要砸钱的。如果是gross lease，那么房东自己掏钱自己买单。如果是nnn lease，那么房东掏钱租户按面积比例买单，不过租户也会算账，评估租金的时候一起算。当然，湾区的单租户办公楼，租户财大气粗的很多，这些他自己就弄了。
