周末老瞎瞎说： 闲话1031 置换以及相关的林林总总
长期以来，1031 置换（Aka 1031 exchange）以及相关问题在投坛被小地主们一而再，再而三地提起，有说好的，有说不值得考虑的，众说不一。碰巧老瞎也一直关心这个问题，加上暂时有写吃饱了撑的，不妨把老瞎了解到的相关只鳞片爪拿出来分享一下，如果对朋友们有些帮助，也许可以勉强算作一点儿点儿功德。
先帮助有兴趣的读者简单对1031 置换的历史扫一下盲。最早的针对类似置换的延迟缴税的税法是在1921年被美国国会通过的。当时还不叫1031置换，而是202C置换（Section 202(c)）。当时通过的税法允许投资者通过置换不类似的资产（除非被置换的资产具有易于实现的市场价值），比如股票类证券来实现对资本增值延迟缴税。
而后，通过非类似资产置换延迟缴税的规定在1924年的税法变更中就被迅速地抹掉了。随即202C置换（Section 202(c)）就被112B置换（Section 112(b)(1)）于1928年取代了。至此，只有通过类似资产置换延迟缴税（tax-deferred like-kind exchange）被允许了。到了1935年，税务上诉委员会在112B(1)置换中加入了必须使用合格中介人（Qualified Intermediary (Accommodator)）的规定，同时添加了现金代替条款（cash in lieu of clause）。
直到1954年，现代的1031 置换（Section 1031 of the Internal Revenue Code）才被美国联邦税法修正案确认用以取代过去的112B(1)置换，而后延续至今。
如大家所熟知，美国的法律属于案例法。从1984年开始，现代1031 置换中规定了于售卖被置换的房地产45天内必须指定准备置换的类似房地产，180天内必须在合格中介人的督导下完成置换。这些规定都是源于著名的斯达克家族置换案的判决（有兴趣的读者请自行搜索Starker family tax-deferred like-kind exchange transactions）。
到了1986年，税法改革颁布了针对投资房地产折旧部分在售卖时征税的规定，这样就增加了针对投资房地产中加速折旧部分的惩罚性征税和鼓励商业房地产按39年，出租用住宅按27.5年匀速折旧的条款。
千万别觉得啰嗦1031 置换税法的从猿到人跟小地主无关，了解这个历史，有助于理解美国的法律，特别是税法绝对是美国有产阶级有利的（延迟缴税甚至最终不为利得缴税，容老瞎稍后详细解说如何实现终极合法避税的），同时很多税法改革都是表面上安抚美国穷人，实际上留下众多的税法灰色地带（tax loopholes）供投资者合法利用。这样的理解将与投资者是否应该利用1031 置换的决定直接相关。
重点来了，先说说如何利用1031 置换实现终极合法避税的。现在的1031 置换中最有利于房地产投资者的规定是1031 置换并不限制置换的次数。如果投资者不指望将投资变现花掉，就可以利用1031 置换一次次地做下去，在此过程中，所有的利得（capital gain）都不需要缴税。直到某一天投资者达到天年御风而去，此时只要投资者恰当合法地为继承者预先设立好适当的信托基金（这将是另一个超长篇才能解释清楚的投资者资产保护—防被告，避免遗产税的话题），通过继承拿到这个或若干个投资房地产的继承人将不再以早年该房地产的购买价作为资本利得（capital gain）的计算基础（cost basis)了，而是以继承时的市场价值作为继承者的资本利得的计算基础了（the cost basis of the asset is “stepped up to value” on the date of death）。这样做的结果（好处）对继承者来说，不仅仅过去的资本利得和折旧所得税追溯（depreciation recapture tax）统统一风吹了，一切根据继承时的cost basis重新开始计算。更美好的事情是继承者还有一个机会选择不用遗产给予者死亡时的市场价值作为cost basis，而是使用此时六个月后的市场价值作为新的cost basis (这在房地产急剧升值的地区会造成巨大的不同)，更更美好的事情是：不仅仅过去的资本利得和折旧所得税追溯（depreciation recapture tax）统统一风吹了，哪怕是以前这个房地产已经早就被完全折旧完了，继承者仍旧可以用此时调整过的资本利得计算基础减去地的价值重新折旧一遍去合法地冲抵租金收入。
说到这里，肯定有朋友说：NND！有这等这么好的事儿？？便宜全被地主们占了还行？早晚这个税法会被改革掉的。问题是美国不是天朝，只要美国实现社会主义共产主义的概率趋于零，这些倾向于有产者的税法被彻底颠覆的概率就会趋于零。
继续瞎说1031 置换中的要素，
- 最重要的是类似资产置换(like-kind)，这个问题过去、现在的争议最多。目前IRS对此定义非常宽泛，构成了所谓极大的灰色地带（loopholes），灰色地带既是坏事又是好事。一般而言，在美国关于法律灰色地带的的最终评判都是监管部门（税务归IRS负责）负责根据过往判例做出解读的。现在税务律师仰仗他们对过往判例的精纯掌握为委托人做出强有力的辩护来收取高额的律师费。不过将来这些律师的饭碗肯定无悬念地被大数据和人工智能彻底打碎！一般而言，税法灰色地带被投资者运用好了是合法避税的强力工具；没弄明白就瞎用基本是自己挖坑埋自己，属于作死行为。
- IRS对like-kind定义非常宽泛，所以很多很多类别的资产有可能满足like-kind exchange，比如生产资料如机动车、农具、设备甚至某些知识产权都可能被用来置换，当然房地产之外的资产在做类似资产置换(like-kind exchange)时会卷入更多的各种规定和规则，老瞎是在瞎说，又不是写教材，这些就不再展开胡扯了。
- 同等重要的另一个要素是合格中介人Qualified Intermediary (Accommodator)；这类人或公司必须是得到IRS批准的，在各州除了内华达州都不需要特别执照。合格中介人的作用在于保证1031 置换执行中严格满足IRS的各项法律法规，确保做置换的投资者不会在置换中套取钱财逃税！
- 等值要素：待售资产（旧资产）出售得款必须用于购买满足IRS规定的类似；售价必须等于或大于待购资产（新资产）购价的总和
- 时间要素：待购资产（新资产）必须在待售资产（旧资产）出售后45天内指定，180天内完成购买交易；
老瞎小结的顺利完成合法1031 置换中的关键在于必须满足这样一些条件：
- 在出售第一项资产时不产生任何税务责任（tax liability is not created upon the sale of the first asset）
- 待售资产（旧资产）必须是用来投资或在生意中谋利而持有的资产，比如投资用的出租房，或自己生意中用的厂房、店铺、办公楼等等，绝对不可以是自住房。
- 待购资产（新资产）必须与待售资产（旧资产）同类类似，数量不限；
- 待售资产（旧资产）出售得款必须用于购买满足IRS规定的类似；售价必须等于或大于待购资产（新资产）购价的总和；
- 待购资产（新资产）必须在待售资产（旧资产）出售后45天内指定，180内完成购买交易；
- 购买新资产时的按揭贷款(mortgage)相当于旧资产中未付清的按揭贷款余额；这部分老瞎不很确定。原则是投资者不得在置换中不交税掏钱出来；
- 做1031置换的投资者不可以在置换过程中以任何形式套取钱出来！这种行为称为“Boot”。任何此类Boot被发现，此1031置换立即失效。所有资本利得和曾经的折旧都立即需要缴税甚至罚款！
- 为了避免朋友们在上面第g条中瞎耽误工夫，老瞎直接告诉你，除了在置换前足够远的时间（通常一年以上或更早以前 ）重新贷款，很难合法避税掏钱出来！至于通过1031置换把出租房的投资延后缴税便宜占到，再把出租房变成自住房住五年占自住房增值免税的便宜；这样的小花招早就有过不少人在过去的几十年间被尝试过了。也有过众多的IRS针对此类跟IRS玩儿小聪明的投资者纳税人的法律诉讼，有兴趣的朋友可以搜索来自己阅读扫盲解闷儿（老瞎读过很多相关案例，多数是投资者败诉！！）
- 说点儿实在的吧。谁需要考虑利用1031置换延税？
- 小地主做厌了，希望退休的，同时将面临巨额资本利得税，以及可能面临巨额折旧税被追溯的；
- 小地主积累了一些资产，希望整合资产向商业房地产转移，希望从主动地主变成被动地主，又不希望太早缴纳资本利得税，折旧税被追溯造成营运资本大幅度缩水的；
- 不需要售卖兑现已持有房地产用于生活或其他个人用途的房地产投资者。
再分享些关于针对希望做被动地主在待购资产（新资产）的一些可能选项。
- 商业房地产，好处是有规模后方便雇人集中管理，坏处是需要投资者口袋比较深，顶得住突然出现的大幅度空置，大额维护修理账单；
- 通过有资质的合格中介人Qualified Intermediary参与有资质并可追溯历史的集资大规模商业房地产投资，比如以TIC-Tenant In Common的模式参与大规模商业房地产投资。同胞们一听集资往往第一想到骗局，过去的确骗局无数，著名的庞氏骗局就是其中之一。大家需要知道的是因为以TIC-Tenant In Common的模式参与大规模商业房地产投资时，一个项目的投资者人数不得大于35。所以此类投资起点较高，通常不低于四五十万美元。
- 另一种常见的和2类似的选项是DST-Delaware Statutory Trust。这种DST没有上述TIC的35人限制，参与人可能被允许上至100人（具体人数老瞎并不确定），可能的投资标的物可能是各式各样的商业房地产，甚至可能是投资者独立拥有的triple-net商业房地产。
特别提醒注意：通常 某个公司的股份不满足1031置换中的like-kind条件！！上述的3中的DST属于被IRS特许的特殊情况之一。请大家特别注意市面上还有一种DST-Deferred Sales Trust，这是跟上述3中完全不同的东西，据说好处是可以用来投资流动性好的产品，比如证券。也许正是应为这个，争议极多。网上有无数的讨论。
老瞎使用的基本评判标准是：各种投资均有风险。听起来太好的事儿通常都有你不懂的鬼鬼道道隐藏其中。如果你没有能力判断，最好规避。如果你实在抵挡不住好机会的诱惑，强烈建议你寻求有合法执业能力的专业人士帮助你。
上述所有内容均属瞎说，老瞎对各种错误疏漏概不负责。上述所有内容全部不能作为投资建议！！
谢谢阅读，如有启发，老瞎不胜荣幸！再次警告：投资有风险，各种投资必须谨慎，除非你是神！
