在美国买房的过程怎样周全？看，在美国买房的理念。。。

一）在中国和在美国购房理念比较：
近年来许多大陆的“地主”在美国购房，他（她）们在中国大陆可能有不止一栋房子，是有买房经验的“国人”，来美国购房，还能套用大陆的思路和理念吗？现在比较一下两国购房现状。
1）买卖频率：
在中国：买房，买了基本上没有亏的，房价翻个地涨！买完房，养房没有什么开销。买了房，就想祖祖辈辈的传下去，一般都不打算卖。
在美国：买房，不见得不赔，买完房，地税，管理费开销不小。美国人买卖房的频率很高，谁都不敢保证在一个房子里住一辈子，流动是必然的。所以每买一次房，总是有必要考虑一下这房今后是不是好出手,我已经很习惯在每次帮人挑房时，总是考虑到这房子将来出手会不会有问题？因为如果卖不掉？可能要赔钱卖房了。
当然买房子的地段更是重要，Location, Location, Location.


2）产权,产权保险：
在中国：没有产权保险的一说，产权政府也只给70多年使用权，70年以后怎样？反正大家都看不见！那么多人都有房，大家都在侥幸：到时候一定会有解决的办法。。。
在美国：买下来如果是拥有产权的房产，你得到的产权就是永久的，只要你不卖。不管是新房还是旧房，既然有产权了，是不是每个产权权益都有保障？因为每份地产在美国建国几百年内，不管是地，还有在地上盖的建筑物（房子，等），经手一定无数，不敢保证其中没有出过差错，所以就有了产权保险的这个行当。
什么是“产权保险”（Title Insurance）：（Title insurance protects real estate owners and lenders against any property loss or damage they might experience because of liens,encumbrances or defects in the title to the property. Each title insurance policy is subject to specific terms, conditions and exclusions. 
A date down endorsement is a change of the effective date of title insurance policy to a later coverage date. Title insurance protects the owner from any harm or loss from elements not indicated in the property’s title up to the date of closing.)
用中文通俗的说法就是在房屋的过户时，买一份产权保险（Title Insurance），一次费用，保从过户的那天以前的历时阶段, 如果有产权的纠纷，保险公司会出钱请律师，提供所有产权问题解决过程的费用。保期对屋主是永远的，直到换主人，保额上线一般是买房的房价数额。对于贷款公司，保的是贷款额度。


3）我个人认为，在美国买房的两要素：
在美国买房，需要考虑两点：1.将来卖房时会不会赔？2.买产权保险。


二）在买房的实际过程中怎样处理两要素的？实践中的故事。
2016年底，过户了一栋房子，买家是从大陆来美国不久，在美国第一次买房的 “菜鸟” ，从春天到冬天的购房过程，是个很有意思的经历。
这是一对知性青年，（就称谓蔡先生和太太好了），在大陆他们都是大学老师，蔡先生是个博士后，被美国亚特兰大的一所大学聘请来美工作，真是精英！在中国也有买房的经历，也是“小地主”呢。
小两口，齐齐摆摆的，郎才女貌。他（她）们的儿子“小小蔡”才12岁，不知在大陆获得的是什么营养，小小年纪就身高一米七左右，还特别的聪明，在John Creek 号称最难的初中,被绰号为 “River Jail”, 别人视为”监狱”的学校，“小小蔡”在那儿就学，竟然没有一点压力，游刃有余，成绩棒棒的！不得不佩服大陆的教学，质量咋就那么高！还是不同的语言就学，从中文到英文！！！
我们2016年四月份开始看房，当然是挑好学区的房。第一栋房，他（她）们在网上看到的，让我带他（她）们去看。第一次看，就看上了，还出了Offer。
一般初始看房的“菜鸟们”，基本上都是看哪儿栋都好，你想啊，从公寓（Apartment）那些小小的空间走出来，看独立房，还是4卧！怎么看都比他们原来住的大！！！兴奋点比较低吗！
后来经过多月的观察，学习，比较，这俩位已经从小“菜鸟”变成看房的“精英老鸟”了，正像蔡太太说的，硬是被我给训练出来的。不过我不敢苟同，因为我们之间还是有些分歧。。。事实如下：
这八个月的看房期间他们总共出价了13次（13 Offers），谈成了3栋，退了两栋，最后终于成交了一栋。


1）将来出手时可能的障碍：
第一，  房有没有硬伤？避免大多数人的不喜欢。
什么是“硬伤”？就是有些毛病用钱都没法解决的就是“硬伤”！例如，离高压线太近，车道太陡，后院太高，太陡。。。
实例：有一栋房，后院有一个挡土墙，墙有一层半楼高，离房子大约有20-30英尺远。墙上面的土坡上长不少有两三层高的又直又“苗条”的树，还有不少是松树，这些树就很烦恼我，尤其是松树，木质很软，易折断。。。
这些长在挡土墙上的树，虽说离房子还有一段距离，我还是担心万一树倒下了，会不会砸到房子？还有，这些高树，让我有压抑感。
可是这两个年轻人不怎么顾虑这后院的树，我们还是出了价，并谈成了合同，不过后来还是退了，（在允许退房的期限内）原因是太太不喜欢壁炉傍边的架子，实在不能忍受那些架子。。。其实这些架子以我看来比那后院的树的问题好解决多了！拆了不费什么事！不过他们没买我还是觉得是对的，那些后院的树，Bothers me!


第二，  买了房后的后续开销。
看房我一般都是先挑毛病，看看有什么要花钱的地儿？
实例1：四月份看的第一栋房：
那是个1994年建的房子，在亚特兰大，如果是80年底到90年初（1985 -1996年）建的房子，一般都可能出现两个花大钱的建筑材料问题，一个是管道的材料，一个是外墙（Siding），这可是要花上万刀的开销。
这个房的管道还好，外墙是不好的材料，如果不换掉，每三年要刷一次漆，每次要花最少2500刀，如果换掉要最少一万多美金的开销。
房子的后院有积水，填土，植草还要花费；
地毯要换，内墙要粉刷。。。
要价太高。。。
我们还是出了价，因为这个房子的问题都是花钱能解决的问题，杀价吧！
但是对方没接，连谈都懒得谈，说我们出的太低。
这个房最后卖了半年多，又降价，又悬赏要多给经纪人的佣金什么的，不过最终还是没卖掉！我不奇怪这个结局，看房的人大多数的想法都差不多，所谓“英雄所见略同”吗，对吧？
实例2：一栋要求Sold As-Is（看到的是什么就买什么，卖主不修任何东西，）的房。
又谈了一栋，一楼都是地板地，蔡太太喜欢，但是在我看来，还是有毛病，因为地板的各个地段的材质不同，颜色也各异，如果是我帮助上市的房，可能第一件事就会要求把地板重新磨过，统一颜色。。。不过他们不在乎这地板的毛病，但是我知道等他们卖房子的时候就会有麻烦了。
房子内部采光不好，不过他们觉得OK。
房顶的瓦将近20年了，空调暖气也是同龄，我提醒他们，房顶要有预算最少8千刀，两个空调暖气7千刀，这就是一万五了！地毯也要换了，又是两三千。
价钱谈好了，对我来说价谈的不是太好，卖家不肯让，还只肯Sold As-Is，不肯修任何东西。验过房后，这小两口还是决定给退了，这次不知道他们顾虑了什么？Sold As-Is？
如果我代表卖主，作为经纪，我一般不太主张卖主Sold As-Is，这样很容易让买家产生疑虑“房子有问题“？除非买家是个很懂房子的人。
这个房子在上市半年以后也没能卖掉，直到上个月底，撤出了市场。看来没买也是对的。


二）产权(Property Title), 产权保险（Title Insurance）
又谈成了一栋！这个和上次那个Sold As-Is是同一个学区，就在那个社区的对面，价钱要值得多，还有完成地下室，房内阳光灿烂！
欢欢喜喜的准备过户吧！但是好事多磨，律师发了个信过来，说是这个房子的产权（Title）有一些历史问题。
1. 历史问题：
这个现任屋主（Seller）2007年购买了这个房，在他之前的卖家，就是上上个屋主（觉得像在说绕口令。。。）在2002年有一个抵押贷款，在还清了贷款时，那个贷款公司竟然没有注册撤销贷款的抵押（Open Security Deed），可是当时经手的过户律师和原贷款公司都已经关门了，不存在了，对于已经不存在的单位，已经无法追究他们去解决问题。
律师建议蔡先生他们花钱买个产权保险，产权保险公司愿意担保这栋房子产权，但是有个例外条款（Exception）房主不能仅仅以这个没有撤销的抵押来告产权保险公司，不过立字担保从过户那天起，在蔡先生和太太拥有房产的时段，除了正常的正规条例保证以外，对于如果因为这个没有撤销的抵押贷款的事情牵扯出了问题，他们保证全包解决问题而产生的费用。如果下一个买主从蔡这儿买房，保险公司也担保同样的条款。
律师来信英文原话如下： 。。。I just wanted to make you aware that there will be an “exception” regarding the old security deed on your owner’s title insurance policy, should you choose to purchase one, but that you will be covered under that policy against any actual loss or damages due to the open security deed.  
What the exception means is that the holder of the owner’s title policy (buyer) simply can’t file a claim against the title company just because of the existence of the open security deed alone. The buyer is covered against any actual damages or loss if someone ever tried to enforce the open security deed. Also, whenever your buyer gets ready to sell the property in the future, Investor’s will insure your buyer’s buyer and lender against any actual loss or damages using the same exception on the title policy.


2. 产权历史问题解决过程：
买家蔡先生和太太的反应：恐慌！买了个有“历史问题”的房子！如果不解决这个问题，不把那个没有撤销的抵押（Open Security Deed）给解决了，他们就不准备买这个房了。可是这牵涉到政府部门，况且那个不负责任的贷款公司也早已关门，如果想在短期内解决这个问题，可能性几乎是零。
律师的解释：只要产权保险公司愿意保证赔赏由于那个没有撤销的抵押（Open Security Deed）而产生的一切损失，那么这个房子过户就没有问题。“Solid Like Rock”。通知各位准备过户，因为贷款公司也没有异议。
买家蔡先生和太太回应：必须解决Open Security Deed的问题！
律师的解决方法：律师最后用找到的上一个卖主在2007年卖给这个现屋主的取消贷款的证明（Canceled Security Deed），来换取保险公司取消那个例外条例（Exception）。如今给蔡家的产权保险没有任何附加条件。
我认为，保险公司也不傻，根据乔治亚法律：“ A judgment lien in Georgia will remain attached to the debtor's property (even if the property changes hands) for seven years (whether the liens attached to real estate or to personal property)."即使是告上法庭的抵押，不管是地产还是个人财产，七年为限，过了七年不再追究，就是易主，也是这样生效。再有个2007年的Canceled Security Deed保障，保险公司就不再坚持了！我是这样分析的。

买家蔡先生和太太：满意了，过了户！皆大欢喜。不过蔡太太问我是不是可以不买产权保险了？既然已经解决了问题。我吓一跳，解决了吗？只是保险给的更全了而已，没有一个过户律师敢担保产权有100%的没问题，只要有产权保险公司能担保，承担风险，就有保障了。（以后我会专题叙述我曾经的经历，不是每个产权, 保险公司都愿意保的，你用不到一千的美金保几十万有可能的损失，保险公司不得不慎重）。

三）理念不同？
我问蔡，你们在中国买房，只有70多年的使用期，不怕？她回答,我相信政府，到时候终会有解决办法！
在美国，我们的生活全仰仗保险，汽车保险，人人都用；人寿保险，留给自己的亲人；房屋保险，防自然灾害，意外；产权保险，保产权隐患。。。