1031 Tax deferred exchange——101
成功房地产投资者在清仓投资1房时都面临capital gains 和 Recapture depreciation。
首先，卖投资房closing之前申明这个房子要进入1031 Tax deferred exchange，让你律师准备相关文件，让买家，卖家和1031 exchange coordinator三方签字。这件事必须在closing之前完成。
如果没有提前办好这个手续，一旦close就不能改，不能补。办好这个文件，closing时卖房款进入QI帐号，而不是你的帐户。
closing之后日历45天内（节假日都包括，没有任何商量余地），必须甄选出
3个投资地产作为交换的候选投资房2
或者200%于投资1房的候选投资房2（可以是多个地产）
或者95%于投资1房的候选投资房2（可以是多个地产）
让税局批准。
这些税局批准的地产必须在180内（节假日都包括，没有任何商量余地）closing，过户到你手里。这样你就可以避免当时缴纳capital gains 和 Recapture depreciation税。
如果你没能买下税局批准交换的房子，或成功购买部分金额达不到投资房1的销售价。你就必须为投资房1capital gains 和 Recapture depreciation缴税，或成功购买部分金额达不到投资房1的销售价部分的capital gains 和 Recapture depreciation缴税。
你可能说这只能推延缴纳。好现在告诉你如何避免缴capital gains：把投资房都通过1031卖掉，买一个高价房当主自住，在里面住两年以后，capital gains税收就全免。
如何避免Recapture depreciation税：在那个自住高价房主到死，传给子孙，就可以不缴capital gains 和 Recapture depreciation税。
这时有一个step-up base，只有极高价房子满足缴税条件，如果你所传房价够线缴税，你应该阔得不介意为国家税局送点钱。
