房地产杂谈 二十一，再谈做地主

先要澄清一下，不是大地主，去年底写过一篇地主的层次，可能删掉了。以我的主观臆断把南加州地主分为微弱小中大几个级别，无关资产多少，资产可能是个死数。有没有贷款无关紧要，贷款会有还清的一天。只计算目前房子数量，而且是静止不发展状态，房产的静止价值会在无声无息中膨胀，其他的财产则有可能会在寂寞中萎缩。独立和集合住宅共同计算，湾区，纽约减半，中部地区加倍。

微，一两个房，初级阶段，合抱之木生于微末，微末地主起码在退休后不用担心靠一点点退休金凄惨度日。

弱，三到五个房，步入佳境，衣带渐宽终不悔，不用怕被炒鱿鱼。

小，五到十个房，进退自如，春风得意马蹄疾，随时可炒老板鱿鱼。

中，十个以上房，实现财务，人身，时间三个自由，不饮盗泉之水，不息恶木之荫，雪尽马蹄轻。

大，五十个以上房，随心所欲，属于命里的事，我们一般的人努力一辈子也做不到，百岁思春，想也白想，只能是高山仰止，景行行止。

 

有些人看不惯地主这个行业，没办法，Being is reasonable，存在即是合理。说什么一人一房的主张是很荒谬的，全美国有近百分之四十的人租房子住，这些人里有的连每月租金都捉襟见肘，寅吃卯粮，让他们也加入买房队伍根本就是不可能的事情，除非实行共产主义。

 

还有人认为多出自己的自住房就是炒房行为，是社会上的不良现象。其实你也就挖苦一下弱小地主，有本事你外出不要住酒店，睡大街上。经营希尔顿酒店和弄个破房子改造成B&B有区别吗？只不过他走阳关道，我走独木桥。经营B&B需要付出艰辛，当然回报率也高。很多人图省事，弄个破房子直接就长期租出去，包租公包租婆和希尔顿老板的赚钱方式有本质区别吗？

 

当我看到土地属于国家所有，吓的我赶快把地契拿出来看看，明明白白，清清楚楚写着"fee simple "，没有人能剥夺我的所有权。老和尚打儿子，岂有此理！

 

我刚第一次听说居住权是人权的基本表现这一论调，满大街的流浪汉没人去惹他们，也有人权，搭帐篷睡大街上是他们的权力，政府没有义务盖公寓楼给他们住。湾区是美国房价最高的地区之一，高房价逼的部分人远走他乡，没办法，大浪淘沙，适者生存。另一方面，蓬勃发展的工作机会以及高薪水也吸引生力军蜂拥而至，有些人一开始睡在车上，夙兴夜寐，宵衣旰食，跛行千里，发奋图强。人往高处走，湾区是富豪最聚集的地方，努一把力，挣高薪加买房子一不小心就会成了百万富翁，你不服气不行。

 

不能光看见贼吃饭，要看到贼挨打。九层之台起于垒土，我的第一个投资出租房始于三万八千的studio，房租$500减去开销，每月净收入$300，再把这个房抵押出去，现金流非常微薄，不能再卑微的地主。和房地产有关的勾当全干过，打杂，卖房，装修，管理，直到从业余地主过度到职业，过程有重叠，前后十年时间。顺便提一下，我不反对做经纪买卖房子赚取佣金，也不反对翻修房子赚取差价，我都做过，而且是有执照的做，做的不咋地，因为心思就不在那里，一心想赚佣金的修理工不是个好地主。这种事情不能做上瘾，不管你做的多成功，和做地主的初衷背道而驰，和打一份工没有本质上的区别，到头来除了赚点钱，仍然是两手攥着空拳头，手停口停，一无所有。地主的目的是被动赚钱，弄几个破房子成为摇钱树，轻轻地挥挥手带来一片片钱财，不管是一开始蹲马桶上抠屁股嗦手指头数仨瓜俩枣铜板还是以后躺沙滩上饱食终日无所用心看看银行账单养逼晒蛋。

 

我的第一份工就是在房地产公司，一个文科生，手无缚鸡之力，身无寸箭之功，学点谋生之技，食嗟来之食，有份薪水不错了。因为地位低，平时破衣烂衫打杂，周六人模狗样坐办公室顶替白领听电话，打嗝带放屁，两头没好气，就像是屎壳郎掉进腊八粥里，不知道自己算个蹦豆还是枣泥？看着同事们趾高气扬，不可一世，在办公室里高谈阔论，评点股市，激扬时政，开辆名车，逍遥自在，然后周末打高尔夫去。

 

自己的崔悲不是博得别人同情的资本，唯一能做的是艰辛付出得到更多回报让别人来羡慕你。知耻近乎勇，瓦片也有翻身日，困龙也有上天时 ，好汉不挣有数的钱，等我哪天想打高尔夫球，想去就去，还专门在你上班的时候去。别看你今天闹的欢，就怕将来拉清单，现如今这些当年的同事，还是那个屌样子，不过是等下班等工资等退休的三等公民。

投资房地产赚钱是大概率事件大概不会有人异议，问题是房地产投资绝对不可以急功近利，赚钱可能是一个漫长的过程，而且是笨人的游戏，没有什么捷径可走，付出一份劳动获得一份回报，经常是吃黄豆喝凉水，屁事不少，所以才叫掏粪，哪里能象炒股那样鼠标一点钱来的取如拾遗。投资回报速度越快的风险越大，赌场上赔钱赚钱只是瞬间，一翻两瞪眼。和房地产投资比较，股市来钱也快，也不是完全没有规律可循，这就吸引非常多的人去和股市较量一番。我还是坚持自己的观点，股市里赚到钱是小概率，我是属于大概率的那个群体。当然，我这里指的赚钱是真正意义上的赚钱，跑赢通货膨胀的股指基金不算。没听说过靠股指基金能实现三个自由不去上班，能补贴退休后的生活就不错了，眼珠子都指望不上就别指望眼框子。通过炒股赚钱的不是没有，几率问题，更多的人是高堂明镜悲白发，朝如青丝暮成雪，赚到了年龄。

 

人的一生是漫长的，但关键的只有几步。 别的东西都可以没有，但你不能住大街上。温饱温饱，上至帝王将相，钟鸣鼎食；下到贩夫走卒，粗茶淡饭，都要栖身于一个可以避风寒的躯壳里面。对于普通人来说，大道至简，学习工作生活稳定下来之后，凑足头款，买一个属于自己的避风港，挺简单的一件事。而智商高的人往往会自以为是，喜欢去分析市场，等着抄底，结果等来的却是房价步步高升。惊飞远映碧山去，今宵酒醒何处，杨柳岸晓风残月，酒醒了不见烤牛肉，悔之莫及。跟着就寝不安席，食不甘味，恨天恨地恨社会恨有房子的人，其实归根结底是在恨自己错过时机，如果你现在手里拿着两三个房则会是弹冠相庆，吃冰糖蘸麻油瞎得瑟，恨人有笑人无。

 

牢骚满腹会断肠，临河羡鱼不如回家结网。住房是刚需，南加州这里，即使房价已经高起来了，五十万仍然可以买一个相当不错的康斗。放些头款，简单的小学生算数就能得出每月的开销和房租不相上下，最多高出一点。五年，十年买房和租房的差别则会显山露水。

 

投资出租房也是同样道理，千里之行，始于足下，把握好现金流，从便宜的房子入手，人口增长和土地的不可再生性，是房地产的动力。虽然你可以掌控努力与投资，却无法掌控结果，科学技术的进步会让许多行业销声匿迹。但是，我怎么也想象不出来高科技能让人不住在房子里。