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以前写过的老话题，重新整理一下，这个问题非常普遍。
对于房地产业主来说，挑选房客是一个要直接面对的现实问题。房客选对了，有个好房客，从此高枕无忧，每月坐收。房客没选对，遇到一个坏房客，房租拖拖拉拉，是非不断，会让房东头痛不已。所以从一开始就应当做好挑选工作，你不可能饥不择食，路边随便拉一个人就弄自已房子里，又不是搞慈善，起码要知道姓甚名谁，从哪里来，在哪里工作，干什么勾当，有什么背景，财务状况，家庭关系等等。也有的申请人递上一大堆材料，甚至连博士论文，毕业证书，名人合影，教堂照片，比赛奖状，林林总总，乱七八糟,拉屎放P，有虚有实。你要去粗取精，去伪存真，真正有用的东西就几样，1 driver license,2 social security number,3 pay stub,4 bank statement,5 other ID.有了这几样东西接下来要做的是，
一，查信用。这是最重要的一步，是骡子是马，拿出来溜溜，吃猪血拉黑屎立马见效，无所遁形。查信用有各种途径，对业主来说，信用分数不是最重要的，业主最关心的是房客有没有eviction,这是大多数房东心里的一个死结。有过被驱赶经历的往往不在乎再被驱赶一次，而且还老马识途了，琢磨出对付房东的办法。所以，信用分数低还可以商量，多收点押金，只要看到有eviction，玩蛋去!加入南加州的地主组织apartment owners association，也就是说成为AOA的会员直接好处就是查信用，AOA所查的东西对房东最有用，credit plus eviction and crime reports全查了，剃光头捉虱子，一举两得。另外，信用报告600分以上，或A,B，C这在租房市场都是好信用，尤其是中小地主，别一味追求七八百的最高分，没用。水至清则无鱼，人至察则无徒，信用最高的不一定是最好的，这个下文说。
二，如果信用不理想，就要看有没有固定工作，可以索要pay stub,报税表，pay stub要近期连续几次的。有固定工作比有几千块存款强，宁为鸡口，毋为牛后，鸡口虽小，进食，牛后虽大，出屎。
三，前两项都具备最好，有其一也可，如果都没有，特定情况下也可以租，比如留学生，没工作没信用，那就要其出示bank statement,要求近期连续三个月的，一个月的不行，防止移花接木，暂时借钱糊弄。有的人善于伪装，空肚子打饱嗝，硬充世面，面疙瘩补锅，先抵挡一阵。因为没有信用和工作，押金可以收到尽，加州可收两倍于房租的押金，带家具的可收三倍，比如房租一千，押金可收两千。
四，一笔烂信用，三天打鱼，两天晒网，居无定所，再看银行账户，一无所有，这种人往往会拿出一封推荐信来糊弄。如果没有前三项，推荐信纯属猴子拿虱子，瞎掰。你要是读博士，找个名师名人写封推荐信还有用，再说了，公寓的经理又不是开盐店的伙计，咸的发慌，吃咸萝卜淡操心，能回电话verify就不错了。所以推荐信大都是自己搞出来的雕虫小技，写的天花乱坠，就算是前屋主写的推荐信，我认得你是谁啊？除非是我养的小三推荐她包的二爷和他搞上的暗娼不小心弄出来的野种想找个落脚之地，我会考虑，关系绕来绕去，虽说远了点，八杆子还能打着点。信用差没稳定工作，加上穷光蛋一个，只凭一纸推荐信，板凳上放鸡蛋，靠不住。前几项全有，推荐信根本就是喝凉水拿筷子，多此一举。推荐信没决定性作用，仅供参考。
上面是四项基本原则，还有些所谓潜规则，下回介绍。
做为业主，你有权利挑选房客，但也要知道自己吃几碗干饭。大，中，小型的公寓是房屋出租市场的主力，中小地主，有几个零星房子出租，不过是娶媳妇打幡跟着凑热闹。大多数人租房子不会去找散户，太费劲，也信不过你。这个不需解释，自己反向思维一下，你去租房子，不说房子问题，单就一样，你信任公寓经理，还是中小地主?黄世人欺压杨白劳也是常见的事。所以，房地产业主要审时度势，取长补短，首先价格要有优势，其次要具备有些公寓不能提供的东西，比如有洗衣机，烘干机，接受小宠物，多住一两个人，睁一眼闭一眼，信用差可商量等等。要让别人信任你，你自己也要讲诚信，要守约，举止，言谈，着装应得体。
试想你约人看房，推三阻四，姗姗来迟，疯癫落脱，麻屣鹑衣，光膀子打领带，大裤衩人字拖。汗流浃背，蓬头垢面，打着饱嗝，酒气冲天。一声响P惊天动地，河马大嘴一合一张，直搓牙花子，吐沫星子乱飞，信口开河，不着四六，颐使气指，牛B哄哄，好像租房市场舍我其谁也，你当是和街边混混打交道不成。或是打扮的花枝招展，薄裟虚掩，短透露肉，丰乳肥臀，时隐时现。浓妆艳抹酥体横陈，一股暗香勾人魂魄，朱唇轻启打情骂俏，两道淫光扑朔迷离。挤眉弄眼，撒娇起腻，气若游丝，无病呻吟，人家还以为你要开窑子铺呢！
上篇说的是四项基本原则，除此之外还有些潜规则，既然是潜规则就上不了台面，心照不宣的事情无需点破。不过，好多事情大家可能遇到过，我只不过归纳一下，六根指头挠痒痒，多一根而已，一个骰子掷不出七点，没啥新鲜的。
五，先来一段法律条文，
HUD investigates complaints of housing discrimination based on race,color,religion,national origin,sex,disability,or familial status.看着够吓人的吧！且慢，有些条文对中小地主不适用。比如您一千金小姐，妙龄女郎自己住一大房子，独守空闺，闲的发慌，把几间房分租出去，非弄几个如饥似渴见了母猪都两眼泛光的老杆犯，不是自找轮大米呢么!要不您光棍一条，非找仨女流分租，那叫找小姨子做伴，另有所图，心里琢磨来点风流韵事，没问题，大婆，二奶，小三说不定一屋烩了，别高兴太早，人脑子会打出狗脑子了。除非您是母夜叉混不吝，或是柳下惠坐怀不乱。有的人你看着就不喜欢，三寸丁谷树皮，獐头鼠目，囚首丧面，病入膏肓，菜色陈蔡。您要拒绝先依照四项基本原则，如果无可挑剔，从一开始就先占据主动，告诉申请人不是一个人在申请，用先来后到拒绝，万无一失。
六，信用差，没工作，穷光蛋不能租。信用好，挣钱多，大富豪您以为就是最佳房客吗?那可不一定!有空去看看人家大型apartment的条件是什么，有的公寓对收入的要求是高不成低不就，你有二，三十万年收入，人家不一定租你。我可不是说专给低收入的公寓，有的普通公寓也有这样的霸王条款，收入超过一定数目，您另寻高就。经过二十多年的实战经验，现在明白了，出租房屋要力求稳定，长期住户才受欢迎。信用好挣钱多的租户一般住不久，勉从虎穴暂栖身，觅得巢穴便走人，不管是黑白黄墨，都一样，经历过好几个。刚开始一看七百多的信用分，十万年薪，朱唇玉面，温文尔雅，每月提前交租，不惹是生非，租期一到，拜拜了您内，拍屁股走人，哎，就像是和尚丢了腊肉，说不出口。
七，律师，医师，会计师，工程师，凡带个师的，中小学教师除外，别上感着供起来，人家可不把你一个小地主当一碟菜，这些人往往吹毛求疵，毛寻疤痕，特别挑剔，再说不会久住。住几年才算久?一般一两房的小康斗，两三年还没什么，两三千尺的单一住宅，两三年就折腾一次，开销太大。
八，所以要搞清楚谁是我们的敌人，谁是我们的朋友，这个问题是中小地主的首要问题，租房市场上地主们的共同敌人是有过被驱赶经历的房客，信用差可以商量，多收押金。有过eviction记录的，让他们哪凉快哪歇会。第一代移民大都安分守己，奉公守法，是地主的朋友。南加州地区的墨裔买的起房子的比例最小，大型公寓对他们也不友善，常有人为了个栖身之地而像热锅上的蚂蚁。你是他们的救世主，他们是你的衣食父母，这块大饼太诱人了，这个话题以后单独写。什么TMD身份不身份，你又不是移民局，连警察都不管，别狗拿耗子多管闲事，收租是正经。
九，人不可貌相，海水不可斗量，看上去凶神恶煞，吊儿郎当，男戴耳环，女剃光头，身带刺青，奇装异服，只要符合四项基本原则，没关系，个人爱好，干你屁事，见了驼峰当肿背，少见多怪。尤其是二十啷当岁，乳臭未干，胎毛尚存，不暗世事，标新立异，闹不出什么大动静，最多拿根面条去上吊，死不了人的。有的人衣冠楚楚，彬彬有礼，开辆大奔，或许借来的。信用烂透，居无定所，三天打鱼，两天晒网，吊起锅来当钟打，穷的叮当乱响。然后吃柳条拉筐子，编一大堆故事，天花乱坠，煞有介事的掏出一封推荐信，纯属放P拉抽屉，用来遮丑，这种人要敬而远之。
十，business is business，和房客交往应有距离，别搞一些骑马放P两不分明的事。别瞎套近乎，见了尼姑叫嫂子，见了和尚叫姨夫，拍马屁拍到马腿上会被撂一脚。八竿子打不着的容易处理，公事公办，最棘手的就是朋友同学，七姑八大姨，不用说做生意，就是借钱，关系没到那个份，对不起，不借!关系到了那个份上，就当送他了，当然还你更好。亲朋好友一和钱财沾上关系，很少会欢天喜地，多数会弄成吃红薯蘸蒜汁，不是滋味。
远富近贫，以礼相交天下少，
疏亲慢友，因财而散世间多。
十一，知己知彼，百战不殆，尽量发挥中小地主的优势，大型公寓做不到的你就趁虚而入，比如你是单一住宅，房子大，公寓只有公共洗衣房没有车库等。而你有车库，有washer/dryer hookup，或干脆提供（配置问题以后再谈）。另外公寓的条条框框太多，把好多人框在外面，比如养阿猫阿狗，别人不让养，你让养，只要不是大型有攻击性的猛兽，小宠物有何妨，每月多收几十块，别搞pets押金，到退时会扯皮，不如每月收实惠。再有，最初是三四个人，后来多出一两个，只要不是太多，睁一眼闭一眼，要不就多收点钱。公寓不能通融，否则大家效仿，乱了章法。
十二，活了大半辈子还满世界租房子，这些人早已久经沙场，很难对付。尤其是七老八十，更要放P捂屁股，多加一份小心。看上去已经颤颤巍巍，步履瞒珊，病入膏肓，行将就木，弄不好就在你的房子里三长两短，你可是吃不了兜着走。
贫穷不需努力，致富则要缜密。
