我曾经去过一位朋友家，他邻居的房子有七十多年楼龄。占地大，九千多呎，房子小，才九百多尺。地段中等。后院外是高速公路，居住环境一般。那家后院有一座没完工的加建房，不知是当年经济不景气，资金不足，还是其它原因，工程一直处于冻结状态。许多许多年以后，我们再次来到朋友家玩，十分意外，看到那房子依然原样。房子还是雏形，有三面墙，没有房顶。风吹日晒，木料已经发黑，墙柱一片片霉斑，十分凄凉，看上去是典型的烂尾楼！
我很好奇，向朋友询问，了解到一些事情的原由。
当年他们动工造房前，并没有十分认真地考虑，请人出了设计图，经政府审批获得了施工许可证，然后就动手干了。之后鬼使神差欲望膨胀，并没有按图纸施工，自行更改了许多细节，政府来人一看不合图纸设计，责令整改。不知是当事人不得要领，还是承包商没准确理解建筑督查的整改意见，继续赶工，直到政府第二次来检查，发现工程依然不合乎要求。政府严令必须拆除，并判罚巨款，房主不服，拒不执行，多次上诉，可他还是败诉了，造成了僵局，进退两难，胳膊拧不过大腿，这项投资是打水漂了。后来房主忍痛将房子卖了。房主换了，可后院的加建工程一直没能重启。不知后来接盘的房主能否解开这个死结，得砸多少银子才能让这烂尾楼重获新生？
说起房子加建改建，加州很多。美国人最舍得把钱花在自己的房子上，一辈子的积蓄都在房子上。人们DIY动手能力强，Youtube 上各种装修的秘籍应有尽有，各种材料也举手可得。而人工费用十分昂贵。在硅谷，有执照的承包商contractor时薪$75-85，没执照的工匠Handyman$55-65（只能承建四百美元以下的小工程）老中要价较低$35-45。因此，许多人喜欢自己动手修房子，一来省钱省事省时间，二来省得遇到不良承包商而陷入泥潭。
DIY最吸引人的是那份创造性的劳动，用双手一步步打造出自己理想的家园，实现属于自己的美国梦。特别赞赏文学城里的女汉子们，追求个性和特色，她们晒出来的DIY照片，充满无限的自豪和喜悦，滿满的成就感。
许多人也知道，家装工程有监管的。市政府有一个部门叫House Building Planning Department, 其中有一部分职能就是对民宅的装修，改建加建，审批发放许可证，依法对工程流程和质量进行监管。那个Building code复杂繁琐一点儿不比税法逊色。哪些项目需要许可，哪些不需要，工艺材料规定得非常具体。一是考虑安全因素，二是确保工程质量。许多人一提到建筑装修许可证就晕，尤其对Building code不得要领。youtube 的教程大都教你如何去做，面面俱到，可很少讲到Building code 的具体要求。一般的装修师傅都搞不清楚对这些细节的要求，别说业余的DIY新手了。
最近自己想DIY做些装修。计划动工之前，我先走访一下本地政府房屋建发部的官网，了解一些许多人关注的问题。简单的说，室内外装修的工程，与水电气房屋结构，安全问题相关的项目，都要申请许可证。反之，表面的改进升级，则不需要。在圣荷西，这些项目是不需要许可证的：
1. 在不改变墙壁、管道或电气配置的情况下，对厨柜进行翻新或更换; 橱柜台面更换: 装饰瓷砖铺置。
2. 铺换地板，如地毯, 油毡, 瓷砖。内外墙油漆，贴墙纸等.
3. 家用电器维修，不改变设备原始批准的状态。
4. 断路器和保险丝的更换（更换主线断路器必须获得许可）
5. 电源插座的更换， 现有接线盒中的电源开关更换。
6. 水龙头或马桶修理或更换。
7. 屋顶维修或更换（面积小于现有屋顶25%），不涉及基本框架；12个月内不超过一次。
8. 窗户更换，不改变窗框。
9. 原有围墙更新，高度不超过7英尺的。新围墙要许可。必须测量地界，不可越出地界。
有些项目因条件而异：
1. 前后院地砖，如是一块平整的地面，没坡度，就不需要。如有坡度，那要做排水设计，那就需要许可证了。
2. 花园的洒水系统，院子里通电的照明灯，需要申请许可。
3. 院子里的工具房或小仓库，根据面积大小决定是否需要许可，在工具房里拉电装供水排水，另外申请许可。进出的水管，埋在地下深度要超过六英寸。
4. 车房前的车道，走道维修，有可能要许可证。
5. 砍树，我们这里规管很严，有专门的code。在路边或公众区域， 离地面4.5呎周径38英时以上的无论是死是活，或属于文物古树，都要许可证。违者罚款高达$1.5万, 古树$3万. 而且要补种树苗或缴城市绿化基金。
。。。。。太多，不逐一列举了。（注意，各地有所不同）。
热衷于DIY的朋友可以去看看。 我的感觉，许多看来轻而易举的事情，都是要申请许可证的。有些项目，还必须要雇用有专门执照有资质懂行规的承包商, 由他们去申请许可证，方可实施工程。例如加建改建，更换热水炉。
以前我和许多朋友一样，都不以为然，我自己家的事，你City管得着吗？所谓上有政策，下有对策，在美国也不少见。自己的小天地自己做主，一切完全取决于自己。时间长了才慢慢领悟到，在美国这还真不可置若罔闻。政府立了法的事，切不可忽视。一念之差，往往会带来意想不到的麻烦。我曾经因为自己更换一个出租房的热水炉，就出了问题。
那么自家装修，如果不向政府申请许可证，神不知鬼不觉地干了，一经发现，会是什么结果呢？是否会被罚款留记录？有后遗症吗？影响卖房吗？
某人在家干活，工程噪音扰民，有人打电话到建发部投诉。一查，这家人并没有申请任何许可证，于是派出督查员查看。发现工程涉及水电，立即责令停工，补办许可证。更多时候政府的巡查员开车路过，下车发现承包商没有张贴许可证，一问，没办。。。。房主将负担误工的损失，承包商也可能被罚，有执照的甚至吊销执照。
对有许可证的工程，政府会分阶段派人来检查，发现材料工序不对的，不符合安全标准的，会要求返工，甚至推倒重来，直到达标，或要求恢复原状。
当你想要加建ADU，向政府申请建筑许可证，有些地方会问你，以前装修加建是否有申请许可证？如果没有，补一下吧。补交检查费，是否罚款视情况而定, 情节严重的嘛，罚得很痛，每项违例罚款上限是$5000。你懂的。
据了解，有许可证的加建工程，政府会按规定调升房子的估值，来年地产税见长。没有许可证的加建改建，在卖房时，该项目的升级不能列入估价。政府不会直接干预。房屋检查员是独立的，行业的，不属政府的代表，他的报告会告诉买家，房子的问题所在。如有隐患，一般卖方会让价，或出资由买方完成修理。
房价由市场决定的，买方接受即成交。遇到房市火爆，抢都抢不到。一切AS-IS。
而另一方面，有安全隐患的房子一旦有事，保险公司有可能因此拒绝理赔，银行有可能拒绝放贷。
今年初，圣荷西市府为缓解居民住房紧缺，开放居民加建ADU, 对历史上擅自加建或把车库改建住房的，取消了罚款。并敦促房主补办许可，在检查员指引下，弥补缺陷，达到安全标准。听起来是一场难得的大赦，不知这对本文开头提到的房主是不是个翻盘的好机会呢？
（以上资讯仅供参考，以官方文件为准）
圣何塞无需建筑许可证的项目
https://www.sanjoseca.gov/home/showdocument?id=26083
圣何塞有关砍树许可证
圣何塞加建房的新规定
