本文投稿“北美地产学堂” ，所以与前面某篇博文有重复性内容
零售业(Retail)是通过经销商买卖商品或者服务的行业，那么首先能跳入我们脑海里的有哪些种类呢，也许你首先就能想起传统的大型连锁零售店，比如梅西百货 （Macy’s）, J.C.Penny， Nordstrom, Sears, Neiman Marcus或者一些在大型商场（Mall）里经常看见的连锁零售品牌比如J.Crew, Zara, Victoria Secret等等。之所以能先想起它们，正因为在我们已经几乎不逛这样的商店的同时，它们还能频繁地以一种近乎悲壮的方式出现在各种报道之中:
2019年将有9,300家门店关闭，零售业的末日景像
(Business Insider 12/23/2019) More than 9,300 stores are closing in 2019 as the retail apocalypse drags on — here’s the full list/
2019年是关店狂潮年
(Quartz, 12/19/2019) 2019 saw a dramatic spike in US retailers closing stores
可见早在疫情开始之前，电商行业的日益发展以及个性化的消费时代就已经慢慢削弱传统实体零售业相当多的利润空间，而到了2020年新冠疫情这只巨大黑天鹅的影响下：封城禁足，人际交往减少，线上零售额大增，亚马逊这类电商的股票节节攀升的同时，美国实体零售业也迎来了史上最惨时期，于是破产潮接踵而至：
5/9/2020, J. Crew正式宣布破产。
5/19/2020, 有着118年历史的J.C.Penny正式宣布破产。
9/7/2020 运营了近200年的Lord & Taylor正式宣布破产。
而正游走于关店狂潮或者破产保护前夕的还有Zara, Victoria’s Secret, Macy’s, Pier 1 Imports, Gap这些我们耳熟能详的名字。
于是在惊悚的标题下，正代表着零售业的下一场经济危机。
(Politico, 10/18/2020) The next economic crisis: Empty retail space
除开我们能想到的这些在疫情中煎熬的大中型门店，受疫情冲击更重的零售业还包括影院和健身房这两类。影院曾经是大家看大片的首选，约上三朋五友，抱个大罐可乐大桶爆米化，为2019年美国本土影院贡献了114亿美金的电影门票收入。而疫情之下，根据最新季度的财报，几大影院的营业收入下降了95%甚至达到将近100%，而几大影院的股票至今比起年初高点，还下降了约50%左右。相当于整个电影行业的股价被抹掉了约27亿美金。而电影院的正常运营需要的电影和观影者似乎都没有踪影：已经拍完的大片不愿意上映，因为有意愿走进电影院的人数不够多；但是没有大片排片，又只会导致更少的人群愿意走进电影院；没有拍完或者还没有开拍的大片也因为疫情不断推迟拍摄进度，所以疫情之后肯定会有一段电影的空窗期。健身房的状况也不是很乐观。在疫情发生之前，整个健身房的事业蓬勃发展，因为十年的经济大牛市，让人们的收入显著增长，然后也会刺激健身的需求，但是疫情袭来，健身房被迫关门歇业，即使现在某些州已经可以放开限制，也要求健身房必须控制人流，加大空间，增加防疫工作，但是普通民众去健身房的热情并不高涨，因为室内健身，戴口罩几乎不可能，就算健身房从业者给每个锻炼者制造出安全的空间，你还愿意在这样一个没有社交的泡泡里锻炼吗？
从上面可以看出，似乎一个线下实体店日益萧条，在线业务蓬勃发展的时代在疫情的推动下极速前来，亚马逊ebay购物成为了生活中的一部分, 连传统老店沃尔玛也加入了竞争，成为美国第二大电子商务零售商；奈飞（Netflix）一年增加了将近两千万用户，还有迪斯尼也在抢占在线点播的需求和业务；健身也是可以在家里完成的，zoom为代表的会议软件或者youtube的在线播放让你可以接触到全世界的健身教练，按照自己的时间来锻炼；甚至连任天堂公司去年10月发行的健身游戏“健身环大冒险”在疫情期间数度卖到断货。
如果大家就这样以为实体零售业已死，实体零售商业地产一蹶不振，现实也似乎并不是完成按照这样的剧本发展的。除开大型商场和大型连锁零售店的萧条，相当部分的零售品种和服务在疫情中还表现得不仅抗压，甚至比起疫情前还有增加。比如仓储大卖场 （warehouse clubs），以Costco为典型代表, 在疫情期间迎来了更多的会员和销量，因为疫情限制了出门次数，所以顾客在大量抢购各种生活必需品; 比如大型建材店，比如Lowes和Home Depot， 因为疫情限制了出门，所以美国人热情洋溢地在家里做些平时没有时间完成的修修补补工作，或者开辟院子，养花养菜，疫情期间几个月，美国大型的花菜种子公司都卖断了货；再比如宠物服务业，疫情期间本地的美国人排队四个小时等着宠物收容站开门领养宠物，大家都在家工作同时享受小宠物的同时也让宠物服务业忙得团团转，预约服务很容易就只能约到一个月以后；最为火爆的市场就是枪店了，疫情的高失业现状和社会动荡，让更多的美国人决定购买枪枝来进行自卫，从而推动枪支和弹药价格上涨了一倍有余。
疫情不是导火索，疫情更像催化剂。那些在疫情之前就不思改良经营策略以适应个性化，简约化和精神化的当代消费时代的零售业者，疫情只是压垮骆驼上的最后一根稻草而已。而那些早早就看到了趋势，引导了消费的行业老店新店，不仅扛过了疫情，还会在疫情后的时代做得更加出色，比如T.J.Maxx 这家打折神店，在美国有近四千店线下门店，疫情是对业绩有一些影响，但是对公司的现金流和运营方向并没有太多压力，因为他们知道购物不仅仅是购物，一成不变的产品摆放模式只会让人很快厌烦，所以购物变成了寻宝，去神店定期逛一逛是很多美国人的日常；Apple这样的高科技门店，有着商业地产单位面积最高的销售额，因为你发现这里有着绝佳的购物体验，一对一式的服务，产品展示，测玩，购买，一站式完成；Target公司也早早在电子商务上布局，线上线下结合，所以疫情期间整体销量不降反升。而且随着疫情的好转，疫苗的逼近，受劳动力和物流限制的在线零售业务也会导致消费者容忍度的下降，实体店的业绩恢复只是时间问题。
我们还可以换另外一个角度来看美国零售业的发展和受新冠疫情的影响，比如零售商业地产的拥有者：两款代表性房地产信托基金，即REIT，这样的大型基金靠发行股票向大众融资，然后购买各种商业房地产项目，侧重于零售业的这两个基金，其中一个叫做National Retail Properties, 另外一个叫做Realty Income，前者管理着价值60亿的资产，后者则是207亿，那么观看他们的季度财报可以从某个角度来还原零售业的现状。
首先正如我前面所说，零售业分成很多不同的各类，那么基金拥有的地产项目也是分散的，在14个小类里面，包括我们提到的受疫情重创的影院，健身房和大卖场；也有很安全很抗压的便利店 ，药店，汽车服务，家居或者仓储式卖场。根据财报，疫情最深重的三到五月，最受打击的大型购物中心的收租率确实降低了惊人的40-50%，但是在解封之后的七八九月，即使是大型购物中心的收租率也已经上升到80-90%的合理范围内，所以今年二季度停发的分红也已经在第三阶段又开始发放了。另外虽然受投资者信心的影响，REIT的股价还在年初的最高点的7折附近，但是这些大型基金的资产负债表非常健康，流动资金非常充足，安全抗压的资产也可以帮助受到打击的资击顶过疫情这个难关。
那么即使是那些已经破产或者还在苦苦挣扎的大中小型零售店，重新改良它们的用途 （adaptive reuse）也就是面对新形势的一个痛苦而艰难的转型。痛苦而艰难，是因为一般这样的门店要重新改变用途都是非常不容易的，要重新设计装修招租，但是转型也是非常必要的，比如大卖场改成亚马逊这样蓬勃发展的电商兼云计算公司的仓储中心或者数据中心，或者许多厂房改成大型公寓，配合现在低利率的市场环境，和联邦州以及所在城市的多重税务优惠刺激下，大型商业地产的投资者正在利用这次危机也是契机非常积极地向未来布局。
参考报道：
https://www.businessinsider.com/stores-closing-in-2019-list-2019-3
https://qz.com/1771909/2019-saw-a-dramatic-spike-in-us-retailers-closing-stores/
https://www.cnbc.com/2020/08/08/dire-outlook-for-cinemas-as-coronavirus-resurges-in-us.html
https://www.cnbc.com/2020/09/29/coronavirus-movie-industry-studios-move-blockbusters-audiences-stay-home.html
https://www.politico.com/news/2020/10/18/next-economic-crisis-empty-retail-space-429994
https://newsvibesofindia.com/global-fitness-industry-hit-hard-by-covid-19-pandemic-34105/
https://seekingalpha.com/article/4378423-this-is-no-2008minus-2009-for-reits
https://www.fool.com/millionacres/real-estate-investing/articles/retail-reit-rental-collection-rates-continue-improving/
https://commercialobserver.com/2020/10/adaptive-reuse-is-the-future-of-commercial-real-estate/
https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2020/10/19/reusing-retail-real-estate-that-has-been-impacted-by-the-pandemic/#4e3686682e37
