淘粪二十年风雨夜归人十，柳暗花明

下面是前九篇题目

最后这篇较长，已经压缩删减，原定十篇结束，不再多写。

零八年金融危机股市房市崩盘之后，银行业一下子收紧，贷款难度大增。自住房0头款现象不复存在，放5%-10%也未必能通过，收入不够，信用差，工作不稳定的要放更多头款。做为投资出租房借贷款更难，最少要求百分之二十五，有的要求百分之三十以上做头款。而且最多借六笔款，像我以前借到十八笔钱的事情已经没有可能。银行的自律，将一些原本没能力买房，不该买房，又不知天高地厚的人当在门外。

有些人担心目前的房市和08年崩盘前相似，其实没有可比性。上次房地产崩盘前，银行像妓女一样没有节操，裤腰带随便解开，很少或者根本没有头款也敢借钱，不少房子已经没有净值equity或者很少，即使walk away也没有多少损失，目前这个情况基本没有。

现在的南加州房价上涨仍然是处于良性循环阶段，因为房租上涨也是同步进行，房租上涨的基础是最低工资的上涨，麦当劳，沃尔玛，target这样的低端打工市场已经十五块钱一小时了。房价上涨有可能存在人为炒作因素，财大气粗的会拥有多个房。租房市场不会，没有人同一个地方同一个时间同时租两三个房，除非用来包二爷养小三，几率非常小。房价崩盘后恢复并超过08年前的水平也就近两三年的事情，而房租早已经扬长而去，差不多可以翻倍，也就是说现在的租售比好过08年前很多。

什么叫良性循环?最简单的办法就看看租房市场是不是同步进行，也就是供需关系。就凭这一点，还想等房价再来一次暴跌进场，可以说是缘木求鱼，白日做梦，起码别梦想近几年发生。房价可能会停滞不前一段时间，或者小幅度下降，这样的情况多为房价上涨过快地区。前两次崩盘的诱因是严重的供大于求和银行乱放款，下一次崩盘是什么诱因没有人知道，历史可以是惊人的相似，但不会重复。

最常见的投资方式一是债券，二是股票，三是房地产。遇到大的通货膨胀，债券就是养活孩子不叫爹，白干！股票不懂，涨涨跌跌，太费脑仁，不做评判。和前两个相比较，区别在于房地产有使用价值，有使用价值的东西比较容易判断出是不是产能过剩。住房是生活中必不可少的一部分，衣食住行，没听说过衣食股行。衣食住行中的三项都可以通过技术革新手段降低成本，而土地的不可再生性很难让房价降下来。别跟我说什么三D造房技术，造房子必须有土地，不可能是空中楼阁。而且越先进的东西，维修更新成本越高。房价降下来的主要原因是人口流失，美国中国不管哪里都会出现被抛弃的鬼镇，房子会一文不值。

房子是用来住的，不管是自住还是租房。如果一个国家一个城市一个社区，人人都有属于自己的房子就不存在房地产投资这个现象。越是自由发达国家自住房的拥有率越低，特别是在大都会地区。发达就一定促使人口流动，工作生活的不确定也就让人不确定要不要买房子，更多的人去一个陌生地方是买不起，美国有将近百分之四十的人租房子住，包括外来人口，而南加州橙县租房人口超过百分之四十五，北加州旧金山更是超过百分之五十五租房子住。这个比例只会增加，不管谁上台也改变不了这个事实。这也注定了在美国搞出租房生意，钱景看好，大有可为！房地产是地域性问题，还是强调一下只对眼前的南加州有发言权。09年花了很多精力时间去外地看房，三次赌城，两次佛州，一次德州，这几个地方的房子便宜的要死，最后还是放弃。远程投资，鞭长莫及，最关键是没有manpower。远程投资或许别人可以考虑，我守着南加州这块宝地，吃着自己碗里还盯着别人的盘子，就有点舍本逐末，舍近求远了。

事实证明南加州的房地产的回暖获利要好过这几个地区，目前的南加州房地产上升趋势仍然很明显，当你犹豫是否等到机会再进场，房价却不让你等，现实是柳暗花明又一村。

时常有人来讨论挣到几个米可以退休，在南加这里，手里只要有一两个房收租，对于退休后也是有不小的补助。有五个以上的房，基本上不用怕被雷。有超过十个房(single family and condominium混合计算)，随时可以炒老板的鱿鱼。你就是赚到几个米，十几个米也会坐吃山空，立吃地陷。遇到个通货膨胀，存款缩水只是瞬间。存款像是块美丽的蛋糕，摆在哪里非常漂亮，切一块就少一块，偶尔吃一块解解馋。宁为鸡口，勿为牛后。房子是摇钱树，初期阶段容易夭折，收获也少，要精心栽培。细雨湿衣看不见，闲花落地听无声。根深叶茂之后会不停的结果，你不必吝惜的去吃。一色湖光万顷秋，有着说不尽道不完的魅力。房价和房租在南加州双增长不会是悬念，只需要看看人口普查预测就能得出结论，是必然！今天的南加房地产市场虽然已经高起来，仍然会继续攀升，山高自有客行路，水深自有渡船人。潮平两岸阔，风正一帆悬。

我对房地产上涨的感觉从来没有像现在这样好过。九十年中代末期第一次崩盘是严重的供大于求，也拖累租房市场，根本看不到曙光。刚进入房市两眼一抹黑，傻小子睡凉炕，全凭年轻火力壮，没有过多奢望，没想过房价房租会今天这个样子。只期盼30年贷款还清后，没了负担，能比别人早几年退休。08年后第二次崩盘是银行乱放款，对租房市场没有影响。有了第一次崩盘的经历，知道房价一定会反弹，期盼着曙光。目前状况是看到曙光就在前面，疫情期间政府印了几万亿的钞票，就算很少部分流入房市，这得要多大的需求量啊?

重要的事情再次啰嗦，房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一！几年前我就在博文里提到过，美国的通货膨胀率一直维持在一个平稳合理的水平，温水煮青蛙，大家不在意。一旦出现像新冠疫情这样的突发事件，马上就影响到市场和经济，并造成通货膨胀大幅度增加，靠打工辛辛苦苦存款瞬间缩水，欲哭无泪，屎都顶到肛门再想放屁就来不及了！而手里已经握住不动产者便是躺着赢。

疫情期间眼看着房价上涨日新月异无法行动，不敢行动。一打完疫苗，立马杀奔现场，几个月来连续下了五单，每单$40万-60万。前几篇提到过，投资房地产和股票相比较是杠杆和税务上的优势，目前是卖方市场，卖方牛逼哄哄，在条件相同情况下，不愿意贷款买家，因为在escrow的时间长，如果贷款不批准则要重新来过。所以，我全部用现金去砸，快刀斩乱麻，先抢到手再说。事实出乎我的意料，现金也抢不到，贷款就更难了。就在写本文时，终于拿到一个，已经open escrow，15天过户，另一个on the way。

从最早一个投资房到现在已经超过25年，折旧27.5年即将用尽，新买到的房又可用折旧去抵税。等闲下来后，如果有必要再去贷款，利息抵税从开销走掉。当然，已有的房产这辈子够用，现阶段没什么急迫感，贷不贷款再说，先把手里的钱花出去。

有富人就有穷人，富人赚穷人的钱，穷人挣富人的钱，一字之差有本质区别。赚包括了盈余，也就是所谓的剩余价值，挣只是得到该得到的一部分。一个地方只有穷人很有可能，穷人不需要富人一样可以生存。而只有富人就称不上是富人，富人没有穷人的衬托就显不出其富，有富人的广厦豪宅就有一定有穷人住的陋室空堂。湾区房地产再牛逼，奥克兰也是马尾巴穿豆腐提不起来。穷人买不起房，也要有地方住，奥克兰有近百分之六十的人租房子。所以，房地产投资，特别是出租房生意一直会持续下去。至于在美国发生斗地主分田地，实行共产主义，或许是非常久远的事情，我不认为我们的有生之年可以看到。

古往今来，书中自有黄金屋，书中自有颜如玉的观念在龙的传人里根深蒂固。我们这一代老留学生为了爬宝塔尖，漂洋过海，历尽艰辛，其目的不外乎为了追求更美好的生活。即使读到博士博士后，绝大多数的博士也是把学位作为谋生的手段。当然，其中的个别人会成为各行业的栋梁，社会上的精英。其他更多的人读书不过是在为了将来谋求一个好一点的职业，即使是湾区高薪码工，也是为了养家糊口而已。学而优则博士，敏而聪且赚钱。

不论过去，现在，以及将来，从社会到家庭，教育者和被教育对象，哪怕是小到为了谋生的一技之长都会有系统的课程，却没有教授怎样去做地主。我们华人当中有不少人拥有产业，也许靠收租为生，可以衣食无忧，但我们的下一代却不以为然，甚至不肖一顾，嗤之以鼻。人家要上哈佛，耶鲁，斯坦福大学，有着远大的理想。其实我们当中的地主也曾这么一路走来，或者有过不同的理想。当你坐在高等学府的课堂里，脑子里想到的不会是将来怎样靠收租为生，而是梦想成为专家教授，这个师那个师的专业人才。

当你人到中年，职场半坡，每天朝九晚五，日复一日，年复一年，路遥知马力不足，日久见人心叵测。此时此刻终于明白，理想要向现实屈服，不管哪个行业能做到出人头地是那样的艰难。虽然理想很丰满，但是现实很操蛋，心比天高，命比纸薄，五花八门的理想也许最后归结于有一栋自己理想的房子。

世界上最容易的事情莫过于撒尿擦屁股，磨蹭时间，与其逃避现实不如笑对人生。如果你有心进入房地产，目前状况不能等，哪怕先用自住房练手，金窝银窝也不如属于自己的屎窝。生活随工作，随遇而安，安定下来后，自住房越早买越好。已经有自住房，看看利率值不值得重新贷款，或者把净值抵押，拿出钱来，做其他投资。现在利息这么低，别浪费了，更别浪费时间。最是人间留不住，朱颜辞镜花辞树。也不要计较一城一地得失，不成功便成精。当然，不能盲目跟进，要作功课。总不能一看到古佛青灯便剪掉头上的三千烦恼丝，弄不好姑子没做成，还耽误了嫁人。

我一点不否认投资房地产会遇到许多麻烦事情，而且不可能像投资股票，鼠标一点就赚钱。正因为不能急功近利和诸多的麻烦事，才会让许多人打退堂鼓，避开绕行。在开始阶段很不容易，看房、买房、贷款、交易、修理、出租、管理、赶人等等一大堆事情可能发生在一个很短的时间点，吃黄豆喝凉水屁事不少，犹如淘粪，也没有规律可寻，钱难挣屎难吃。但是房地产里的问题都属于具体问题，凡是具体问题就有解决之道，解决之后便轻车熟路。

赚钱有各种办法，不能保证任何一种办法绝对赚钱不赔钱，只能说投资房地产赚钱是大概率事件。有几个破房子就是摇钱树，如果能到达一定数量，不上班还能有钱花，可以尽早地拿金钱去享受自由和人生。还是要强调一下，房地产是地域性问题，我只以南加州为例，房子是给人住的，还要适合居住，您非拿穷乡僻壤或者加州死亡谷来说房地产我也没啥办法。好言难劝该死的鬼，对于淘粪工不屑一顾的人，说再多也没用。

做地主，不是适合不适合，而是敢不敢去做；
读博士，不是敢不敢去读，而是根本读不成！

房地产重于实践，踏踏实实去做就行了，至于听讲座啃书本读鸡汤文基本上没什么用处。况且著书立论的所谓专家大师，很可能从没有搞过房地产，坐而论道，纸上谈兵，自己屁股上流脓却在给别人治疗痔疮，屎壳郎趴城门假充大铆钉。

人们常说成事要靠天时，地利，人和。房地产行业更加简单明了，天时是指机遇，最难判断，可遇不可求。蠢猪遇到天时也会上九天揽月，错过天时则下五洋当鳖。但天时是个子虚乌有的东西，都是马后炮证明是天时，现阶段看零八年后是天时，若干年后看今天是不是天时还很难说。绝大多数人在天时面前踌躇不前，失之交臂。至今思项羽，不肯过江东。时过境迁，悔之晚矣。若待上林花似锦，出门俱是看花人。

地利容易理解，房地产靠人口支撑，哪人多往哪去，了解好本地人口增长趋势以及可供开发土地状况就行了。在人多地少的大都会地区淘粪，裤裆里的黄泥，不是屎也是屎，可以放心大胆的淘。东风夜放花千树，宝马雕车香满路。众里寻她千百度，蓦然回首，那房就在闹市拐弯处。

人和就是个人能力，你吃的下几碗干饭，最能够自己掌控。相对玩股票只需要动脑子，房地产是功夫活，相同口味的饭要没有厌烦的吃。黄沙百战穿金甲，不破楼兰终不还。

天时可遇不可求，地利也不是任何地方都具备，人和不可逆天时弃地利。静候天时，俯察地理，中晓人和。三项有其一，起码不会输；有其二，一帆风顺；三项全占，盆满钵满。

赚钱是为了活着，活着不是为了赚钱。我追求人身，时间和财务这三个自由，金钱是实现这三个自由的必要条件。赚钱不是目的，是为了实现心中之目的一种手段，除非你的目的就是为了赚钱。我的目的是游山玩水，周游世界，去想去的地方，在旅途中享受人生，生能尽欢，死亦无憾。

我们喜欢旅游，除了参团等到老时再说，其他方式包括自助、自驾、火车、邮轮都喜欢。但是我们追求旅途中的安全、舒适、省心、享受这八个字。另八个字是危邦不入、乱城不游。世界上没有什么地方一定要去，而家则一定要回。邮轮旅游最能实现安全、舒适、省心和享受，从人到中年就开始坐邮轮，每天看到太阳从不同的地方升起，心情好极了。大洋大海，浩浩淼淼，水天一色，一望无际，让人少了那份追风逐月，轰轰烈烈的浮躁；多一点饱食终日，无所用心的安逸。

二十年前坐邮轮还比较稀罕，正式晚宴摆十副刀叉羹勺，非常讲究。也能品尝到松露，鹅肝酱，鱼籽酱等名贵食材。仅仅十几年时间，邮轮上的餐饮水平呈断崖式下降，想要吃些高档次菜肴就不得不去付费特别餐厅。另一方面，邮轮市场突飞猛进发展，一艘艘十几二十万吨大型超大型邮轮下水，现代邮轮已经不是什么高大上的东西。旧时王谢堂前燕窝鲍鱼，飞入寻常百姓家常便饭。当然，邮轮分主流邮轮和豪华邮轮，绝大多数的人坐过的是占市场95%的主流邮轮major cruise line，和豪华邮轮luxury cruise line有很大的区别。豪华邮轮欧洲行程凉台房一天约一千美元花费，不是您想象的那么无聊。邮轮也不是老年人的专利，什么年龄段都有汇聚，窈窕幼齿，青春少妇，资深美女，不老妖姬。

有些人从没有坐过邮轮，就像从没有做过房地产，却偏偏喜欢先入为主，张嘴就喷，以为做地主整天就忙着给房客通马桶，以为穷人才去坐邮轮。没吃几两煎豆腐不可称老斋公，从未经历过的事情，您最好去经历几次再开口说话，见识见识一下什么是豪华邮轮，住住套间房看是什么体验。虽然我们坐过的次数不能算少，但也看和谁比较。曾经在公主邮轮princess上有过一次评比，问鼎的一对夫妇坐过134次，以平均每次10天计算，相当于连续好几年在海上漂流。在Oceania结识一对温哥华夫妇，光这家豪华邮轮就坐过22次，所有的六条船坐遍了。这就不光是财务自由可以做到，有钱还要有闲，而且要闲的蛋疼。醉觉乾坤大，闲知日月长。所以我追求的是三个自由，而不仅仅是赚钱。我所要的铁饭碗不是吃饭有保证，而是在世界上任何地方都有饭吃。

一提邮轮，吃就是个绕不开的话题。天行健，吃货以自强食不息；地势坤，吃货以厚肚载食物。邮轮上还总想保持孙悟空的身材而小肚鸡肠是很吃亏的。面对美食，唐三藏也会忘记清规戒律，嘴巴里含着块红烧肉，好吃的说不出口。最好像沙和尚那样任劳任怨，默默耕耘。您要是有猪八戒的胃口就别顾忌斯文扫地，四只八只龙虾下肚就看您的本事了。您过着猪八戒的日子，就别再惦记着孙悟空的身材，身材是个神马东西?还能吃了不成！当然，您即使吃成个猪八戒，也还是要像孙悟空一样用两条腿走路。对于女士怕胖长肉也要往好处想，要是长肉发胖在合适的部位，没成为柿饼脸、没成为水桶腰、没成为大象腿、而成了波霸奶呢？没成想，一两个星期邮轮结束后，卧槽，衣服又瘦了！

人的一生来也匆匆，去也匆匆，成不成功，转眼成空。神龟虽寿，犹有竟时，人生也是旅程，早晚要驶向终点，我就是想多停一停，多看一看，在人生的旅途中尽量多停留几站。黄金难买少年时，人无两度再青春。我俩希望在有生之年，终日长程复短程，一山行尽一山青，自己规划的旅行之路就是跪着也要走完。一直走到古木荫中系短蓬，杖藜扶我过桥东。几时归去，作个闲人，洗尽铅华，落尽浮尘。

系列收束，谢谢阅读

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