一晃定居多伦多20多年了，渐渐的对加拿大的生活从当初的文化冲击，各种新奇，各种不适应，到现在见怪不怪，习以为常，甚至享受其中。加拿大法律健全，人与人之间友善平和，生活虽然不易，整体上可以说还是和谐顺畅的。这也是我们离开家乡来到这里生活安居的初衷。记得当初有个非常大的感受就是，在加拿大这样成熟发展的社会，生活中的各种事情，各项安排，到各个行业的工作流程都有一定的程序和规则。看起来非常死板笨拙，效率低下，一板一眼，没有灵活性。日常各种排队，从汽车加油，消费付款，到银行取钱，看病检查等等，加拿大人总是不慌不忙按部就班。就连过马路都可以看出来，不慌不忙迈着方步，走在人行道上的肯定是加拿大本土人士；而不自觉的加快脚步，甚至一路小跑的十有八九是新移民。像我等从小在只争朝夕的环境下长大，遇到不知灵活变通的加拿大人，总不免感到一种令人急躁的挫败感。但是时间久了，渐渐发现，尊重规则，遵守秩序，有的时候可能会花费时间，但从整体看更是避免了由于貌似高效带来的混乱所产生的附加成本，整体效率反而更高。
初秋的一天，我收到一位老客户汤先生打来的电话。几年前他和太太麦女士买了一个独立屋，分租两个卧室给留学生。现在终于付清了房贷，计划再买一个公寓做投资房，并且租客都找好了。虽然这么多年没有联系，但是他们一直关注着我，从路牌广告上确认了我的电话就直接找了过来。
“兵啊，我们要买个投资房。虽然许久没有联系，但是经常看到你的招牌。要买房子了，觉得找你会踏实。”
“好啊，汤先生，明天我们见个面聊一聊。”我满怀激动，期待着与他们重逢。
汤先生依然像以前一样干净整齐，工装裤，淡蓝色衬衫每一粒扣子都扣得非常严谨，体型也没有什么变化，只是头发有些花白。麦女士也变化不大，仍旧非常的谦和礼貌，夫唱妇随的样子。
“嗨，兵。许久未见，我们不好握手，只能碰碰胳膊肘啦！”汤先生热情有礼，用流行的正式碰肘礼代表开心的情绪。经过交谈了解了他们目前的情况后，根据他们的预算，我建议他们入手在市中心位置公寓，不仅便于管理，升值空间也比较大。“我们有一家朋友，需要尽快入住，所以房产交接越快越好。”汤先生继续补充他们的要求。
“好的，我来帮你们。今天要看的几套都是空房，卖家也希望尽快交房。你们随时告诉我你们对房子的看法，我选择房子的时候就会有针对性。我们交流得越充分，就越快找到合适的房子。”
经过半个月的看房，选房，汤先生夫妇终于发现一套符合心意的公寓。两室两卫单车位，装修八成新，卫生间，厨房，地面，墙壁，电器，灯具全部个性化更新改造。几轮谈判之后，卖家终于同意了我们的价格以及交房日期；我们保留验房条件，审阅大楼管理文件两项条件。
“兵，我们下一步怎么做？”汤先生很满意，希望尽快完成交易。
我向他们夫妇详细介绍签约后的需要操作的程序和步骤：
“我给你一份房产交接流程图，按照程序进行就可以。我们的合约是有两个条件保护我们的。首先要请地产律师审阅大楼管理文件；另外我们要在5天之内请验屋师验房。如果这两项有问题，我们可以和卖房协商甚至解约。”
背景知识
共管公司管理文件即“Status Certificate” 。对于所有包含共管范围的 Condominium/Condo 物业，不论在新房过户或者二手房下 “Offer" 的时候，律师和业主都要仔细阅读和理解这份文件的内容。尤其是在二手房买卖中，这份文件可以起到决定性的作用。和贷款条件一起，“Status Certificate”管理文件需要同时作为购买二手房 Offer 的条件(Conditions)之一。拿到这份文件的最新报告需要花费约100加币，由卖家付费，通过共管物业的物业管理办公室在3-10个工作日内拿到。买家通常在买房 "Offer" 条件里要求卖家在10个工作日内提供“Status Certificate”，买家的律师负责审查这份文件，确保共管的物业不存在重大的资金问题、债务、或者法律责任。只有当买家及其律师对“Status Certificate”的管理报告满意和确认之后，才可以取消这个条件。如果买家不满意报告中显示的重大问题，就可以取消“Offer", 要求退回定金Deposit。
作为买家及其律师在“Status Certificate”中主要要关注以下内容 ：
?共管物业的管理公司信息和负责人信息 （CONDOMINIUM CORPORATION INFORMATION AND CONTACT）
?共管物业管理费 （COMMON EXPENSES）
?评估和费用调整 （SPECIAL ASSESSMENT）
?费用预算 （BUDGET）
?储备金 （RESERVE FUND）
?法律程序和索赔（LEGAL PROCEEDINGS, CLAIMS）
?变更物业管理费的业主协议书（AGREEMENTS WITH OWNERS RELATING TO CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS）
?共管物业的出租单位数量 （LEASING OF UNITS）
?共管物业相关的所有重大变更（SUBSTANTIAL CHANGES TO THE COMMON ELEMENTS, ASSETS OR SERVICES）
?共管物业的保险（INSURANCE）
?And More....
通过这份管理文件，买家就可以真实有效的了解物业的整体情况，管理费的准确信息，资金的管理以及是否存在需要业主分摊的其他费用和责任，物业管理的各项要求和限制等等。
“我没有合适的律师，能否帮我找一个？”汤先生问。
“这是我合作很久的律师名单，你可以联系比较一下，选一个适合的合作。” “这里还有4个验屋师，华人西人都有，你们也需要尽快联络确认。”
“我们明天就确定律师，然后告诉你。”
“至于验房，我们能否自己验？公寓本来很新，屋主又重新装修过，我觉得没什么问题。我自己再仔细一些，不会有事的。公寓楼验房，花几百块钱，没必要。”
我提醒告诉汤先生：“根据合同，验屋要请专业验屋师。如果你们放弃这个权利，完全没有问题的。但是你们自己验屋，法律上是不支持的。”
“我们还是再仔细看一遍房子吧。总是觉得花这笔钱不值得。”汤先生与太太商量后告诉我。
于是，我们安排了第二天再次看房。“我上网查了一下验房的步骤，已经打印带来了。我们会按照步骤，逐个检查。”汤先生拿出了一份打印好的表格。以前我也遇到过这种情况，鼓励他们道：“你们是有备而来啊。按照你们的方式来。我虽然不是验屋师，但是跟着验屋师验了不少的房子。如果发现什么问题也会提醒你们！”
我和汤先生夫妇仔细查看了屋顶，墙壁，卫生间，厨房，上下水系统，以及厨房电器。感觉卖家是非常认真地生活在这个公寓里，没有发现常见的渗水，发霉，需要修理的电器。“咱们这样看了一圈，没发现什么常见问题。”我把我的看法告诉了他们。
“同意。我们自己再按照打印的列表再检查一遍。”汤先生说。
“兵，你看冰箱表面。你那里看不见，要从我这个角度，对着灯光看，是不是有个划痕？”汤先生一边用食指轻轻碰触着冰箱门的把手旁边的一处，一边喊我过去，保持手指不动。
“兵，你看这个百叶窗的合页，上面的那个，它的轴是不是冒出来了？”汤先生伸着胳膊，直指卧室大窗的左上角。
“把百叶窗开关一下，试试有没有问题？”我建议道。百叶窗开关都可以，可能合页的轴突出了一些。
“兵，洗衣机的水阀距离洗衣机太近了，手不好伸进去，很难操作。”
大约花了一个多小时的时间，J夫妇把这套800尺的公寓的仔仔细细查看了一番，我说出我的看法：“根据我的经验，我们发现的这些问题，应该是设备的正常损耗，没有影响设备的正常工作，而且短时间内不会造成设备损坏。我认为是正常的，不知道你们怎么想。”汤先生夫妇同意我的看法：“这些倒是经常看到的。我们可以接受这个房子。”
下面就该请律师审阅大楼管理处文件了。
汤先生说：“我们就用离我家近一些的律师山姆吧。”
律师山姆的效率非常高，两天就完成了管理出文件的查阅并向汤先生解释了所有相关内容。汤先生在给我的短信中回复，管理文件审阅已经通过，我们同意出具一份取消所有条件的确认书给卖家。至此房屋的买卖合同正式确认完成。
交房前的星期一，汤先生打电话找我，预约最后一次看房，以便最后检查一下房子是否完好。因为是星期五房产交接，最后一次看房约在了星期四下午2点。又问：“我们对交接房产不熟悉，到时候，你会来帮助我们吧？还有，我的租客朋友周一就要入住，需要准备什么？”
我回答：“房产交接当天律师楼会在下午通知你们拿钥匙，交接就正式完成了。你们拿到钥匙，再检查一下房子，设备是不是都正常。如果有损坏，立刻告诉律师楼，告诉我。然后律师楼会帮助我们解决后续问题。”
我继续回答关于租客的问题：“租客搬家的事情要同大楼前台联系看看他们有什么具体要求，可能要提前预约电梯，登记等。据我所知这个楼会要你提供支票做抵押金。他们通常有标准工作程序。”
“我完全不明白了。”汤先生要弄明白所有细节：“怎么登记？找谁？需要哪些文件和证明？谁办理预约电梯？什么程序？。。。。。。”
这么多有关细节的问题，也一下子把我问住了。“每一个大楼的管理规定都不一样。管理公司会告诉你们怎样的程序。”
“不知道后续程序，我们应该怎么准备，怎么做呢？”也许是一段时间以来比较紧张忙碌，太多的事情和头绪堆积在一起，汤先生似乎有些慌乱甚至恼怒。
“别急汤先生。拿到钥匙后，你们直接找管理公司办公室，按照他们的指导做就好了。你们也不用紧张，管理公司就是为住户服务的，会解决你们和租户的问题的。”我理解汤先生的这种焦虑心理，一般会发生在即将独立面对陌生环境的时候。
“可是我们也不知道该准备什么，到哪里找管理公司，他们会要求什么呀。还有，我们的租客周一就要入住，还要租客做什么事情，我们什么都不知道。”汤先生有些发泄地抱怨。
“放松些。这样吧，我让我的助理克里斯带你们周四做最后检查，再领你们去找管理公司办公室。你们需要的话，克里斯也可以帮你们周五办理房产交接。如果有问题，随时可以他或找我。你放心吧，无论有什么问题，我都会帮你的。”我知道，我的承诺会给汤先生夫妇极大的安慰和信心。于是我仔细交待克里斯要完完整整，不遗留问题地帮大江夫妇完成所有交接工作。
房产过户日当天，即周五上午，大江来个电话，夸奖了我的助手：“克里斯真是很帮忙，跑上跑下，已经找到管理公司。他还答应下午过来帮助交接房子。”然而话锋一转，开始吐槽：“这里的管理人员真是够呛，接二连三地怼我。要什么我家地址，租客的信息，还要我的空白支票，乱七八糟的，也不知道要做什么。我们根本没有支票，要订购支票需要一个多星期，哪里来得及交接！再说，也没有人告诉我要准备这些东西呀。这个律师应该告诉我所有手续吧，他们很不专业！。。。。。。”
我试图让汤先生冷静下来：“每个大楼的管理程序都是不一样的。只要与大楼管理公司接洽上，管理公司会按照程序告诉你们怎么做的。有什么问题，与他们商量就可以。我相信，你把你的情况告诉他们，晚一些提供支票是可以的，实在不行就到银行临时打印几张。律师也有律师办案程序，到哪一步，需要如何进行，律师楼都会告诉你们的。只要按照他们的要求做，把程序走完就可以了。”
“好吧，先这样。”汤先生满腹不平撂下电话。
下午晚些时候助手克里斯告诉我，已经帮助汤先生夫妇完成交接，也带他们检查过房子，屋主的注册登记也完成了，一切都好。并且向管理公司讲明，租客马上入住，需要预定下周一的电梯。下一步，汤先生只要向管理公司提供所需要的各种信息就没问题了。我给汤先生发了个短信，恭喜他们顺利拿到房子，也请他们放心，如果碰到问题，可以随时找我。
一夜无话。星期六中午汤先生急匆匆打来电话：“土地转让证明是什么？大楼一定要这一份文件。”我知道这份文件是房屋过户的证明文件。“律师应该已经给你了。你查一查。”
汤先生怒气冲冲：“律师给了我们一大堆文件，找不到什么土地转让证。我打电话给律师，他们说已经发电子邮件给我们了。我们检查所有的附件，都没有找到。TNND，这个律师太够呛了！”汤先生有些控制不住急躁情绪，国骂都出来了。“大楼管理公司也混蛋，把我们推来推去，让我们找律师。律师说发邮件了，我们又找不到，现在怎么办？”
“我来联系一下，稍后告诉你。”我赶紧问律师山姆，请他发给我一份。山姆很配合，马上转发给我。我打开邮件，看到律师以前已经发给汤先生夫妇3次了，这一次转发给我，同时又第四次发给他们。我找到土地转让证，发截图给汤先生，然后打电话给他：“看到截图了吗？把图片给管理公司看就可以了。还要什么吗？”
“到时候再说吧！”汤先生匆忙挂机。
第二天又收到汤先生电话，急不择言：“管理公司订电梯，一定要押金支票，现金都不行。租客明天要用电梯，怎么办呢。我跟他们商量，他们说按规定只能是支票。”
“这个规定是对的。因为用完电梯之后，还要退还给你们的。支票便于管理，现金的话比较不安全。现在你有几个办法：第一，到银行打印临时支票；第二，到银行买一张现金支票；第三，问问租客是否有支票，可以做押金。”“好的，好的，我赶紧问问租客。”汤先生匆匆忙忙地离开。
电话安静了一天，直到星期一下午传来汤先生疲惫的声音：“我这边一直跟租客忙到现在，好几个小时了，还没开始搬。我要上班，就让租客自己继续办吧。这个大楼管理公司真是不怎么样。预约好的电梯，什么时间不到啊，不要磕碰啊，损坏要赔偿啊，罗里吧嗦，慢慢腾腾，又要找人，又要填表，故意为难我们。律师也不专业。我太太的电子邮件居然有个字母写错，所以她没有收到邮件。我又翻了我的邮箱，谁知道都在垃圾邮箱里。律师前台特别差，回答问题就像挤牙膏一样，问一点说一点，不问就不告诉。以后再也不用这个律师了。整个过程都是坑，无论是银行贷款，管理公司，还是律师楼。只有你这里还专业一些。”
非常不容易，只有我得到了汤先生先生的肯定。
不知道律师怎么得罪汤先生夫妇了，打算过两天问问山姆。没想到，刚放下汤先生的电话，律师山姆的电话就来了：“嗨，兵。先说一声抱歉哈。可能刚刚交房的客户汤先生对我们不太满意。先说一下，过户手续已经全部完成，不会有问题的。如果万一发现有遗漏，随时找我们，我们肯定负责到底！说一下汤先生对我们不满意的地方，主要有两点。第一，是不满意前台的接待工作。我已经对汤先生正式道歉了。前台是为我工作的，所有回答的内容都是我授权的，所有责任都由我来承担，就不要纠结我的前台了。第二，给汤太太的电子邮件写错了，完全是我的疏忽，我也向汤先生夫妇正式道歉了。不过，所有邮件都是同时发给夫妇两个人的，汤先生应该能够及时接到我的邮件。他们夫妇之间的沟通可能不太充分，没能尽早发现邮件地址的拼写错误。”
“这种文字上的错误在任何时候都可以发生，连法庭判决文件都有可能有失误。兵，你知道，这里的法律是承认这种失误的，只是要求及时纠正。汤先生非常恼火，揪住这个失误不放，我为这个失误已经道歉四，五次了。我告诉汤先生，我认为我为这个失误道歉已经足够多了，这个事情在我这里到此为止。如果有后续的，或者其它的问题，该我们的责任，我们继续负责。”
我认可律师对这件事的处理方式。作为老板直接面对问题，不把责任推给下属雇员。
无论如何汤先生从买房到出租的事情到这里暂且安顿下来了。虽然交割过程中有一些小插曲，但是好事多磨，最后结果如汤先生一家所愿，都一一实现了。
我很能理解汤先生的感受，这种情况出现并不少见。尤其是第一次尝试投资买房的朋友经常会遇到一些新的状况或难题，并由此产生一些不愉快的感觉。幸而加拿大市场已经很成熟，各项法规都比较健全。各个行业有严格的操作程序和职业操守的规定，我们参与的过程就是适应和学习的过程。做地产这行久了渐渐的领悟到，作为地产行业从业者，我们的工作与其说是为客户买房卖房提供信息和咨询意见，不如说是引导辅助客户顺利完成地产交易过程中的每个环节。无论是喜欢也好，不适应也罢，我们既然生活在此只能入乡随俗。如果随着时间的增长有了更多的话语权，可以去改变规则，但在规则改变之前我们只有适应和遵守了。
