一位日本地产大亨曾经这样说过，大体意思就是说一种地产运营模式至多只能持续十八个月就需要变动，或者需要改变房产的类型、或者需要改变区域、或者需要改变经营模式等，因为市场是在变化的，所以应该与时俱进。我已经记不清他是说那里的市场了，因为他说这话显然不会适用于所有的市场，比如像美国中西部、包括我们家驻地，房价几十年变动不大，他说的话也就不见得适用。
在次贷危机低谷，以黑石集团为代表的大金融机构开始进军独居屋出租市场，在泡沫重镇大举扫购独居屋。但随着房价的快速反弹，到大约2015~2016年的时候，有些机构已经意识到，买旧房已经不如新建房从经济上来更有利了，于是在凤凰城、达拉斯等地，开始出现完全新建的built-to-rent独居屋社区。以前开发小区是卖给个人的，现在大机构开发整个小区只租不卖，他们也是在因应市场的变动。
我于2012年跟风朋友到加州中谷泡沫重镇买了两个便宜房，一年半后房价几乎翻倍，而租金却一分都没涨。市场已经变化了，我也得变，打一枪换个地方也无妨，于是我又跑到佛州。其实这两个市场有一个共同点，都是泡沫重镇，房价都严重低于建筑成本。
但到了2016年，连我这门外汉也开始意识到，在有的地区，买旧房子已经没有买新建的房子更有利了，于是我就开始投资新房子。主要是转战西部山地州，因为当时西部山地州的前景很好，结果取得了很好的结果。但现在，西部山地州有些区域的房价太虚高了， 面临着下行的压力。
我的投资肯定有狗屎运的成分，但我在自家门口蹲了二十年，尽管院子经常见到狗屎，但还真没遇到过这种狗屎运！
有道是风水轮流转，当我刚开始投资新建房时，建商没名气，投资者很少，建商需要费力地拉顾客，咱是大爷！咱现在不同了，建商声誉好了，投资者多了，好事已经轮不到咱们了，人家变成大爷了，与时俱进的结果就是人家从孙子变成大爷，咱从大爷变成孙子了！
关于地产投资策略，若能自己管理，我不鼓励远程投资。像维修高手快哥、高帅富、新地主刚上路等这些大拿们的模式更容易复制，因为他们可以人为创造增值。但要合理利用人工杠杆，资本运作不只包括资金杠杆，也包括人力杠杆。
若是不愿意自己管理的，像我这样选择投资热点城市就是不错的模式。注意，这里说的热点城市并不见得是昂贵的城市，其实像湾区那样昂贵的城市并不见得是最好的选择。
应该选哪些呢？
PricewaterhouseCoopers 和 Urban Land Institute 每年大约九月份或十月份的时候都会发布一份下一年关于美国和加拿大的房产趋势报告，名称叫“Emerging Trends in Real Estate”。这份报告是非常权威的，它既不是几个聪明的大神们拍拍脑瓜想出来的， 也不是大数据给鼓捣出来的，而是每年真真正正地访谈和民调上千个地产行业专业人士汇总而成的， 这些专业人士包括地产投资者、建商、贷款银行，物业管理、经纪人， 总之是地产行业各种各样的人，所以说这个报告基本是行业的共同看法。
所以，如果你想远程投资而又无从下手的话，这份报告是个非常好的起点，并且，这些Emerging Market 并不都是非常昂贵的，仍然可以找到有现金流或现金流能打平的城市。
每年的报告都是可以免费下载的pdf 文件，只要google “emerging trends in real estate 年份 pdf”， 就可以查到。另外你也可以查查过去几年的，如果一个城市连续几年都在名单上说明更有潜力。
这是2022年最新的pdf:
Emerging Trends in Real Estate 2022
可以选前几名，价格不是太高， 地产税率低于1.5%的。
建宁 2022/1/11
注：这篇文章不是建议你现在该干什么， 而是长期投资策略和模式！
