在美国通过警察驱逐租客的一次经历
文：海纳愚夫
一、
据有关方面统计，美国有36%的家庭终身租房居住，也就是说，美国有36%的群体买不起房子。
美国共有约1.2亿个家庭，约有4410万户家庭租房，每个家庭房屋月租金中位数大约1500美元，每年美国房屋市场租金收入大约7956亿美元。
所以，投资美国房产，是很多富人与资本家终身干的投资事业，因为这个行业永远不缺客人。
哪里有市场，哪里就有财富！
就笔者所在的加州而言，家庭总数有一千三百多万户，其中出租房屋的比例大约45%，出租房总共近600万套。
加州房屋平均月租金近3000美元，每年有2160亿美元的市场。
笔者有幸身处这个市场之中，也经历了很多奇怪的故事，今天与大家分享通过美国警察驱赶老美租客的故事。
二、
2018年5月，在尔湾帮助客人买下了一套四房两浴半的独立屋，当时市价近93万美元。
这是客人在尔湾买的第三套房子，屋主卖掉房子后，根据交易合约，卖家需要免费住到七月才能交付房子。
房子交付后，我们就上市出租，当时开价每月3700美元，但是，一直没有合适租客，经过两次价格调整，到3600美元，再到3500美元，房子空置了两个多月。
进入九月，无论买卖房屋，还是租房，都进入了美国房屋市场相对的淡季。
房子有贷款，屋主明显有些着急了。
这时，一个五十多岁的中年白人递交了租房申请，他的信誉分数还不错，有700多分，做销售工作，当时单身。
但是，他的银行账户存款余额并不多。
如果房子在九月不及时租出，到了十月以后，房子将更难找到租客。
迫于市场形势，屋主接受了这个租客的申请。
三、
租客住进后，心里总有一种不安的感觉。一个人，租住两百多平方米的房子，我们在老美城市森林湖有这样一个租客，但是，他银行存款余额近十万美元。
而这个租客，账户余额只有几千美元。
前三个月，这个老美租客按时支付了租金。
从第四个月起，他支付租金要么延时，要么找各种理由拖延。
根据美国法律，只要当月租金没有按时支付，即可启动法律程序，对租客进行驱离。通常是先发律师信，但是，屋主当时刚刚移民美国，考虑多方面因素，决定暂时不采取法律行动。
我们安排员工给租客送信，并去房子面见租客，然而租客的态度相当恶劣，直接将我们的两位员工赶走了。
根据美国法律，我们员工不能威胁租客，更不能恐吓租客，否则吃不了兜着走。
洛杉矶就发生过屋主及经纪人威胁恐吓租客，被租客以种族歧视反告上法庭，最后一栋房子搭进去的事件。
安排员工与租客电话沟通，好言相劝，租客时回时不回，总找各种理由不付租金。
后来租客干脆电话也不接，信息也不回。最后打电话给租客的紧急联系人，也就是租客的弟弟，租客才回电话过来，租客觉得伤害了他的颜面，对我们的员工破口大骂。
当然，租客可以有情绪，但我们不能有情绪。
四、
安慰受了委屈的员工后，我告知屋主，我们必须对租客采取法律行动。否则，损失将越来越大，而且，也让我们员工倍感压力与委屈。
我们合作的专业律师介入后，先花费了近200美元给租客送律师函。要求他必须规定时间内付清租金，否则将上法庭起诉他，对他进行驱离，同时进行租金索赔。
租客死猪不怕开水烫，完全无动于衷！
我们通过律师即时向法庭提交了诉讼，要求驱离租客。
这个官司毫无悬念，我们获得了法庭的支持。法院开庭，租客自知理亏，没有出现在法庭上。
法院宣判后，我们很快拿到了驱逐令。
法警确定驱逐时间后，提前向租客发出了限期搬离通知。否则，将被荷枪实弹的警察直接赶出房子。
五、
法警与我们取得了联系，叫我们找一个锁匠，按约定时间，到房子见面。
那天上午，我们与锁匠按预定时间到达房子，警察开着四辆警车随后到达。
六个警察先后下车后，与我们礼节性招呼后，叫我们暂时离房子远一点。
两个警察拔出手枪，双手托枪，先从侧院的门进入后院，进行了巡视，没有发现任何异常。
随后他们叫锁匠打开了门锁，警察举枪进入了房内，他们对房内进行了巡视，发现租客已经搬离。
随后，签署相关交接文件后，警察驱车离开了现场，整个工作完成。
当时我在想，如果租客没有离开，会是什么后果？如果租客反抗，又将会是什么后果？
根据美国法律，违抗法庭命令，当场与警察对抗，发生性命之忧，都不为过。
六、
从启动法律程序，到驱逐出租客，前后大约一个月时间。
由于屋主前期犹豫，租客累计欠有四个多月的租金，近15000美元。
如果屋主早下决心，损失不会这么大。
驱逐租客，前后花费大约不到1200美元，包括律师出庭费。
驱离租客后，屋主随后对租客进行了起诉，向法庭要求租客赔偿租金及相关律师费用。
屋主请求也得到了法庭支持，同时也获得了判决书。
但是，租客就是一个穷光蛋，他的银行账户没有存款，也没有可执行的财产。
屋主打这个官司又搭进去了1500多美元的律师费。
拿着判决书，找相关追债公司，最后也不了了之。
虽然，屋主损失了一些租金，但是，屋主也学到了很多东西，生活在美国，没有什么可怕的，只要在法律规则范围内行事。
后来，我们遇见租客拖欠租金，绝不犹豫，都马上启动法律程序，见到律师信，租客大多数都会老实。
因为，美国资深律师不会，也不敢随意开立律师函。出具律师函，必须有充足法律依据，否则，律师也会成被告，并因此留下不良记录。
后记
这是笔者从事地产行业九年多的历程中，屋主租金受损最大的一笔。
后来也遇见过租客付不起租金的情况，但我们都是马上启动法律程序，将损失减少到最低限度。
其中一位租客接到我们律师信后，很快支付了租金，从此也非常准时交付租金。
有一位租客家庭发生变故，确实困难，屋主损失一个多月租金，还给了租客500美元搬家费，劝租客腾出了房子。
九年中，我们经历了上百个形形色色，各个族裔的租客，出现问题的还是少数。
经历2020年到2022年的大流行病，美国有一些屋主也深受其害，租客交不了租金，但是也不能驱离租客，政府规定不能采取任何法律行动。
部分屋主，得到了政府帮助租客支付的租金欠款，也有部分屋主自己承担了损失。
但是，经历2021到2022年美国房价大涨后，美国房屋财产得到大幅度升值，也算是对有租金损失屋主的另一种回报吧。
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