最近和几个房产中介聊了聊。看他们的感觉，都是觉得FED马上要减缓加息了，甚至开始减息了, 所以预测房地产会马上又要火起来了。
我觉得估计和判断未来的房价，不妨先看看过去2-3年房价是怎么快速涨起来了？
2020年4月，新冠危机爆发在美国。FED 选择大幅降息至接近零，与其同时，承诺无限量注入流动性。这两项政策导致的结果是房产按揭持有成本大幅降低和高通胀预期。同时，FED天量流动性造成一个股市大牛市，导致一下子具有购买能力的人数大幅提高。于是全美国的房地产不分好坏都疯涨起来。
此一时彼一时。假设现在最理想的状态出现，即2022年初高通胀预期消除了，并在2022年年中通胀快速恢复到2%。但是面对的情况是：1）房产按揭成本却大幅推高约一倍左右（若没有进入recession, FED没有胆量，也不会大幅降息），2）2022年全年快速加息对实体经济造成的抑制才刚刚显现，包括失业及企业利润大幅下降（看上市公司财报）。所以不管是继续加息，还是通胀消除，房地产大幅上涨的可能性在2022年甚至2023年都会大幅降低。
唯一可能引起房价明年或者后年继续大涨的情况是，FED政策失误，导致市场再次预期高通胀继续抬头。但是1970年代Arthur Burns的教训已经深刻，相信这一次鲍威尔不会糊涂犯错。
