投资房地产什么时候都不晚
最近在南加州内陆地区我们看到一个稍有漏水60年代建的3房2浴单一住宅，出40万买了下来，用了十天装修，包括室内油漆，换地板，全换1个浴室(图)及修屋顶，共花费1万多元。房子在裝修后5天租给了一信用分775的中东移民，租金每月$2800，这个在4-5分学区的房子能找到这么好信用的租客，租到合适的价钱，真是运气。房子租出去了，现在来算算这个房子的cap rate (资本化率，又叫资本回报率)，看看这房子是否值得投资。
Cap. rate 是用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报，公式是净营业收入÷资产价值(房价)。具体到我们买的房子，净营业收入就是租金减去房子的开销，房子租金每年为$2800×12=$33600, 房子年开销共$8900，包括房产税$5500，保险$600，房子维修$1400(5%)及空置$1400(5%)，房子空置一般是按10%算，但是南加房子实在好租，就算它5%。这样净营业收入为$33600-$8900=$24700, 得到我们这个投资房的cap rate资本回报率为$24700÷$400000 (房价)=6.2%，如果把装修的1万多元也算进来，得到资本回报率即为6%。一般认为cap rate 在5%-10% 都是好的投资，我们这个屋子能达到6%以上，在现在这种高房价的时候应该还算不错。
房价起起伏伏，南加州房价去年已达到了历史高峰，房子租金亦然，投资买房买在最低点是最理想状况，但可遇不可求。投资房地产讲究的是回报，除了房价，租金也很重要。如果能在市场上找到好的deal，房子租金也很好，年投资的回报达5%以上，投资房地产什么时候都不晚。
