Land Contract 对物业买卖双方的利弊
如山
（2024年1月21日，星期日）
Seller Financing 有多种，例如 Rent-to-own, Mortgage, Wrap-around Agreement和Land Contract。
Mortgage就是跟普通向Lender贷款的方式与风险一样，不同的只是Seller充当了Lender/bank 借款给buyer。卖家在成就交时已经完全Gain，需要付全部Capital gain tax。对买卖双方而言跟普通买卖没有差别。
Land Contract 也叫 Installment sale， Contract for Deed。 这种方式的买卖跟前面说的Mortgage再大的不同是Title一直在卖家名下，一直到买家付完全部款才发生转移。假如这个合同是15年，那就是15年付完后才发生，除非合同有可以提前付款的条款。
这种安排对卖家而言最大的好处是Capita gain是按照每年回来的本金付，不用一次付完，尤其对处于高税率的纳税人。同时，假如卖家原来就有低利息贷款也不需要还，同时可以收买家的高利息，如现在给买家的是7%，而自己原来的贷款是3%。对卖家不利的地方自然钱不能一次收回来使用。这个对于做不同形式的Seller financing 的卖家都是一样的结果。
而对买家的好处，多数是因为买家自己在正常渠道贷款困难或者不可能而又想买该物业。不利的地方如上面说，买卖完成了，买家并没有在Title上。你开始花钱Improve你的买的物业了（理论上还不是你的物业），每个月都在付Seller的钱了（当然你可能也有更多的收入），万一因为Seller 的财务出现问题不能付他们自己的贷款而被Foreclosed，买家没有受到保护，你的所有投入可能打水漂。也因为Title没有转移，Seller在买卖Land Contact合同之后也有可能被别人file lien，而成交时Seller的Balance 不足够而Seller也没能力付就变成买家的麻烦。
总之，作为买家而自己又无法从正常渠道贷款，需要Seller 作finance 安排的话，我认为最安全的选用普通Mortgage Deed方式成交。Wrap-around 方式假如有利当然也不错，但现在很少有Lender愿意。而作为卖家，比较常见的是物业很难正常卖出，用Seller financing来吸引那些无法正常贷款的买家。本人作为卖家也曾经使用过Seller financing作广告条款，但最终买家没有使用。而作为“准买家”，我也曾谈过一个几百万的Deal，是Mortgage Deed，我不会考虑Land contract。最后因其它条件不成而放弃。
声明：上面是个人理解，很可能有误。读者需要根据自己具体状况咨询有关专业人士。
谢谢诸位的阅读。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
