大家都知道地产中一般的1031 Exchange，如果卖掉投资房，想继续买新的投资房，就可以利用1031 Exchange来延税。
那肯定有人会问了，如果地主当烦了，再也不想自己折腾房子了，卖掉投资房，会不会有类似的延税措施呢？
答案是有，通常有两种：DST(Delaware Statutory Trust) 1031 Exchange 和 UPREIT 721 Exchange。
先简单地说一下UPREIT 721 Exchange。UPREIT 操作起来非常复杂，可能仅适用于大机构和大业主，并且只是一锤子买卖，不像DST那样可以无限地交换下去。UPREIT通常是把物业卖给REIT，所得可以置换REIT的股份。投资者可以在任何时候换成REIT股份，只要不换成REIT股份就可以继续延税。但一旦换成REIT股份，就需要交税了，就如同exercise股票的option一样。
鉴于 UPREIT 对小地主们很难有操作空间，这里主要讲讲操作简单，广受欢迎的DST 1031 Exchange.
2004年8月16日，美国国税局通过2004-33号公告，承认把卖掉的物业置换到到DST里，符合1031 Exchange的规则，因而可以延税。
简单地讲，DST 1031 Exchange就是把卖掉投资房的钱，跟别人合伙购买一个或多个物业，整个过程都由专业的公司来完成，类似于一般的私募众筹，但它跟一般的私募众筹投资房产还是有差别的。
这里引用Wikipedia里的一段话：
The DST property ownership structure allows the smaller investor to own a fractional interest in large, institutional quality and professionally managed commercial property along with other investors, not as limited partners, but as individual owners within a Trust.
这段话，清楚地说明了DST和一般私募众筹在组织结构和产权拥有方式上的差别：DST是投资者通过信托直接拥有物业的产权，当然是按照投入资金的比例拥有相应比例的产权（fractional interest）；而一般的私募众筹是大家合伙成立公司，由公司直接拥有物业的产权，投资者是合伙人，每个合伙人拥有公司的一部分。
下面简单说说关于DST几个大家可能比较感兴趣的话题。
1. 投资的期限和物业种类
一般一个DST只投资一个物业，当然有时几个物业打包一起卖，所以有时一个DST也可能包括几个物业。DST投资的期限一般是3~10年，大多是5~7年。投资的物业种类繁多，像公寓楼、工业物业、商店、包公楼等各式各样都有可能。
不像一般的1031 Exchange，卖掉房子后需要很长时间才能置换成功。DST一般只需要3~5天的时间就可以完成置换。
2. 如何找到要投资的DST
主要是通过brokerage，有专门帮助投资者的投资公司，比如，这个公司的marketplace，平均每天就有二十几个筹资的DST：
1031 Exchange Listings & DST Marketplace
估计，这样的公司有很多。这一点，还请有实战经验的行家指点。
3. 费用
另一个大家很关心的问题就是关于费用，这里就来看看各种可能的费用。
首先，DST是通过买卖房子来投资的，有关买卖房子的各种费用，是少不了的，包括经纪佣金和各种各样的过户费用，以及雇佣第三方物业管理公司的费用等，这些费用到不了操盘手的口袋里。
DST大多是通过broker拉进来的，broker的佣金大约是2~10%。
操盘的DST公司直接收取的费用包括：成立信托的费用，融资费，财产管理费，卖掉物业后按卖价收取一定比例的费用等。
这个网站说，DST公司收的佣金的比例约是5~10%，并且收取的费用 not pay up front as a load，而是从日后的现金流中抽取：
Delaware Statutory Trust fees commissions - What Will You Pay On DST?
与一般的私募众筹相比，DST在利润分配上，对投资者来说更有利。这可能是由它们不同的产权结构决定的，由于DST中物业的产权完全归投资者所有，做为操盘手的DST公司只是个物业管理者，如果有利润了，操盘手就不好参与利润分配。你可以想象一下，如果你的房子，让一个物业管理公司来管理，如果房子增值了，物业管理公司有权来参与增值的分成吗？答案可能是否定的。
而一般的私募众筹则不一样，物业是由公司拥有的，房子增值了，说明公司赚钱了，做为公司管理者的操盘手就可以分得一部分利润（一般私募众筹中利润的分配是采取所谓的Waterfall分配方式）。
也就是说， DST的操盘手只收与管理资产数目有关的固定比例的费用，大多不参与利润分配；而一般的私募众筹的操盘手会参与利润分配。
4. 投资风险
一般的私募众筹，基本没有什么约束规则，比如物业的选择、杠杆的比例、是否允许再融资等，都没有任何限制。
而DST却有一些明确的规则限制，比如，尽管DST允许在购买物业的时候使用杠杆，但买完物业后，不准第二次融资。
最近，有很多买在高点的私募众筹，由于利率的迅速飙升，撑不下去了，不仅停止了分红，有很多还要求投资者继续追加资金（Capital Call），否则会有惩罚。
而DST的规则，是不允许再追加资金的。由于这些限制，DST的操盘手比一般私募众筹的操盘手来说，要保守的多，具体体现在：杠杆用的低，甚至不用杠杆，资金储备多。
另外，很多DST的投资者都是年纪比较大，接近退休的人，追求高回报并不是他们的主要目的，让钱保值才是。
基于上述的原因，总起来说，DST比一般的私募众筹风险要小的多，他们所选择投资的物业大多是些状况比较好的所谓core物业。
5．投资回报
DST的回报率是多少呢？在网上搜一下，说 cash-on-cash return大约是4~9%。但千万别忘了，这个回答到底是在哪个时间段？由于从次贷危机低谷到现在，很多物业的增值和现金流的增值都不错，如果指的是这个时间段，就没多少参考意义。过去能做到，未来不见得能做到。投资的回报当然与进入的时机有关，尤其是DST持有的时间并不是太长。
美国Class A公寓楼目前的Cap Rate 近5%，如果不用杠杆的话，再减去DST收的费用，能有4%的收益就不错了，当然这不包括增值。
再说由于DST相对比较保守和稳健，很多根本不用杠杆，回报相对就会低些。
6．优缺点
DST的优点：可以延税，可以快速置换，是不需要自己参与的被动收入。
但缺点是：无法自己掌控，中途想退出来很难，各种费用，私募众筹和房产投资中的风险都存在。
我本人不是很喜欢DST，若是我以后当地主当够了，把房子全卖掉了，我宁可交税，然后投到标普指数里，至少我觉得这样风险不见得比DST高，回报也不见得比DST差。
当然，我不喜欢，不见得不适合别人。比如有些收入很高的人，现在卖掉了房子，投到无杠杆的DST里，等五六年退休后收入低的时候再把钱拿出来，就不能说是个馊主意。
我自己没投过DST，若有理解错误，欢迎有实战经验的行家指出来，可能的话，请分享一下您的实战经验。
建宁 2024/1/25
